서울 서대문구 냉천동 근린시설 경매 2025타경51291
전용 174.2㎡ (52.7평) · 1956년 사용승인
- 대항력 있을 수 있는 임차인
26억 8,326만 원64%
감정가 41억 9,259만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2억 6,833만 원
- 이번에 안 팔리면
- 21억 4,661만 원
- 입찰 장소
- 서울서부지법 신관 제209호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 11:32
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 35000000억 2,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
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- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.
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배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 35000000억 2,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 26억 8,326만 원에 낙찰된다고 보면35000027억 326만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2억 6,833만 원 → 잔금 날 24억 1,493만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 35000000억 2,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.17입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2억 6,833만 원
- 잔금 날 · 12월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.24억 1,493만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.35000000억 2,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 3일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.14까지
최저가 26억 8,326만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.16까지
2억 6,833만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.17 (화) 10:00
서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.20 기준| 소재지 | 서울특별시 서대문구 냉천동 226 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 41억 9,259만 원 | |
| 전용면적 | 174.2㎡ (52.7평) | 26억 8,326만 원(64%) | |
| – | 2억 6,833만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.4.18 | – | |
| 2025.7.2 | 2025.4.18 경매개시결정 | ||
| 채권자 | – | 채무자 / 소유자 | – / 윤○○ |
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 21억 4,661만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.8 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 41억 9,259만 | 유찰 |
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 33억 5,408만 | 유찰 |
| 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 26억 8,326만 | 진행 예정 |
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.17낙찰
- 11.24
- 12.1결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.4.18 경매개시결정배당요구종기 2025.7.2임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 35000000억 2,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정호점포 · 38.93㎡(어국수 | 2017.5.4 | 2025.5.21 | 1,000만 원 | 130만 원 | 2025.5.22 | 있을 수 있음 |
| 이재봉최미라점포 · 우측부분 1층(교촌치킨)1층60㎡(교촌치킨)건물분 2층,지층2층 및 | 2024.12.18 | 2025.6.24 | 35000000억 1,000만 원 | 미상2,300,000727,2722층 80만원, 지층50만 원 | 2025.5.15 | 있을 수 있음 |
| 목록2번 건물의 대지로 사용되고 있으므로 기재를 생략함 |
매각물건명세서(작성 2026.8.20) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.20)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
최미라:지층은 임차보증금이 없는 월세 계약임.
1. 일괄매각, 제시외 건물 포함 2. 목록 4번(서대문구 냉천동 226) 건물은 일반건축물대장 기재와 달리 현재 지층 및 1층 '점포', 2층 '당구장', 3층 '점포'로 이용 중임. 3. 목록 5번(서대문구 냉천동 230) 건물은 지적 합병으로 서대문구 냉천동 226으로 변경되었고, 현재 '어국수'라는 음식점으로 이용 중임.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 신청인 | 윤○○ |
| 상대방겸소유자 | 윤○○, 망○○ |
| 신청인겸소유자 | 윤○○ |
| 임차인 | 신○○, 이○○, 김○○, C○○, 홍○○, 윤○○, 최○○, 장○○, 노○○, 고○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 19억 1,182만 원입니다(감정가 41억 9,259만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 41억 9,259만 원| 면적 | 174.2㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 2,407만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 서대문구 냉천동 소재 ""감리교신학대학교"" 동측 인근에 위치하고, 주위환경은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 서대문역(지하철 5호선) 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. |
| 기타 | 일련번호 (1), (6) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임. 일련번호 (3) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용중임. |
| 기타 | 일련번호 (1), (6) : 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 일련번호 (3) : 본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. |
| 용도지역 | 일련번호 (1) : 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-01-19)(지구단위계획구역(충현)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역) 임. 일련번호 (3) : 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-01-19)(지구단위계획구역(충현)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),서울도심(4대문안),건축선 임. 일련번호 (6) : 도시지역(2012-08-09), 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-01-19)(지구단위계획구역(충현)), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),서울도심(4대문안) 임. |
| 기타 | 일련번호 (3) : 지상 위 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함. |
| 기타 | - |
| 건물 | 일련번호 (2) 건물 철근콘크리트조 평옥개 4층 건물로서, (사용승인일 : 1970.03.19) 외벽 : 석재붙임마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등 임. 일련번호 (4) 건물 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 1980.01.17) 외벽 : 타일붙임마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등 임. 일련번호 (5) 건물 목조 와즙 단층 건물로서, (사용승인일 : 1956.07.01) 외벽 : 판넬마감 등 임. |
| 이용 상태 | 일련번호 (2) : ""주상용""으로 이용중임. 일련번호 (4) : ""상업용""으로 이용중임. 일련번호 (5) : ""상업용""으로 이용중임. |
| 설비 | 일련번호 (2) : 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호 (4), (5) : 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음. |
| 기타 | 일련번호 (4) : 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함.(후첨, ""지적 및 건물개황도"" 참조) |
| 기타 | 일련번호 (2) : 일반건축물대장상 ""영업용""으로 기재되어 있으나, 현황 2층, 3층 ""주거용"" 및 4층 ""사무실""로 이용중임. 일련번호 (4) : 일반건축물대장상 지층 ""다방"", 1층 ""점포"", 2층 ""점포"", 3층 ""당구장""으로 기재되어 있으나, 현황 지층~1층 ""점포"", 2층 ""당구장"", 3층 ""점포(림 아뜨리에(미술교육))""로 이용중임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면1956년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1956.7.1 (70년차)
- 주용도
- 제1종근린생활시설 · 근린생활시설
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층 · 2개 동
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 421.5㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 서대문구 근린시설 경매 물건인 2025타경51291은 냉천동 226로, 서울서부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 174.2㎡(52.7평)입니다.
감정가 41억 9,259만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 26억 8,326만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 2억 6,833만 원입니다.
말소기준권리는 2025.4.18 경매개시결정입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 35000000억 2,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 35장
자주 묻는 질문
- 2025타경51291 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 26억 8,326만 원의 10%인 2억 6,833만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 24일(화)입니다.
- 냉천동 226 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 52.7평 기준으로 최저가는 1평당 5,092만원, 감정가는 1평당 7,956만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 21억 4,661만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
서울특별시 서대문구 냉천동 226