서울 서초구 양재동 근린시설 경매 2025타경102910 [3]
전용 517.26㎡ (156.5평) · 대지권 219.01㎡ (66.3평) · 1993년 사용승인 · 5층501호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
20억 8,077만 원33%
감정가 63억 5,000만 원 · 5회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2억 808만 원
- 이번에 안 팔리면
- 16억 6,461만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 제4별관 2층 211호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 05:59
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 5,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 5,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 20억 8,077만 원에 낙찰된다고 보면24억 3,077만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2억 808만 원 → 잔금 날 18억 7,269만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 3억 5,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.2입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2억 808만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.18억 7,269만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3억 5,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 18일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.22까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.29까지
최저가 20억 8,077만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.1까지
2억 808만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.2 (수) 10:00
서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.13 기준| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 324-1 5층501호도로명: 동산로 23 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 63억 5,000만 원 | |
| 전용면적 | 517.26㎡ (156.5평) | 20억 8,077만 원(33%) | |
| 219.01㎡ (66.3평) | 2억 808만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.5.21 | 60억 원 | |
| 2025.8.5 | 2009.10.14 근저당권 | ||
| 채권자 | 한○○ | 채무자 / 소유자 | 삼○○ / 코○○ |
쉽게 말하면지금까지 5번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 33%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 16억 6,461만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.10 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 경매법정 | 63억 5,000만 | 유찰 |
| 2026.7.15 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 경매법정 | 50억 8,000만 | 유찰 |
| 2026.8.19 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 경매법정 | 40억 6,400만 | 유찰 |
| 2026.9.22 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 경매법정 | 32억 5,120만 | 유찰 |
| 2026.10.28 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 경매법정 | 26억 96만 | 유찰 |
| 2026.12.2 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 경매법정 | 20억 8,077만 | 진행 예정 |
| 2026.12.9 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 3층 7호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 5명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2009.10.14 근저당권배당요구종기 2025.8.5임차인 5명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 3억 5,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회점포 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 사 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 테크로점포 · 5층286평 | 1998.11.1 | – | 3억 5,000만 원 | 450만 원 | 2025.8.4 | 있을 수 있음 |
| 사한국연점포 | 2016.2.23 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 창 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 1) 이건 부동산의 상가건물임대차현황서 내역에 2명(임대차관계조사서 참조)이 등재되어 있으며, 2) 이건 부동산의 현장에 임하여 주식회사 에스큐브아이와 시원네트웍스의 직원(두 회사 팀장을 겸함, 이은영)을 만나 조사한 바, 자신들이 점유하여 운영하고 있다고 진술(각 안내문 교부)함 |
매각물건명세서(작성 2026.10.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.13)확인할 내용이 1건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
주식회사 테크로:사업자등록증 상 사업장 소재지는 동 건물 503호임 사업자등록신청일자가 해당 건물을 주소로 신청한 일자인지는 명확하지 않음 2009.10.06. 2019.10.18. 각 근저당권 설정(채권최고액의 합 350,000,000원)이 있음
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 한○○ |
| 채무자 | 삼○○ |
| 근저당권부질권자 | 등○○ |
| 소유자 | 코○○ |
| 임차인 | 주○○, 시○○ |
| 근저당권자 | 주○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
| 배당요구권자 | 게○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 48건 | 11억 7,321만 | 5억 8,205만 | 45.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 28억 9,560만 원입니다(감정가 63억 5,000만 원 × 45.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
양재동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.10.28 | 2025타경102910 | 양재동 · 상가 | 63억 5,000만 | 30억 | 47.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 63억 5,000만 원| 면적 | 철근콘크리트라멘조 517.26㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,228만 원 |
| 위치·환경 | 본건 서울특별시 서초구 양재동 소재 '매헌초등학교' 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 신분당선 '양재시민의숲역' 및 노선버스정류장이 소재함. |
| 건물 | 기호(가~다): 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층건 내 제3층 제301호, 제4층 401호, 제5층 제501호 로서, ［사용승인일: 1993.02.10］ 외벽: 화강석 및 석재붙임 등 마감, 내벽: 페인팅 및 인테리어 등 마감, 창호: PVC 창호 임. |
| 이용 상태 | 기호(가) 3층 301호: 업무시설((주)에스큐브아이)로 이용중 임. 기호(나) 4층 401호: 업무시설(삼양건설산업주식회사)로 이용중 임. 기호(다) 5층 501호: 업무시설((주)테크로)로 이용중 임. |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 개별냉방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고있음. |
| 토지 형태 | 본건 평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 [통칭:베델회관] 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구기타(주구중심), 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.) |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | 임대미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면1993년에 사용승인된 건물입니다(지상 9층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1993.2.10 (33년차)
- 주용도
- 업무시설 · 일반업무시설, 근린생활시설
- 규모
- 지상 9층 · 지하 3층
- 주차
- 52대
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 295.76% · 37.64%
- 대지 · 연면적
- 1983.5㎡ · 9889.2㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 서초구 근린시설 경매 물건인 2025타경102910은 양재동 324-1 5층501호로, 서울중앙지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 517.26㎡(156.5평)이고 대지권은 219.01㎡입니다.
감정가 63억 5,000만 원에서 5번 유찰되어 이번 최저가는 20억 8,077만 원(감정가의 33%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 제4별관 2층 211호 경매법정이고, 입찰보증금은 2억 808만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2009.10.14 근저당권입니다. 임차인 5명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3억 5,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 20장
자주 묻는 질문
- 2025타경102910 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 20억 8,077만 원의 10%인 2억 808만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
- 양재동 324-1 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 156.5평 기준으로 최저가는 1평당 1,330만원, 감정가는 1평당 4,058만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 16억 6,461만 원(감정가의 26%)가 됩니다.
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위치
동산로 23