경매2025타경52040서울 서대문구 홍제동 홍제한양아파트
매각기일 2026.12.15 (화) 10:00D-30
- 감정가
- 10억 4,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 2억 800만 원
- 면적
- 전용 120.14㎡ (36.3평)
- 조사된 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -2억 1,100만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 12억 5,100만 원(5건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 10억 4,000만 원은 그 83%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 조사된 세입자는 없습니다. | 돌려줘야 할 세입자 보증금은 없습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.19 기준| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍제동 82 홍제한양아파트 106동 4층401호도로명: 통일로25길 30 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 10억 4,000만 원전용 평당 2,862만 원 | |
| 전용면적 | 120.14㎡ (36.3평) | 10억 4,000만 원(100%)전용 평당 2,862만 원 | |
| 58.57㎡ (17.7평) | 2억 800만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.10.21(390일 지남) | 8억 4,118만 원 | |
| 2026.1.6(313일 지남) | 2023.3.20 근저당 | ||
| 채권자 | 농○○ | 채무자 / 소유자 | 김○○ / 망○○ |
기일내역
서울서부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.7.28 10:00 | 10억 4,000만 원(100%) | 001 |
| 2차 | 2026.9.1 10:00 | 10억 4,000만 원(100%) | 001 |
| 3차 | 2026.10.14 16:00 | – | 010 |
| 2차 | 2027.1.26 | 8억 3,200만 원(80%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.3.9 | 6억 6,560만 원(64%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.4.13 | 5억 3,248만 원(51%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소서울서부지방법원 경매7계|매각결정기일2026.12.22
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.15낙찰
- 12.22
- 12.29결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면처음 입찰하는 신건이라 감정가가 그대로 최저가입니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 '지하철 3호선 무악재역' 북서측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 일반 주택지대임.
- 교통
- 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함.
- 건물
- 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 15층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : PVC 창호 등으로 마감하였음.
- 이용 상태
- 아파트(방4, 거실겸주방1, 욕실겸화장실2, 발코니 등)로 이용 중임.
- 설비
- 전기설비, 위생급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 보통임.
- 토지 형태
- 본건 토지는 아파트 건부지로 이용중이며, 일단의 부정형 완경사지임.
- 도로
- 본건의 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 도시지역(2012-08-09)
- 제3종일반주거지역(2025-07-24)
- 도로(접합)
- 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 절대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역)
- 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
- 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)
- 기타
- 물적 동일성이 인정됨.
- 임대관계
- 본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2023.3.20 근저당배당요구종기 2026.1.6확인된 임차인 0명
현황조사서 원문
| (1) 현장에 임하였으나 폐문부재로 채무자(소유자) 및 점유자를 만날 수 없어 점유관계를 확인할 수 없고, 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함. 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 안내문을 출입문에 꽂아둠. (2) 이 건 목적물의 전입세대확인서 및 주민등록표상에 소유자인 세대주 김수정과 김희영이 나타나므로, 김수정과 김희영을 이 건 목적물의 점유자로 추정하고 주민등록표등본을 첨부함. |
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자는 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.19)| 2023.3.20 근저당 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 | 특별매각조건 매수신청보증금 20% | ||
| 이해관계인 | 채권자 농○○ · 채무자 김○○ · 소유자 망○○ · 가압류권자 서○○ · 교부권자 서○○, 국○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 10억 4,000만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.15최저가의 20%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2억 800만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.8억 3,200만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.6억 2,400만 ~ 7억 2,800만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.10억 4,000만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 30일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.12.5까지
- 입찰가 정하기최저가 10억 4,000만 원과 시세 평균 12억 5,100만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.12까지
- 보증금 준비하기2억 800만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.14까지
- 법원 가기서울서부지방법원 신관 209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.15 (화) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(2억 800만 원)의 0.10%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1993년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 12억 5,100만 원 최근 1년 5건
- 감정가
- 10억 4,000만 원 시세의 83%
- 최저가
- 10억 4,000만 원 시세의 83%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.30 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 13층 | 13억 3,000만 |
| 2026.6.17 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 9층 | 13억 7,000만 |
| 2026.5.2 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 8층 | 11억 9,500만 |
| 2026.5.1 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 2층 | 11억 6,000만 |
| 2026.2.3 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 13층 | 12억 |
| 2025.9.27 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 3층 | 10억 8,000만 |
| 2025.8.13 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 1층 | 9억 7,000만 |
| 2025.7.11 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 12층 | 11억 500만 |
| 2025.6.20 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 11층 | 10억 2,000만 |
| 2025.5.31 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 7층 | 7억 7,000만 |
| 2025.5.27 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 12층 | 10억 5,000만 |
| 2025.2.12 | 홍제한양 | 120.14㎡ (36.3평) | 3층 | 8억 |
최근 전월세 5건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.6.11 | 120.14㎡ (36.3평) | 5억 7,750만 | 전세 |
| 2026.4.4 | 120.14㎡ (36.3평) | 6억 | 전세 |
| 2026.3.14 | 120.14㎡ (36.3평) | 5억 9,500만 | 전세 |
| 2026.2.11 | 120.14㎡ (36.3평) | 6억 6,000만 | 전세 |
| 2025.12.23 | 120.14㎡ (36.3평) | 6억 5,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 12억 5,100만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
서울 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 60건 | 8억 4,297만 | 7억 8,880만 | 89.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9억 2,768만 원입니다(감정가 10억 4,000만 원 × 89.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 홍제한양아파트
- 사용승인일
- 1900.7.1 (126년차)
- 주용도
- 공동주택 · 아파트
- 규모
- 지상 15층 · 지하 1층 · 16개 동
- 세대·호수
- 1001세대 · 46호 · 2가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 42,369㎡ (12,816.6평) · 96,111.73㎡ (29,073.8평)
쉽게 말하면1900년에 사용승인된 건물입니다(지상 15층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
서울 서대문구 아파트 경매 물건인 2025타경52040은 홍제동 홍제한양아파트 106동 4층401호로, 서울서부지방법원 경매7계에서 진행합니다. 전용면적은 120.14㎡(36.3평)이고 대지권은 58.57㎡(17.7평)입니다.
감정가 10억 4,000만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 12월 15일(화) 오전 10시 신관 209호 경매법정이고, 입찰보증금은 2억 800만 원입니다.
말소기준권리는 2023.3.20 근저당입니다. 매각물건명세서에 조사된 임차인이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
2025타경52040 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 10억 4,000만 원의 10%인 2억 800만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 15일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 209호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 22일(화)입니다.
홍제한양아파트 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 36.3평 기준으로 최저가는 1평당 2,862만원, 감정가는 1평당 2,862만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
0%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 10억 4,000만 원(감정가의 100%)가 됩니다.
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