서울 은평구 구산동베로니스 빌라 경매2025타경51623
서울서부지방법원 경매6계 (02-3271-1326) · 부동산강제경매
서울특별시 은평구 구산동 24-28 베로니스 에이동 5층502호 (도로명: 연서로11길 37)
- 경매개시2025.7.3
- 배당요구종기2025.9.16
- 1차 매각2026.3.3 유찰
- 2차 매각2026.4.7 유찰
- 3차 매각2026.5.12 유찰
- 4차 매각2026.6.16 유찰
- 5차 매각2026.7.21 유찰
- 6차 매각2026.8.25 유찰
- 7차 매각2026.9.29 유찰
- 8차 매각2026.11.3 입찰
- 매각결정2026.11.10
경매개시 후 497일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울서부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 8차는 감정가의 21%입니다.
- 전용 1평당 최저가
- 555만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,649만 원
한눈에 보기
서울 은평구 빌라 경매 물건인 2025타경51623은 구산동 베로니스 에이동 5층502호로, 서울서부지방법원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 29.83㎡(9평)이고 대지권은 38.036㎡입니다.
감정가 2억 3,900만 원에서 7번 유찰되어 이번 최저가는 5,012만 원(감정가의 21%)입니다. 입찰은 2026년 11월 3일(화) 오전 10시 신관 209호 경매법정이고, 입찰보증금은 501만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.7.3 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2025.7.3 경매개시결정배당요구종기 2025.9.16임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정○연주거 · A동 502호 | 2023.6.2 | – | 미상 | 미상 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 임차인의 아들을 직접 대면하고, 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 교부하고 설명함. |
|---|
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.6.23)- 말소기준권리
- 2025.7.3 경매개시결정
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2,950만 원
- 배당요구종기
- 2025.9.16
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 배○○, 박○○, 구○○ |
| 채무자겸소유자 | 현○○ |
| 임차인 | 정○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.3.3 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 2억 3,900만 | 유찰 |
| 2026.4.7 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 1억 9,120만 | 유찰 |
| 2026.5.12 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 1억 5,296만 | 유찰 |
| 2026.6.16 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 1억 2,237만 | 유찰 |
| 2026.7.21 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 9,789만 | 유찰 |
| 2026.8.25 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 7,832만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 6,265만 | 유찰 |
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 5,012만 | 진행 예정 |
| 2026.11.10 14:00 | 매각결정기일 | 신관 209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.3낙찰
- 11.10매각허가결정
- 11.17결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 3,900만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 29.83㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 801만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 북동측 근거리에 지하철 6호선 ""구산역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상 6층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임. |
| 이용 상태 | 다세대주택으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조) |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음. |
| 토지 형태 | 인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 단지 북측으로 노폭 약 6m 내외, 남측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 은평구 구산동 24-28 및 24-70 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임 |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
- 2025타경51623 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 5,012만 원의 10%인 501만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 3일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 209호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 10일(화)입니다.
- 베로니스 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 9평 기준으로 최저가는 1평당 555만원, 감정가는 1평당 2,649만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,010만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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매각사례
은평구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 38건 | 3억 149만 | 2억 2,454만 | 74.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 7,829만 원입니다(감정가 2억 3,900만 원 × 74.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구산동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경51173 | 웨스턴빌리지 · 빌라 | 3억 1,800만 | 2억 4,459만 | 76.9% |
| 2026.11.10 | 2025타경52292 | 효성쉐르빌 · 빌라 | 3억 5,400만 | 2억 5,315만 | 71.5% |
| 2026.11.10 | 2025타경51449 | 고은명가 · 빌라 | 3억 2,100만 | 2억 5,423만 | 79.2% |
| 2026.11.10 | 2025타경52289 | 리모더스위트홈 · 빌라 | 3억 5,200만 | 2억 7,878만 | 79.2% |
| 2026.11.3 | 2024타경62683 | 현대아트빌 · 빌라 | 4억 5,900만 | 3억 400만 | 66.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2015년 준공- 최근 2년 평균 매매가
- 2억 800만 원 최근 2년 1건
- 감정가
- 2억 3,900만 원 시세의 115%
- 최저가
- 5,012만 원 시세의 24%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.9.28 | 베로니스 | 28.62㎡ | 2층 | 2억 800만 |
최근 전월세 (구산동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 29.79㎡ | 1,634만 | 21만 |
| 2026.11.7 | 27.92㎡ | 3,000만 | 75만 |
| 2026.10.24 | 29.97㎡ | 1억 6,200만 | 20만 |
| 2026.10.24 | 25.56㎡ | 5,000만 | 50만 |
| 2026.10.21 | 28.67㎡ | 2,000만 | 75만 |
| 2026.10.21 | 29.92㎡ | 1억 7,500만 | 15만 |
| 2026.10.17 | 29.3㎡ | 1억 7,500만 | 8만 |
| 2026.10.16 | 26.95㎡ | 8,582만 | 7만 |
| 2026.10.13 | 27.99㎡ | 1억 8,330만 | 8만 |
| 2026.10.13 | 29.98㎡ | 1억 7,700만 | 11만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 베로니스
- 사용승인일
- 2015.12.31 (11년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)
- 규모
- 지상 6층 · 2개 동
- 세대·호수
- 20세대
- 주차
- 없음
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 110.53% · 32.48%
- 대지 · 연면적
- 499.3㎡ · 997.49㎡
위치
연서로11길 37