서울 은평구 불광동삼성어울림 빌라 경매2025타경52126
서울서부지방법원 경매1계 (3271-1321) · 부동산강제경매
서울특별시 은평구 불광동 21-6 삼성어울림 에이동 2층202호 (도로명: 불광로16길 13-10)
- 경매개시2025.11.3
- 배당요구종기2026.1.15
- 1차 매각2026.10.13 유찰
- 2차 매각2026.11.17 입찰
- 매각결정2026.11.24
경매개시 후 372일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
서울서부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
3,000만
8,400만
4,720만
1,776만
- 전용 1평당 최저가
- 2,308만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,884만 원
한눈에 보기
서울 은평구 빌라 경매 물건인 2025타경52126은 불광동 삼성어울림 에이동 2층202호로, 서울서부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 26.36㎡(8평)이고 대지권은 22.8989㎡입니다.
감정가 2억 3,000만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 8,400만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,840만 원입니다.
말소기준권리는 2023.2.8 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음.(임대차보증금 230,000,000원, 전입일자 2022.09.20, 확정일자 2022.09.05.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음."
임대차 현황
말소기준권리 2023.2.8 압류배당요구종기 2026.1.15임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이○기주거 · A동202호 | 2022.9.20 | 2022.9.5 | 2억 3,000만 원 | 미상 | 2025.12.31 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 조사한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없슴 2. 출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.28)- 말소기준권리
- 2023.2.8 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 3,000만 원
- 배당요구종기
- 2026.1.15
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음.(임대차보증금 230,000,000원, 전입일자 2022.09.20, 확정일자 2022.09.05.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.
이○기:임차인은 신청채권자임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 이○○ |
| 채무자겸소유자 | 사○○ |
| 임차인 | 이○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 서○○ |
| 교부권자 | 서○○, 광○○, 은○○, 노○○ |
| 임차권자 | 이○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 2억 3,000만 | 유찰 |
| 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 1억 8,400만 | 진행 예정 |
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.17낙찰
- 11.24매각허가결정
- 12.1결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 3,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 26.36㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 873만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 '불광중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 다세대주택, 단독주택 등의 주거시설과 공공기관, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등 이 소재하고 있음. |
| 교통 | 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건 내 2층 202호로서, (사용승인일:2020.01.07) 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감 내벽: - 창호: 하이섀시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 다세대주택으로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조) |
| 설비 | 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 남측 및 북측으로 노폭 약 4m 내외 정도의 포장도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)<건축법>, 상대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(불광동 수리마을 주거환경관리 사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025. 8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, . 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 8장
자주 묻는 질문
- 2025타경52126 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 8,400만 원의 10%인 1,840만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 24일(화)입니다.
- 삼성어울림 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8평 기준으로 최저가는 1평당 2,308만원, 감정가는 1평당 2,884만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 4,720만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
은평구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 16건 | 3억 1,175만 | 2억 3,412만 | 76.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 7,503만 원입니다(감정가 2억 3,000만 원 × 76.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
불광동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2026타경50451 | 더라베불광 · 빌라 | 3억 500만 | 2억 4,000만 | 78.7% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2020년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 1,100만 원 최근 2년 1건 · ㎡당 800만 원
- 감정가
- 2억 3,000만 원 시세의 109%
- 최저가
- 1억 8,400만 원 시세의 87%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.5.17 | 삼성어울림에이동 | 45㎡ | 3층 | 3억 6,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.26 | 45㎡ | 3,000만 | 100만 |
| 2026.8.8 | 45㎡ | 2억 5,500만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 삼성어울림
- 사용승인일
- 2020.1.7 (6년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 12세대
- 주차
- 9대 (세대당 0.75대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 149.64% · 51.35%
- 대지 · 연면적
- 382.65㎡ · 572.58㎡