서울 금천구 독산동에스엠벨리체 오피스텔 경매2026타경4972
서울남부지방법원 경매2계 () · 부동산강제경매
서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제5층 제501호 (도로명: 시흥대로139길 19)
- 경매개시2026.5.4
- 배당요구종기2026.8.4
- 1차 매각2026.11.19 입찰
- 매각결정2026.11.26
경매개시 후 190일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
7,100만
3,680만
944만
- 전용 1평당 최저가
- 3,201만 원
- 전용 1평당 감정가
- 3,201만 원
한눈에 보기
서울 금천구 오피스텔 경매 물건인 2026타경4972은 독산동 에스엠벨리체 제5층 제501호로, 서울남부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 17.66㎡(5.3평)이고 대지권은 14.54㎡입니다.
감정가 1억 7,100만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,710만 원입니다.
말소기준권리는 2026.2.5 압류입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3억 4,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "- 을구 1번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2022.11.08., 확정일자 2022.10.14.)- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함"
임대차 현황
말소기준권리 2026.2.5 압류배당요구종기 2026.8.4임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 3억 4,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서○리주거 · 건물전부 · 주택임차 권자 | 2022.11.8 | 2022.10.14 | 1억 7,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 한국주택금융공사주거 · 501호(17.66㎡ | 2022.11.8 | 2022.10.14 | 1억 7,000만 원 | 미상 | 2026.4.30 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.5) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.5)- 말소기준권리
- 2026.2.5 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 9,205만 원
- 배당요구종기
- 2026.8.4
- 을구 1번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2022.11.08., 확정일자 2022.10.14.)- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함
한국주택금융공사 : 이 사건 신청채권자로서 주택임차권자 서○리(주택임차권등기일은 2024.11.11.임)의 임대차보증금반환채권 승계인이며, 권리신고 및 배당요구일은 경매신청일임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 한○○ |
| 채무자겸소유자 | 강○○ |
| 임차인 | 한○○ |
| 압류권자 | 서○○ |
| 교부권자 | 국○○, 의○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 삼○○ |
| 주택임차권자 | 서○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 7,100만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26매각허가결정
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 7,100만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 17.66㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 968만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨. |
| 교통 | 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2019.12.18.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 공부상 오피스텔임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람. |
| 설비 | 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 "오피스텔 및 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설" 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 접함. |
| 용도지역 | 일련번호 1, 2 공히 : 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. |
| 기타 | 해당사항 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 등은 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
- 2026타경4972 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 7,100만 원의 10%인 1,710만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 에스엠벨리체 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 5.3평 기준으로 최저가는 1평당 3,201만원, 감정가는 1평당 3,201만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 3,680만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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매각사례
금천구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13건 | 2억 4,154만 | 1억 6,882만 | 70.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 2,004만 원입니다(감정가 1억 7,100만 원 × 70.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
에스엠벨리체 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.10.30 | 2026타경3101 | 에스엠벨리체 · 오피스텔 | 1억 6,600만 | 1억 1,316만 | 68.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
독산동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2023년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 4,400만 원 최근 1년 7건 · ㎡당 1,384만 원
- 감정가
- 1억 7,100만 원 시세의 70%
- 최저가
- 1억 7,100만 원 시세의 70%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.14 | TERRASIUM | 17.45㎡ | 9층 | 3억 9,972만 |
| 2026.7.9 | TERRASIUM | 17.45㎡ | 8층 | 3억 9,972만 |
| 2026.6.17 | TERRASIUM | 17.45㎡ | 6층 | 3억 9,972만 |
| 2026.2.2 | 삼부르네상스플러스 | 18.81㎡ | 3층 | 8,500만 |
| 2025.11.28 | 명남더블레스 | 16.22㎡ | 11층 | 1억 4,150만 |
| 2025.11.24 | 삼부르네상스플러스 | 18.81㎡ | 11층 | 9,300만 |
| 2025.11.17 | 수아주 신독산 | 16.83㎡ | 6층 | 1억 6,800만 |
| 2025.9.30 | 삼부르네상스플러스 | 18.81㎡ | 8층 | 9,000만 |
| 2025.9.2 | 수아주 신독산 | 16.83㎡ | 11층 | 1억 5,400만 |
| 2025.7.10 | 블라썸시티 | 21.16㎡ | 3층 | 1억 4,300만 |
| 2025.7.10 | 블라썸시티 | 21.16㎡ | 4층 | 1억 4,300만 |
| 2025.7.10 | 블라썸시티 | 21.16㎡ | 5층 | 1억 4,300만 |
| 2025.7.10 | 블라썸시티 | 21.16㎡ | 6층 | 1억 4,300만 |
| 2025.7.10 | 블라썸시티 | 21.16㎡ | 9층 | 1억 4,300만 |
| 2025.7.10 | 블라썸시티 | 21.16㎡ | 10층 | 1억 4,300만 |
최근 전월세 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.29 | 17.66㎡ | 3,000만 | 65만 |
| 2026.9.17 | 17.66㎡ | 1억 5,000만 | 2만 |
| 2026.9.9 | 17.66㎡ | 3,000만 | 65만 |
| 2026.8.31 | 17.66㎡ | 3,000만 | 65만 |
| 2026.8.24 | 17.66㎡ | 1억 5,000만 | 전세 |
| 2026.8.13 | 17.66㎡ | 1억 2,000만 | 20만 |
| 2026.8.7 | 18.25㎡ | 2,000만 | 70만 |
| 2026.7.30 | 18.25㎡ | 1억 5,000만 | 전세 |
| 2026.7.25 | 17.66㎡ | 1억 5,000만 | 7만 |
| 2026.7.20 | 17.66㎡ | 1억 4,670만 | 11만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- SM 벨리체
- 사용승인일
- 2019.12.18 (7년차)
- 주용도
- 업무시설 · 오피스텔, 제1종근린생활시설,자동차관련시설
- 규모
- 지상 10층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 121호
- 주차
- 62대 (세대당 0.51대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 291.78% · 37.81%
- 대지 · 연면적
- 973.9㎡ · 3233.4㎡