대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 서대문구 홍은동루미아트 빌라 경매2026타경50199
서울서부지방법원 경매3계 (3271-1323) · 부동산강제경매
서울특별시 서대문구 홍은동 265-492 루미아트 비동 2층204호 (도로명: 연희로39길 47-14)
11월 3일(화) 오전 10시신관 제209호 경매법정
- 경매개시2026.2.24
- 배당요구종기2026.5.12
- 1차 매각2026.11.3 입찰
- 매각결정2026.11.10
경매개시 후 261일째 · 진행 중
감정가1억 6,000만 원
최저가1억 6,000만 원100%
입찰보증금1,600만 원10%
전용면적26.06㎡7.9평
분양면적–
대지권19.83㎡
소유자이○○
채무자이○○
채권자서○○
청구금액1억 5,950만 원
경매개시2026.2.24
호수비동 2층204호
- 조사된 임차인 없음
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울서부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
1억
6,000만
6,000만
1억
2,800만
2,800만
1억
240만
240만
8,192만
- 전용 1평당 최저가
- 2,030만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,030만 원
한눈에 보기
서울 서대문구 빌라 경매 물건인 2026타경50199은 홍은동 루미아트 비동 2층204호로, 서울서부지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 26.06㎡(7.9평)이고 대지권은 19.83㎡입니다.
감정가 1억 6,000만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 3일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,600만 원입니다.
말소기준권리는 2022.7.12 근저당입니다. 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2022.7.12 근저당배당요구종기 2026.5.12확인된 임차인 0명
| 현황조사 | (1) 현장에 임하였으나 폐문부재로 채무자(소유자) 및 점유자를 만날 수 없어 점유관계를 확인할 수 없고,점유관계 등은 별도의 확인이 필요함. 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 안내문을 출입문에 꽂아둠. (2) 이 건 목적물의 전입세대확인서(동거인포함) 및 외국인체류확인서상에도 전입자는 나타나지 않음. |
|---|
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.7)- 말소기준권리
- 2022.7.12 근저당
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 5,950만 원
- 배당요구종기
- 2026.5.12
명세서 비고
1. 서울보증보험공사(양○전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 서○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 서○○ |
| 근저당권자 | 김○○ |
| 교부권자 | 의○○, 서○○ |
| 임차권자 | 한○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 1억 6,000만 | 진행 예정 |
| 2026.11.10 13:50 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.3낙찰
- 11.10매각허가결정
- 11.17결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 6,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 26.06㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 614만 원 |
| 위치·환경 | 대상물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 경사지 주거지대로 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함. |
| 건물 | 대상물건은 벽식구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 화강석붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 대상물건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조) |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 가장형의 북측 하향 완경사지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함. |
| 용도지역 | 도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역(2025-07-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가 대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) |
| 임대관계 | ① 근저당권설정등기(채권최고액 금650,000,000원) 및 주택임차권설정등기(임차보증금 금150,000,000원) 되어 있음. ② 기준시점 현재 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2026타경50199 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 6,000만 원의 10%인 1,600만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 3일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 10일(화)입니다.
- 루미아트 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.9평 기준으로 최저가는 1평당 2,030만원, 감정가는 1평당 2,030만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 2,800만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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매각사례
서대문구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14건 | 2억 9,886만 | 2억 229만 | 68.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 976만 원입니다(감정가 1억 6,000만 원 × 68.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
홍은동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경51108 | 하우스205 · 빌라 | 2억 9,400만 | 2억 3,285만 | 79.2% |
| 2026.11.3 | 2024타경58974 | 경원탑스빌 · 빌라 | 2억 3,700만 | 1억 8,229만 | 76.9% |
| 2026.11.3 | 2025타경1456 | 홍은동 · 빌라 | 3억 8,500만 | 1억 9,037만 | 49.4% |
| 2026.11.3 | 2025타경51001 | 진성위메이드 · 빌라 | 2억 9,100만 | 1억 8,756만 | 64.5% |
| 2026.11.3 | 2025타경52305 | 인산엘르빌비 · 빌라 | 2억 4,600만 | 1억 2,968만 | 52.7% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
홍은동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2019년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 2,400만 원 최근 1년 36건 · ㎡당 860만 원
- 감정가
- 1억 6,000만 원 시세의 71%
- 최저가
- 1억 6,000만 원 시세의 71%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.9 | 모던하우스 | 29.93㎡ | 3층 | 2억 2,000만 |
| 2026.10.3 | 힐타운 | 27.14㎡ | 4층 | 9,800만 |
| 2026.9.19 | 진성위메이드 | 27.51㎡ | 9층 | 3억 2,000만 |
| 2026.9.18 | 홍은빌라(9-534) | 23.14㎡ | 1층 | 6,800만 |
| 2026.9.18 | 명지빌라트 | 29.92㎡ | 4층 | 2억 3,000만 |
| 2026.9.3 | 홍은빌라(9-534) | 23.14㎡ | 1층 | 7,100만 |
| 2026.8.29 | 인욱팰리스 | 29.98㎡ | 4층 | 2억 |
| 2026.8.19 | 아르떼빌(10-183) | 29.81㎡ | 2층 | 2억 3,000만 |
| 2026.8.7 | 해밀마을1차 | 29.6㎡ | 5층 | 2억 7,500만 |
| 2026.7.29 | 홍은빌라(9-534) | 23.14㎡ | 1층 | 7,250만 |
| 2026.7.13 | 아르떼빌 | 28.17㎡ | 2층 | 1억 6,600만 |
| 2026.6.5 | 대가트라움 | 28.53㎡ | 3층 | 2억 4,000만 |
| 2026.5.21 | 미소지움 | 29.91㎡ | 5층 | 2억 2,000만 |
| 2026.4.21 | 위일리츠빌 | 29.91㎡ | 2층 | 2억 5,000만 |
| 2026.4.21 | 동윤빌라 | 24.3㎡ | -1층 | 4,700만 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.7.27 | 16.78㎡ | 2,500만 | 44만 |
| 2026.3.4 | 15.6㎡ | 1,500만 | 44만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 루미아트B동
- 사용승인일
- 2013.4.30 (13년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 15세대
- 주차
- 8대 (세대당 0.53대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 148.89% · 59.31%
- 대지 · 연면적
- 266㎡ · 593.88㎡
위치
연희로39길 47-14