위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
서울 송파구 가락동윤앤빌프리미엄1 빌라 경매2025타경475
서울동부지방법원 경매1계 (02-2204-2405) · 부동산강제경매
서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 3층301호 (도로명: 송이로 78)
D-1111월 23일(월) 오전 10시입찰법정(제101호)
- 경매개시2025.12.5
- 배당요구종기2026.2.23
- 1차 매각2026.9.7 유찰
- 2차 매각2026.10.19 유찰
- 3차 매각2026.11.23 입찰
- 매각결정2026.11.30
경매개시 후 342일째 · 진행 중
감정가6억 3,300만 원
최저가4억 512만 원64%
입찰보증금4,051만 원10%
전용면적70.12㎡21.2평
분양면적–
대지권32.39㎡
소유자김○○
채무자강○○
채권자조○○
청구금액4억 8,000만 원
경매개시2025.12.5
호수3층301호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
회차별 최저가
서울동부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 64%입니다.
6억
3,300만
3,300만
5억
640만
640만
4억
512만
512만
3억
2,410만
2,410만
2억
5,928만
5,928만
2억
742만
742만
- 전용 1평당 최저가
- 1,910만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,984만 원
한눈에 보기
서울 송파구 빌라 경매 물건인 2025타경475은 가락동 윤앤빌프리미엄1 3층301호로, 서울동부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 70.12㎡(21.2평)이고 대지권은 32.39㎡입니다.
감정가 6억 3,300만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 4억 512만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 23일(월) 오전 10시 입찰법정(제101호)이고, 입찰보증금은 4,051만 원입니다.
말소기준권리는 2020.10.5 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 4800000004억 8,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2020.10.5 가압류배당요구종기 2026.2.23임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 4800000004억 8,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조○삼주거 · 301호전부 · 임차인 주거 임차인 | 2020.8.4 | 2020.6.22 | 4800000004억 8,000만 원 | 미상 | 2026.2.3 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 임차인으로 기재한 조○삼 세대주는 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록표등본 또는 외국인체류확인서 공부상 등재자이나 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.7.21) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.21)- 말소기준권리
- 2020.10.5 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 4억 8,000만 원
- 배당요구종기
- 2026.2.23
점유자 비고
조○삼: 임차인의 우선변제권 있는 임차보증금 480,000,000원 중 348,000,000원에 대한 승계인(질권자) 주식회사 우리은행이 권리신고 및 배당요구함(2026.02.03).
명세서 비고
1.등기사항전부증명서상 "1동의 건물"은 다세대주택이나 건축물대장상 "오피스텔" 로 기재되었으며 이를 기준으로 평가함. 2.건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나 본건과 관련 없음(상세내역 건축물대장 참조).
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 조○○ |
| 소유자 | 김○○ |
| 채무자겸소유자 | 강○○ |
| 임차인 | 조○○, 주○○ |
| 가압류권자 | 흥○○, 김○○, 권○○, 추○○, 엄○○, 장○○, 박○○, 이○○ |
| 압류권자 | 국○○, 서○○ |
| 교부권자 | 서○○, 국○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.7 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 6억 3,300만 | 유찰 |
| 2026.10.19 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 5억 640만 | 유찰 |
| 2026.11.23 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 4억 512만 | 진행 예정 |
| 2026.11.30 14:00 | 매각결정기일 | 입찰법정(제101호) | – |
이번에 낙찰되면
- 11.23낙찰
- 11.30매각허가결정
- 12.7결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 6억 3,300만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 70.12㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 903만 원 |
| 위치·환경 | 서울특별시 송파구 가락동 소재 "신가초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 무난시됨. |
| 교통 | 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 지하철역 등이 소재하여 도로교통 및 대중교통 이용상황은 양호함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 다세대주택 내 3층 301호로서, (사용승인일자: 2019.05.14) 외벽: 인조석 붙임마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 현황 주거용(방3, 현관, 욕실2,주방 등) 으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식 주차장시설 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 사다리 평지로서, 현황 "다세대주택 건부지"로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북동측으로 왕복5차선 포장도로와 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 대상자: 외국인 등 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. 아파트 용도 한정). |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. 등기사항전부증명서상 "1동의 건물"은 다세대주택에 해당하나, 건축물대장상 대상물건은 "오피스텔" 용도로 기재되어 있으며, 본건 평가에서는 이에 기준하였음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경475 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 4억 512만 원의 10%인 4,051만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 23일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정(제101호)입니다. 매각결정은 11월 30일(월)입니다.
- 윤앤빌프리미엄1 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 21.2평 기준으로 최저가는 1평당 1,910만원, 감정가는 1평당 2,984만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 2,410만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
송파구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7건 | 3억 4,476만 | 2억 8,217만 | 82.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5억 2,223만 원입니다(감정가 6억 3,300만 원 × 82.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
가락동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 2024타경64687 | 공감지음41 · 빌라 | 6억 6,500만 | 4억 9,713만 | 74.8% |
| 2026.11.9 | 2025타경51055 | 이스트파크 · 빌라 | 2억 7,735만 | 1억 9,510만 | 70.3% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2019년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 7억 200만 원 최근 2년 1건 · ㎡당 1,001만 원
- 감정가
- 6억 3,300만 원 시세의 90%
- 최저가
- 4억 512만 원 시세의 58%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.3.17 | 윤앤빌프리미엄Ⅰ | 29.98㎡ | 4층 | 3억 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2025.12.29 | 48.43㎡ | 4억 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 윤앤빌 프리미엄Ⅰ
- 사용승인일
- 2019.5.14 (7년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 7층 · 지하 2층
- 세대·호수
- 11세대 · 7호
- 주차
- 14대 (세대당 1.27대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 249.95% · 49.71%
- 대지 · 연면적
- 411.7㎡ · 1659.43㎡