서울 성북구 종암동단독주택 경매2025타경105
서울북부지방법원 경매6계 (910-3676) · 부동산강제경매
서울특별시 성북구 종암로27길 25-7 (도로명: 종암로27길 25-7)
- 경매개시2025.1.8
- 배당요구종기2025.3.21
- 1차 매각2026.1.13 유찰
- 2차 매각2026.2.26 유찰
- 3차 매각2026.6.9 유찰
- 4차 매각2026.7.14 유찰
- 5차 매각2026.8.19 유찰
- 6차 매각2026.9.29 유찰
- 7차 매각2026.10.27 유찰
- 8차 매각2026.12.1 입찰
- 매각결정2026.12.8
경매개시 후 671일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울북부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 8차는 감정가의 33%입니다.
3,444만
8,755만
7,004만
7,603만
83만
4,066만
- 토지 1평당 최저가
- 1,050만 원
- 토지 1평당 감정가
- 3,204만 원
한눈에 보기
서울 성북구 단독주택 경매 물건인 2025타경105은 종암동 81-44로, 서울북부지방법원 경매6계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 148㎡(44.8평), 건물 연면적은 319.82㎡(96.7평)입니다.
감정가 14억 3,445만 원에서 7번 유찰되어 이번 최저가는 4억 7,004만 원(감정가의 33%)입니다. 입찰은 2026년 12월 1일(화) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 4,700만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.8.1 -건물 1. 2024. 8. 1. 전세권(천유진 비01호 건물 지1층 67.6㎡ 중 동쪽방향 33㎡) 2. 1 이외 부분: 2025.1.8. 경매개시결정 - 토지: 2025. 1. 8. 경매개시결정입니다. 임차인 10명 중 10명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 10억 2,600만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7,8,11,12,13,14,15번이 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.을구9번 2024. 4. 26. 접수제69284호 전세권설정등기"
임대차 현황
말소기준권리 2024.8.1 -건물 1. 2024. 8. 1. 전세권(천유진 비01호 건물 지1층 67.6㎡ 중 동쪽방향 33㎡) 2. 1 이외 부분: 2025.1.8. 경매개시결정 - 토지: 2025. 1. 8. 경매개시결정배당요구종기 2025.3.21임차인 10명, 대항력 있을 수 있는 임차인 10명, 그 보증금(확인된 것) 10억 2,600만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강○재주거 · 202호 · 임차권 자 | 2022.2.10 | 2022.1.14 | 1억 4,000만 원 | 미상 | 2025.1.7 | 있을 수 있음 |
| 김○연주거 · 전부(203호) · 임차권 자 | 2022.8.10 | 2022.7.28 | 1억 3,000만 원 | 없음 | 2025.1.21 | 있을 수 있음 |
| 노○형주거 · 201호전부 · 임차권 자 | 2022.1.21 | 2021.12.24 | 7,000만 원 | 없음 | 2025.2.7 | 있을 수 있음 |
| 문○진주거 · 일부(1층101호,방1칸) | 2022.9.21 | 2022.9.21 | 1억 3,600만 원 | 없음 | 2025.2.25 | 있을 수 있음 |
| 양○린주거 · 일부(비02호) | 2023.2.28 | 2023.2.6 | 9,000만 원 | 없음 | 2025.2.21 | 있을 수 있음 |
| 우○일주거 · 전부(102호) · 임차권 자 | 2023.8.31 | 2023.8.14 | 5,000만 원 | 25만 원 | 2025.1.21 | 있을 수 있음 |
| 윤○규주거 · 3층 전체 | 2020.3.30 | 2022.3.29 | 2억 3,000만 원(1차 )241,500,000 | 없음 | 2025.3.7 | 있을 수 있음 |
| 이영례,윤환규주거 · 물지1층67.6㎡중동쪽방향 · 전세권 자 | 2020.3.30 | – | 9,000만 원 | 없음 | – | 있을 수 있음 |
| 천○진임차권 · 층 33㎡, | 2023.1.25 | 2022.12.26 | 9,000만 원 | 없음 | 2025.2.14 | 있을 수 있음 |
| 최○식미상 · 401호 | 2015.10.16 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | * 임차인 강○재(2층 202호), 임차인 윤○규, 이○례(3층 301호)를 만나 점유관계 조사함. * 그 외 층, 호는 폐문부재로 점유자를 만나지 못하였고 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 문○진 세대 외 5세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.8) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.8)- 말소기준권리
- 2024.8.1 -건물 1. 2024. 8. 1. 전세권(천유진 비01호 건물 지1층 67.6㎡ 중 동쪽방향 33㎡) 2. 1 이외 부분: 2025.1.8. 경매개시결정 - 토지: 2025. 1. 8. 경매개시결정
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 4,000만 원
- 배당요구종기
- 2025.3.21
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7,8,11,12,13,14,15번이 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.을구9번 2024. 4. 26. 접수제69284호 전세권설정등기
강○재:주택임차권등기권자(을구 8번, 2024.4.16. 등기), 경매신청채권자로서 배당요구일은 경매신청일인 2025.1.7.로 기재함.김○연:주택임차권등기권자임(을구 11번, 2024.8.16. 등기)노○형:주택임차권등기권자임(을구 7번, 2024.3.27. 등기)문○진:주택임차권등기권자임(을구 13번, 2025.3.21. 등기)양○린:주택임차권등기권자임(을구 14번, 2025.3.26. 등기)우○일:주택임차권등기권자임(을구 15번, 2025.8.11. 등기)윤○규:임차인 이○례와 윤○규는 모자관계이며, 1차계약은 임차인 이○례(전입일자2020.3.30. 확정일자2020.4.1.), 2차계약은 임차인 윤○규(전입일자 2025.2.27.이나 모 이○례가 2020.3.30.이후 계속 거주, 확정일자 2022.3.29.)명의로 갱신계약함.천○진:주택임차권등기권자임(을구 12번, 2025.2.12. 등기)최○식:최○식의 2026. 4. 23.자 발급된 주민등록초본 상 2025. 11. 27.자로 타주소지로 전출함.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 강○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 이○○, 문○○, 최○○, 강○○, 우○○, 김○○, 천○○, 양○○, 노○○, 윤○○ |
| 전세권자 | 양○○, 천○○ |
| 임차권자 | 노○○, 강○○, 김○○, 우○○, 천○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울북부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.1.13 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 14억 3,445만 | 유찰 |
| 2026.2.26 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 11억 4,756만 | 유찰 |
| 2026.3.31 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 9억 1,805만 | 001 |
| 2026.4.7 14:00 | 매각결정기일 | 제106호 법정 | – | 005 |
| 2026.6.9 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 14억 3,445만 | 유찰 |
| 2026.7.14 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 11억 4,756만 | 유찰 |
| 2026.8.19 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 9억 1,805만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 7억 3,444만 | 유찰 |
| 2026.10.27 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 5억 8,755만 | 유찰 |
| 2026.12.1 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 4억 7,004만 | 진행 예정 |
| 2026.12.8 14:30 | 매각결정기일 | 제106호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.1낙찰
- 12.8매각허가결정
- 12.15결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 14억 3,445만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 단독주택(다중주택) 지1층 67.6㎡ 1층 67.6㎡ 2층 87.27㎡ 3층 87.27㎡ 옥탑1층 10.08㎡ 토지(대) 148㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 969만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 "개운초등학교 " 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있고, 제반 주위환경은 보통시 됨. |
| 교통 | 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함. |
| 기타 | 인접토지와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 다중주택 건부지로 이용중임. |
| 기타 | 본건 북서측 및 남동측으로 세로(가)의 포장도로에 접하며, 도로상태는 보통임. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257미터), 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부포함). |
| 기타 | - |
| 임대관계 | 임대내역은 미상임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 단독주택(다중주택)으로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 다중주택으로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다. |
| 설비 | 위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음. |
| 임대관계 | 임대내역은 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 21장
자주 묻는 질문
- 2025타경105 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 4억 7,004만 원의 10%인 4,700만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 1일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 8일(화)입니다.
- 종암동 81-44 평당 가격은 얼마인가요?
- 토지면적 44.8평 기준으로 최저가는 1평당 1,050만원, 감정가는 1평당 3,204만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 7,603만 원(감정가의 26%)가 됩니다.
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매각사례
서울 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18건 | 13억 8,379만 | 8억 8,074만 | 66.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9억 5,247만 원입니다(감정가 14억 3,445만 원 × 66.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
종암동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 9억 9,200만 원 최근 1년 21건 · 토지 평당 2,216만 원
- 감정가
- 14억 3,445만 원 시세의 145%
- 최저가
- 4억 7,004만 원 시세의 47%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.13 | 단독 | 102㎡ | 199.83㎡ | 9억 |
| 2026.10.1 | 단독 | 50㎡ | 31.4㎡ | 2억 8,000만 |
| 2026.9.22 | 단독 | 57㎡ | 38.02㎡ | 2억 |
| 2026.9.20 | 다가구 | 147㎡ | 149.4㎡ | 7억 7,000만 |
| 2026.9.13 | 단독 | 63㎡ | 34.51㎡ | 2억 3,000만 |
| 2026.9.5 | 다가구 | 102㎡ | 179.48㎡ | 10억 7,000만 |
| 2026.8.12 | 단독 | 223㎡ | 563.84㎡ | 19억 |
| 2026.7.18 | 다가구 | 142㎡ | 194.22㎡ | 10억 5,000만 |
| 2026.7.17 | 다가구 | 89㎡ | 147.39㎡ | 7억 7,500만 |
| 2026.7.11 | 단독 | 112㎡ | 42.98㎡ | 5억 9,500만 |
| 2026.7.4 | 단독 | 73㎡ | 104.46㎡ | 5억 |
| 2026.6.11 | 단독 | 149㎡ | 83.93㎡ | 14억 5,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 37.72㎡ | 2,100만 | 63만 |
| 2026.11.2 | 93.24㎡ | 3,000만 | 150만 |
| 2026.10.31 | 18㎡ | 1,000만 | 35만 |
| 2026.10.29 | 50.25㎡ | 1,000만 | 67만 |
| 2026.10.28 | 66.69㎡ | 2억 | 9만 |
| 2026.10.27 | 46.3㎡ | 7,200만 | 전세 |
| 2026.10.27 | 55.22㎡ | 1억 3,000만 | 25만 |
| 2026.10.26 | 17㎡ | 5,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2010.4.22 (16년차)
- 주용도
- 단독주택 · 단독주택(다중주택)
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 주차
- 3대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 165.85% · 59.77%
- 대지 · 연면적
- 146㎡ · 309.74㎡
위치
종암로27길 25-7