서울 성동구 도선동다가구주택 경매2025타경443
서울동부지방법원 경매4계 (2204-2408) · 부동산강제경매
서울특별시 성동구 도선동 311-20
- 경매개시2025.11.3
- 배당요구종기2026.8.31
- 1차 매각2026.10.26 유찰
- 2차 매각2026.11.30 입찰
- 매각결정2026.12.7
경매개시 후 372일째 · 진행 중
- 대항력 있는 임차인 없음
회차별 최저가
서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
5,916만
733만
2,586만
69만
2,055만
- 토지 1평당 최저가
- 5,118만 원
- 토지 1평당 감정가
- 6,398만 원
한눈에 보기
서울 성동구 다가구주택 경매 물건인 2025타경443은 도선동 311-20로, 서울동부지방법원 경매4계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 90.9㎡(27.5평), 건물 연면적은 185.9㎡(56.2평)입니다.
감정가 17억 5,916만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 14억 733만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 30일(월) 오전 10시 입찰법정[제101호]이고, 입찰보증금은 1억 4,073만 원입니다.
말소기준권리는 2017.5.22 근저당권입니다. 임차인 5명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
임대차 현황
말소기준권리 2017.5.22 근저당권배당요구종기 2026.8.31임차인 5명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김○현주거 · 202호202호 · 임차권 자 주거 임차권 자 | 2021.11.24 | 2021.11.24 | 1200000001억 2,000만 원 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 |
| 김○환주거 · 201호 · 임차인 주거 임차인 | 2022.2.21 | 2022.2.17 | 9,000만 원 | 미상 | 2026.1.14 | 없음 |
| 김○준점포 · 1층 | 2022.5.16 | 2022.5.16 | 5,000만 원 | 120만 원 | 2025.12.2 | 없음 |
| 임○연주거 · 3층전체 · 임차인 주거 임차인 | 2021.1.13 | 2020.12.23 | 2억 800만 원208,000,000(최후보증금) | 미상 | 2026.7.30 | 없음 |
| 정○주거 | 2021.1.13 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 현황조사 | 대지 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.21) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.21)- 말소기준권리
- 2017.5.22 근저당권
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 2,319만 원
- 배당요구종기
- 2026.8.31
김○현:경매신청채권자 겸 주택임차권자로 임차권등기일은 2024.11.28이고, 배당요구일자는 경매신청일임.임○연:2020.12.21.자 계약 보증금 200,000,000원 확정일자 2020.12.232022.12.21.자 계약 보증금 208,000,000원 확정일자 2022.12.22
일괄매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 김○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○, 최○○ |
| 임차인 | 임○○, 정○○, 김○○ |
| 근저당권자 | 성○○ |
| 압류권자 | 국○○ |
| 교부권자 | 국○○, 서○○, 성○○ |
| 임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.26 10:00 | 매각기일 | 입찰법정[제101호] | 17억 5,916만 | 유찰 |
| 2026.11.30 10:00 | 매각기일 | 입찰법정[제101호] | 14억 733만 | 진행 예정 |
| 2026.12.7 14:00 | 매각결정기일 | 입찰법정[제101호] | – |
이번에 낙찰되면
- 11.30낙찰
- 12.7매각허가결정
- 12.14결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 17억 5,916만 원| 면적 | 토지(대) 90.9㎡ 철근콘크리트구조,조립식판넬조 (철근)콘크리트,판넬지붕 4층 제2종근린생활시설, 다가구주택(2가구) 1층 45.13㎡ 2층 47.57㎡ 3층 54.45㎡ 4층 38.75㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 1,935만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 성동구 도선동 소재 "무학초등학교"북동측 인근에 위치하는 토지 및 건물(무학로2길 19)로서, 주위는 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택 등이 혼재하는 지역 으로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 ‘상왕십리역’ 등이 소재함. |
| 기타 | 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용 중임. |
| 기타 | 본건은 남서측으로 소로변의 도로와 접해있음. |
| 용도지역 | 도시지역,제2종일반주거지역,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임. |
| 임대관계 | - 임대관계는 미상임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 조립식판넬조 (철근)콘크리트, 판넬지붕 4층 사용승인일:(2012.08.13)으로, 1층 : 45.13 (점포) 2층 : 47.57 (사무실) 3층 : 54.45 (다가구주택) 4층 : 38.75 (다가구주택) |
| 이용 상태 | 점포 및 다가구주택으로 이용중임. |
| 설비 | 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음. |
| 임대관계 | - 잉대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 20장
자주 묻는 질문
- 2025타경443 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 14억 733만 원의 10%인 1억 4,073만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 30일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정[제101호]입니다. 매각결정은 12월 7일(월)입니다.
- 도선동 311-20 평당 가격은 얼마인가요?
- 토지면적 27.5평 기준으로 최저가는 1평당 5,118만원, 감정가는 1평당 6,398만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 5명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 11억 2,586만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
서울 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18건 | 13억 8,379만 | 8억 8,074만 | 66.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 11억 6,808만 원입니다(감정가 17억 5,916만 원 × 66.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
도선동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 9억 1,000만 원 최근 1년 2건 · 토지 평당 3,309만 원
- 감정가
- 17억 5,916만 원 시세의 193%
- 최저가
- 14억 733만 원 시세의 155%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.1.8 | 다가구 | 174.5㎡ | 443.99㎡ | 21억 3,000만 |
| 2025.12.23 | 단독 | 88.3㎡ | 142.56㎡ | 6억 9,000만 |
| 2025.10.21 | 단독 | 191.7㎡ | 995.71㎡ | 43억 5,000만 |
| 2025.9.24 | 단독 | 88.2㎡ | 33.95㎡ | 6억 1,000만 |
| 2025.9.18 | 다가구 | 162.5㎡ | 282.82㎡ | 20억 |
| 2025.5.26 | 다가구 | 81.4㎡ | 119.97㎡ | 5억 9,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.21 | 52㎡ | 2억 4,000만 | 전세 |
| 2026.10.20 | 45㎡ | 1억 9,950만 | 전세 |
| 2026.10.19 | 20㎡ | 6,000만 | 20만 |
| 2026.10.16 | 33.3㎡ | 2,000만 | 120만 |
| 2026.10.14 | 20㎡ | 1,000만 | 55만 |
| 2026.10.14 | 26.84㎡ | 1,000만 | 50만 |
| 2026.10.12 | 17㎡ | 1,000만 | 54만 |
| 2026.10.6 | 20㎡ | 1,000만 | 59만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2012.8.13 (14년차)
- 주용도
- 단독주택 · 제2종근린생활시설, 다가구주택(2가구)
- 규모
- 지상 4층
- 세대·호수
- 2가구
- 주차
- 1대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 204.51% · 59.9%
- 대지 · 연면적
- 90.9㎡ · 185.9㎡
위치
서울특별시 성동구 도선동 311-20