서울 은평구 구산동벨에어하우스 빌라 경매2025타경51474
서울서부지방법원 경매6계 (02-3271-1326) · 부동산강제경매
서울특별시 은평구 구산동 25-51 벨에어하우스 에이동 3층302호 (도로명: 갈현로16길 14-2)
- 경매개시2025.5.29
- 배당요구종기2025.8.11
- 1차 매각2026.9.29 유찰
- 2차 매각2026.11.3 입찰
- 매각결정2026.11.10
경매개시 후 532일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울서부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
4,800만
7,840만
2,272만
7,818만
4,254만
- 전용 1평당 최저가
- 1,863만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,329만 원
한눈에 보기
서울 은평구 빌라 경매 물건인 2025타경51474은 구산동 벨에어하우스 에이동 3층302호로, 서울서부지방법원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 49.4㎡(14.9평)이고 대지권은 65.15㎡입니다.
감정가 3억 4,800만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 2억 7,840만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 3일(화) 오전 10시 신관 209호 경매법정이고, 입찰보증금은 2,784만 원입니다.
말소기준권리는 2020.4.10 근저당입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2020.4.10 근저당배당요구종기 2025.8.11임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박○영주거 · A동 302호 | 2018.1.29 | – | 미상 | 미상 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 임차인을 직접 대면하고, 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 교부하고 설명함. |
|---|
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.7)- 말소기준권리
- 2020.4.10 근저당
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 2,050만 원
- 배당요구종기
- 2025.8.11
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 박○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 박○○ |
| 근저당권자 | 유○○ |
| 교부권자 | 서○○, 강○○, 국○○ |
| 임차권자 | 박○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 3억 4,800만 | 유찰 |
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 2억 7,840만 | 진행 예정 |
| 2026.11.10 14:00 | 매각결정기일 | 신관 209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.3낙찰
- 11.10매각허가결정
- 11.17결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 3억 4,800만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 49.4㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 704만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""예일여고교"" 남서측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 ""구산역"" 까지 도보로 각각 약3~4분 및 약9~10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제302호로서, 외벽은 치장석붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호·알루미늄샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임. |
| 이용 상태 | 현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니2 등으로 이용중임. |
| 설비 | 상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음. |
| 토지 형태 | 2필지 일단의 세장형으로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 차량출입 가능한 도로 개설되어 있음. |
| 용도지역 | 기호1·2: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법> |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
- 2025타경51474 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 7,840만 원의 10%인 2,784만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 3일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 209호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 10일(화)입니다.
- 벨에어하우스 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 14.9평 기준으로 최저가는 1평당 1,863만원, 감정가는 1평당 2,329만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 2,272만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
벨에어하우스 2건 더 진행 중
3억 1,700만2억 5,360만80%11.3입찰 지남
3억 2,100만1억 3,148만41%11.17입찰 5일 전
같은 동네 다른 경매 물건
은평구 경매 전체 보기
2억 1,600만3,624만17%11.17입찰 5일 전
1억 8,500만3,880만21%11.17입찰 5일 전
2억 7,500만4,614만17%11.17입찰 5일 전
2억 400만8,356만41%11.17입찰 5일 전
2억 6,200만8,585만33%11.17입찰 5일 전
3억 2,800만8,598만26%11.17입찰 5일 전
매각사례
은평구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 38건 | 3억 149만 | 2억 2,454만 | 74.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 5,961만 원입니다(감정가 3억 4,800만 원 × 74.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구산동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경51173 | 웨스턴빌리지 · 빌라 | 3억 1,800만 | 2억 4,459만 | 76.9% |
| 2026.11.10 | 2025타경52292 | 효성쉐르빌 · 빌라 | 3억 5,400만 | 2억 5,315만 | 71.5% |
| 2026.11.10 | 2025타경51449 | 고은명가 · 빌라 | 3억 2,100만 | 2억 5,423만 | 79.2% |
| 2026.11.10 | 2025타경52289 | 리모더스위트홈 · 빌라 | 3억 5,200만 | 2억 7,878만 | 79.2% |
| 2026.11.3 | 2024타경62683 | 현대아트빌 · 빌라 | 4억 5,900만 | 3억 400만 | 66.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- 최근 2년 평균 매매가
- 2억 5,500만 원 최근 2년 1건
- 감정가
- 3억 4,800만 원 시세의 136%
- 최저가
- 2억 7,840만 원 시세의 109%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.10.17 | 벨에어하우스(A동) | 49.4㎡ | 2층 | 2억 5,500만 |
최근 전월세 (구산동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 48.25㎡ | 9,294만 | 20만 |
| 2026.11.9 | 54.58㎡ | 1,701만 | 22만 |
| 2026.11.7 | 57.23㎡ | 2억 7,900만 | 전세 |
| 2026.11.4 | 45.16㎡ | 2억 6,500만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 42.3㎡ | 9,000만 | 20만 |
| 2026.10.30 | 51.11㎡ | 2억 4,300만 | 전세 |
| 2026.10.23 | 42.63㎡ | 1억 5,500만 | 전세 |
| 2026.10.21 | 46.98㎡ | 2,000만 | 70만 |
| 2026.10.17 | 55.84㎡ | 2억 1,000만 | 전세 |
| 2026.10.16 | 47.67㎡ | 1억 3,000만 | 32만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 벨에어하우스
- 사용승인일
- 2017.7.21 (9년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(다세대주택)
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 8세대
- 주차
- 7대 (세대당 0.88대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 193.84% · 56.98%
- 대지 · 연면적
- 256.6㎡ · 497.4㎡
위치
갈현로16길 14-2