대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 은평구 신사동명진하이빌 아파트 경매2026타경50053
서울서부지방법원 경매5계 (02-3271-1325) · 부동산강제경매
서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 4층403호 (도로명: 은평로 25-3)
11월 10일(화) 오전 10시신관 209호 경매법정
- 경매개시2026.1.15
- 배당요구종기2026.3.30
- 1차 매각2026.11.10 입찰
- 매각결정2026.11.17
경매개시 후 301일째 · 진행 중
감정가3억 5,800만 원
최저가3억 5,800만 원100%
입찰보증금3,580만 원10%
전용면적57.47㎡17.4평
분양면적–
대지권37.35㎡
소유자박○○
채무자박○○
채권자주○○
청구금액3억 5,000만 원
경매개시2026.1.15
호수4층403호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울서부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 1차는 감정가의 100%입니다.
3억
5,800만
5,800만
2억
8,640만
8,640만
2억
2,912만
2,912만
1억
8,330만
8,330만
- 전용 1평당 최저가
- 2,059만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,059만 원
한눈에 보기
서울 은평구 아파트 경매 물건인 2026타경50053은 신사동 명진하이빌 4층403호로, 서울서부지방법원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 57.47㎡(17.4평)이고 대지권은 37.35㎡입니다.
감정가 3억 5,800만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 10일(화) 오전 10시 신관 209호 경매법정이고, 입찰보증금은 3,580만 원입니다.
말소기준권리는 2026.1.15 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3500000003억 5,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2026.1.15 경매개시결정배당요구종기 2026.3.30임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 3500000003억 5,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미경주택도시보증공사주거 · 전유부분전부전유부분전부 · 임차권 자 주거 임차인 | 2022.5.17 | 2022.4.6 | 3500000003억 5,000만 원 | 미상 | 2026.1.14 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 조사한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없슴(전입세대확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재된 자 없음) 2. 출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착함 |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.13)- 말소기준권리
- 2026.1.15 경매개시결정
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 3억 5,000만 원
- 배당요구종기
- 2026.3.30
점유자 비고
주택도시보증공사:신청채권자이고 배당요구일은 경매신청일임. 주택임차권자 김미경의 우선변제권 중 350,000,000원을 승계함
명세서 비고
임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하고 또한 배당받지 못 하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 교부권자 | 은○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 3억 5,800만 | 진행 예정 |
| 2026.11.17 14:00 | 매각결정기일 | 신관 209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.10낙찰
- 11.17매각허가결정
- 11.24결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 3억 5,800만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 57.47㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 623만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 북서측 인근에 위치함. 주위는 단독주택,다세대주택,근린생활시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지역으로서 위치,환경 접근정도 등으로 보아 제반주위환경은 보통시됨. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철6호선(응암역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건내 4층 403호로서 외벽:화강석마감 등. 내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호:칼라알미늄샷시 및 PVC 이중창호임. |
| 이용 상태 | 2020.10.28일자로 사용승인되고, 업무시설(오피스텔)로 이용중임. |
| 설비 | 위생설비,급배수설비 기계식주차설비 및 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 갖추었음. |
| 토지 형태 | 본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업 및 주거용 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 필지 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로와 접함. |
| 용도지역 | <은평구 신사동 20-29소재> 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <은평구 신사동 20-32소재> 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 17장
자주 묻는 질문
- 2026타경50053 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 3억 5,800만 원의 10%인 3,580만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 10일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 209호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 17일(화)입니다.
- 명진하이빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 17.4평 기준으로 최저가는 1평당 2,059만원, 감정가는 1평당 2,059만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 8,640만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
명진하이빌 2건 더 진행 중- 공고 전3억 6,500만2억 9,200만80%11.10입찰 지남
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매각사례
은평구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 4억 1,167만 | 2억 7,887만 | 54.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 9,511만 원입니다(감정가 3억 5,800만 원 × 54.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
신사동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1996년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 5억 1,000만 원 최근 1년 94건 · ㎡당 887만 원
- 감정가
- 3억 5,800만 원 시세의 70%
- 최저가
- 3억 5,800만 원 시세의 70%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.1 | 신성수정 | 59.63㎡ | 2층 | 5억 4,000만 |
| 2026.10.31 | 신사씨티 | 58.09㎡ | 17층 | 4억 8,000만 |
| 2026.10.24 | 대주파크빌 | 59.99㎡ | 1층 | 5억 4,500만 |
| 2026.10.24 | 신성 | 61.32㎡ | 13층 | 4억 7,500만 |
| 2026.10.15 | 신성 | 61.32㎡ | 4층 | 4억 6,500만 |
| 2026.10.6 | 신성 | 61.32㎡ | 8층 | 4억 6,400만 |
| 2026.10.2 | 신사동한신휴플러스 | 59.76㎡ | 9층 | 7억 |
| 2026.9.23 | 신성 | 61.32㎡ | 3층 | 4억 5,500만 |
| 2026.9.9 | 미성 | 63.53㎡ | 11층 | 7억 5,000만 |
| 2026.9.5 | 이랜드타운아파트 | 59.982㎡ | 9층 | 5억 6,000만 |
| 2026.9.4 | 이랜드타운아파트 | 59.982㎡ | 6층 | 5억 3,000만 |
| 2026.9.3 | 신사성원 | 59.94㎡ | 8층 | 5억 9,800만 |
| 2026.9.3 | 신사씨티 | 58.09㎡ | 2층 | 4억 6,000만 |
| 2026.9.1 | 신사성원 | 59.94㎡ | 11층 | 5억 6,000만 |
| 2026.8.29 | 신사씨티 | 58.09㎡ | 17층 | 4억 5,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.8 | 58.09㎡ | 3억 | 전세 |
| 2026.10.31 | 49.9714㎡ | 5억 4,000만 | 전세 |
| 2026.10.30 | 59.99㎡ | 3억 9,500만 | 전세 |
| 2026.10.27 | 59.94㎡ | 4억 1,000만 | 전세 |
| 2026.10.20 | 49.9714㎡ | 4억 5,100만 | 전세 |
| 2026.10.18 | 63.53㎡ | 3억 1,000만 | 전세 |
| 2026.10.17 | 49.999㎡ | 5억 6,000만 | 전세 |
| 2026.10.17 | 63.56㎡ | 3억 1,500만 | 전세 |
| 2026.10.13 | 59.97㎡ | 1억 5,000만 | 200만 |
| 2026.10.12 | 59.94㎡ | 1억 8,166만 | 27만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 명진하이빌
- 사용승인일
- 2020.10.28 (6년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔),공동주택(다세대주택),근린생활시설
- 규모
- 지상 11층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 11세대 · 18호
- 주차
- 21대 (세대당 1.91대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 359.96% · 50.22%
- 대지 · 연면적
- 439.4㎡ · 1753.41㎡
위치
은평로 25-3