임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
서울 은평구 갈현동해피리움 빌라 경매2025타경51602
서울서부지방법원 경매1계 (3271-1321) · 부동산강제경매
서울특별시 은평구 갈현동 227-44 해피리움 5층501호 (도로명: 서오릉로24길 17)
D-611월 17일(화) 오전 10시신관 제209호 경매법정
- 경매개시2025.6.20
- 배당요구종기2025.9.1
- 1차 매각2026.9.8 유찰
- 2차 매각2026.10.13 유찰
- 3차 매각2026.11.17 입찰
- 매각결정2026.11.24
경매개시 후 508일째 · 진행 중
감정가2억 100만 원
최저가1억 2,864만 원64%
입찰보증금1,286만 원10%
전용면적25.39㎡7.7평
분양면적–
대지권19.17㎡
소유자박○○
채무자박○○
채권자주○○
청구금액1억 9,000만 원
경매개시2025.6.20
호수5층501호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울서부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 64%입니다.
2억
100만
100만
1억
6,080만
6,080만
1억
2,864만
2,864만
1억
291만
291만
8,233만
6,586만
- 전용 1평당 최저가
- 1,675만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,617만 원
한눈에 보기
서울 은평구 빌라 경매 물건인 2025타경51602은 갈현동 해피리움 5층501호로, 서울서부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 25.39㎡(7.7평)이고 대지권은 19.17㎡입니다.
감정가 2억 100만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 2,864만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,286만 원입니다.
말소기준권리는 2025.6.20 경매개시결정입니다. 임차인 2명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1900000001억 9,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2025.6.20 경매개시결정배당요구종기 2025.9.1임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1900000001억 9,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안○빈주거 · 501호 | 2025.6.24 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 정강주택도시보증공사주거 · 전부전부 · 임차권 자 주거 임차인 | 2022.1.20 | 2021.12.21 | 1900000001억 9,000만 원 | 미상 | 2025.9.1 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 조사한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없슴 2. 출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.7.22) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.22)- 말소기준권리
- 2025.6.20 경매개시결정
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 9,000만 원
- 배당요구종기
- 2025.9.1
점유자 비고
주택도시보증공사:신청채권자이고, 주택임차권자 정강의 우선변제권을 승계함.
명세서 비고
임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 임차인 | 안○○, 주○○ |
| 교부권자 | 마○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 신○○, 주○○, 롯○○ |
| 임차권자 | 정○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.8 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 2억 100만 | 유찰 |
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 1억 6,080만 | 유찰 |
| 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 1억 2,864만 | 진행 예정 |
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.17낙찰
- 11.24매각허가결정
- 12.1결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 100만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 25.39㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 792만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""선정중학교"" 서측 인근에 위치하였으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 2014.12.08.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임. |
| 이용 상태 | 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람. |
| 설비 | 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 포장도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | - 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 4장
자주 묻는 질문
- 2025타경51602 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 2,864만 원의 10%인 1,286만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 24일(화)입니다.
- 해피리움 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.7평 기준으로 최저가는 1평당 1,675만원, 감정가는 1평당 2,617만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 291만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
은평구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 16건 | 3억 1,175만 | 2억 3,412만 | 76.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 5,296만 원입니다(감정가 2억 100만 원 × 76.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
갈현동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2024타경61543 | 고은명가 · 빌라 | 2억 1,500만 | 1억 7,028만 | 79.2% |
| 2026.11.3 | 2025타경51773 | 더클래스 · 빌라 | 2억 6,600만 | 2억 904만 | 78.6% |
| 2026.11.3 | 2026타경50218 | 호안빌 · 빌라 | 2억 5,400만 | 2억 1,856만 | 86% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2014년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 4,200만 원 최근 2년 1건 · ㎡당 559만 원
- 감정가
- 2억 100만 원 시세의 142%
- 최저가
- 1억 2,864만 원 시세의 91%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.8.9 | 해피리움(227-44) | 39.9㎡ | 3층 | 2억 2,300만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.1.26 | 31.98㎡ | 1억 6,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 해피리움
- 사용승인일
- 2014.12.8 (12년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대주택))
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 13세대
- 주차
- 10대 (세대당 0.77대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 149.67% · 50.67%
- 대지 · 연면적
- 345.21㎡ · 516.68㎡