위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
기타건물서울북부지방법원 경매1계 · 910-3671
서울 동대문구 장안동 예스홈3차 기타건물 경매 2025타경13955
건물 20.86㎡ (6.3평) · 2016년 사용승인 · 5층 501호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.11.24 (화) 10:00 입찰D-10
1억 3,564만 원64%
감정가 2억 1,194만 원 · 2회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,356만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1억 851만 원
- 입찰 장소
- 서울북부지법 제101호 입찰법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 09:09
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "2025. 7. 16.접수 제3696137호로 경료된 을구 2번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 4,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 4,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 3,564만 원에 낙찰된다고 보면4억 7,564만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,356만 원 → 잔금 날 1억 2,208만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 3억 4,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.24입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,356만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 2,208만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3억 4,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 10일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.14까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.21까지
최저가 1억 3,564만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.23까지
1,356만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.24 (화) 10:00
서울북부지방법원 제101호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.21 기준| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 423-5 예스홈3차 5층 501호도로명: 장한로3길 16 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 기타건물 | 2억 1,194만 원 | |
| 토지면적 | – | 1억 3,564만 원(64%) | |
| 건물 연면적 | 20.86㎡ (6.3평) | 1,356만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2026.1.5 | 1억 7,000만 원 | |
| 2026.3.19 | 2022.3.18 전세권자 | ||
| 채권자 | 김○○ | 채무자·소유자 | 진○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 851만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울북부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.8 10:00 | 매각기일 | 제101호 입찰법정 | 2억 1,194만 | 유찰 |
| 2026.10.20 10:00 | 매각기일 | 제101호 입찰법정 | 1억 6,955만 | 유찰 |
| 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 제101호 입찰법정 | 1억 3,564만 | 진행 예정 |
| 2026.12.1 15:00 | 매각결정기일 | 제106호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.24낙찰
- 12.1
- 12.8결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 3명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.3.18 전세권자배당요구종기 2026.3.19임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 3억 4,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| E○○미상 · 미상 | 2025.8.10 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 김동오주거 · 501호전부 · 전세권자 | 2022.3.14 | 2022.3.15 | 1억 7,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 김보연주거 · 501호전부 · 전세권자 | 2022.3.14 | 2022.3.15 | 1억 7,000만 원 | 미상 | 2026.1.8 | 있을 수 있음 |
| 1) 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본, 외국인체류확인서와 같이 임차인으로 조사한 김보연 세대, ENKHNASAN ONONMURUN 세대, TSEDEN ISH TENUUN 세대, MUNKHJARGAL TSEDEN ISH 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. 2) 덧붙인 상가건물임대차현황서와 같이 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. |
매각물건명세서(작성 2026.8.21) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.21)확인할 내용이 4건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재2025. 7. 16.접수 제3696137호로 경료된 을구 2번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함
임차인 김동오대항력 있을 수 있음보증금 1억 7,000만 원. 전입 2022.3.14 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 김보연대항력 있을 수 있음보증금 1억 7,000만 원. 전입 2022.3.14 · 배당요구 2026.1.8. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2022.3.18 전세권자말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
2025. 7. 16.접수 제3696137호로 경료된 을구 2번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함
점유자 비고
김동오 ①신청채권자이며 최선순위전세권자로서 전세권자로서 배당요구함 ②임차권등기권자로서 임차권등기일은 2025. 7. 16.임
명세서 비고
-집합건축물대장 상 위반건축물표기(5층노대 경량철골/패널 20.6㎡주거 무단증축) -위반건축물은 거실과 방 등의 주거용으로사용 중(감정평가서)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 김○○ |
| 채무자겸소유자 | 진○○ |
| 임차인 | 김○○, E○○, T○○, M○○ |
| 전세권자 | 김○○ |
| 임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9,664만 원입니다(감정가 2억 1,194만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 1,194만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 20.86㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 건물 1㎡당 1,016만 원 |
| 위치·환경 | 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "군자초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 대상물건까지 차량 진출·입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선인 "장한평역"이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임. |
| 건물 | 2016년 1월 6일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내, 제5층 제501호로서 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : PVC 창호 등임. |
| 이용 상태 | 기호 (가)는 다세대주택(방2, 거실, 주방, W/C1, 현관, 다용도실 등)으로 이용 중임. |
| 설비 | 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 대상물건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. |
| 임대관계 | 임대 미상이며, 제시외건물 ㉠(방, 거실 등으로 사용 중)이 소재함. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2016년에 사용승인된 건물입니다(지상 6층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 예스홈3차
- 사용승인일
- 2016.1.6 (10년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택, 제2종근린생활시설
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 7세대 · 2호
- 주차
- 6대 (세대당 0.86대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 198.68% · 49.74%
- 대지 · 연면적
- 251.5㎡ · 499.69㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 동대문구 기타건물 경매 물건인 2025타경13955은 장안동 예스홈3차 5층 501호로, 서울북부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 건물 연면적은 20.86㎡(6.3평)입니다.
감정가 2억 1,194만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 3,564만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 24일(화) 오전 10시 제101호 입찰법정이고, 입찰보증금은 1,356만 원입니다.
말소기준권리는 2022.3.18 전세권자입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3억 4,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "2025. 7. 16.접수 제3696137호로 경료된 을구 2번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
- 2025타경13955 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 3,564만 원의 10%인 1,356만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 1일(화)입니다.
- 예스홈3차 평당 가격은 얼마인가요?
- 건물면적 6.3평 기준으로 최저가는 1평당 2,150만원, 감정가는 1평당 3,359만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 851만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
같은 동네 다른 경매 물건
동대문구 경매 전체 보기
3억 8,200만8,011만21%11.24입찰 10일 전
2억 5,200만1억 2,902만51%11.24입찰 10일 전
2억 900만1억 3,376만64%11.24입찰 10일 전
2억 4,400만1억 5,616만64%11.24입찰 10일 전
2억 9,500만1억 8,880만64%11.24입찰 10일 전- 3억 3,600만2억 1,504만64%11.24입찰 10일 전
위치
장한로3길 16