경매2026타경50182서울 은평구 신사동 덕산아파트
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
- 감정가
- 5억 9,700만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 4,776만 원
- 면적
- 전용 137.5㎡ (41.6평)
- 다음 회차 최저가
- 3억 8,208만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -3억 115만 원 저렴합니다. | 신사동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 7억 7,875만 원(4건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 4억 7,760만 원은 그 61%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 2명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.21 기준| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 263-2 덕산아파트 3층303호도로명: 갈현로3다길 1-14 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 5억 9,700만 원전용 평당 1,435만 원 | |
| 전용면적 | 137.5㎡ (41.6평) | 4억 7,760만 원(80%)전용 평당 1,148만 원 | |
| 76.14㎡ (23평) | 4,776만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.2.25(263일 지남) | 9,905만 원 | |
| 2026.5.12(187일 지남) | 2021.4.22 근저당권 | ||
| 채권자 | 에○○ | 채무자·소유자 | 봉○○ |
기일내역
서울서부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.3 10:00 | 5억 9,700만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.8 10:00 | 4억 7,760만 원(80%) | 이번 입찰D-23 |
| 3차 | 2027.1.12 | 3억 8,208만 원(64%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.23 | 3억 566만 원(51%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소신관 제209호 경매법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3억 8,208만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 주택, 다세대주택, 은평신사두산위브, 라이프시티아파트 등 아파트단지와 덕산중학교 등이 혼재하는 2종일반주거지역내 주택지대로 주위환경은 보통시됨.
- 교통
- 본건까지 차량출입 가능하며, 남동측 근거리에 지하철6호선 응암역이 위치하나, 이용사정은 원할한편은 아님. 동측 인근의 갈현로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용가능함.
- 건물
- 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트(평슬래브)지붕 7층건 중 제3층 제303호로서 2004.06.21. 사용승인 되었음. 마감구조는 외벽: 세멘몰탈위 수성페인트 마감. 내벽: 종이벽지 및 일부내장용 타일마감. 창호: 하아샷시창호 복층유리임.
- 이용 상태
- 아파트(방4, 거실/주방/식당1, 욕실/화징실2, 발코니 등)로 이용됨.
- 설비
- 위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기시설, 1층에 지상주차장 설치되었음.
- 토지 형태
- 완경사지대에 조성된 대략 사다리형에 가까운 오각형의 지반으로 덕산아파트 건부지로 이용됨.
- 도로
- 서측으로 노폭 약6M 포장도로에 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제1종일반주거지역
- 소로3류(폭 8M 미만)(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임.)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한 허가구역((토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:다가구, 아파트, 연립.다세대, 기간:2025.08.26~2026.08.25(), 토지거래계약에관한허가구역((허가대상 요도: 아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31).
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계 : 전세임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. 기 타 : 없 음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2021.4.22 근저당권배당요구종기 2026.5.12임차인 2명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 봉현욱주거및 | 2022.3.21 | – | 4억 5,000만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 봉현욱.주거 · 전유부분전부점유 2021.02.05.- | 2021.6.14 | 2021.1.26 | 4억 5,000만 원 | 미상 | 2026.5.6 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.3.11
| 임대차 관계 | * 동일한 임차인이 전입세대확인서 및 상가건물임대차 현황서에 기재됨(동일성 여부 확인 필요할 것으로 보임) |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.21) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 2명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.21)| 2021.4.22 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 이해관계인 | 채권자 에○○ · 채무자겸소유자 봉○○ · 임차인 봉현욱, 봉현욱. · 교부권자 국○○, 은○○ · 기타 주○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4억 7,760만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.4,776만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4억 2,984만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3억 3,432만 ~ 3억 8,208만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.4억 7,760만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 4억 7,760만 원과 시세 평균 7억 7,875만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기4,776만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(4,776만 원)의 0.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
신사동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2004년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 9억 2,100만 원 최근 1년 4건 · ㎡당 670만 원
- 감정가
- 5억 9,700만 원 시세의 65%
- 최저가
- 4억 7,760만 원 시세의 52%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.8 | 신사코아 | 110.89㎡ (33.5평) | 8층 | 6억 |
| 2026.5.16 | 신사동한신휴플러스 | 114.49㎡ (34.6평) | 12층 | 7억 6,500만 |
| 2026.3.1 | 신사동한신휴플러스 | 114.49㎡ (34.6평) | 11층 | 7억 3,000만 |
| 2025.12.22 | 은평신사두산위브2차 | 122.59㎡ (37.1평) | 12층 | 10억 2,000만 |
| 2025.10.19 | 명진(348-7) | 114.53㎡ (34.6평) | 4층 | 6억 4,500만 |
| 2025.9.7 | 신사동한신휴플러스 | 114.49㎡ (34.6평) | 9층 | 7억 3,000만 |
| 2025.3.13 | 신사코아 | 117.05㎡ (35.4평) | 7층 | 4억 8,300만 |
| 2024.12.5 | 구암 | 110.52㎡ (33.4평) | 6층 | 7억 1,441만 |
최근 전월세 3건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.4.1 | 117.05㎡ (35.4평) | 4억 9,000만 | 전세 |
| 2026.3.30 | 115.44㎡ (34.9평) | 4억 5,000만 | 전세 |
| 2025.12.23 | 122.59㎡ (37.1평) | 3억 | 80만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면신사동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 7억 7,875만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
은평구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 4억 1,167만 | 2억 7,887만 | 54.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 2,537만 원입니다(감정가 5억 9,700만 원 × 54.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 덕산아파트
- 사용승인일
- 2004.6.21 (22년차)
- 주용도
- 공동주택 · 2종근생 및 아파트(19세대)
- 규모
- 지상 7층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 20세대
- 주차
- 28대 (세대당 1.40대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 205.47% · 37.23%
- 대지 · 연면적
- 1,111㎡ (336.1평) · 2,922.68㎡ (884.1평)
쉽게 말하면2004년에 사용승인된 건물입니다(지상 7층).
이 물건 한눈에 보기
서울 은평구 아파트 경매 물건인 2026타경50182은 신사동 덕산아파트 3층303호로, 서울서부지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 137.5㎡(41.6평)이고 대지권은 76.14㎡(23평)입니다.
감정가 5억 9,700만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 4억 7,760만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 4,776만 원입니다.
말소기준권리는 2021.4.22 근저당권입니다. 임차인 2명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
2026타경50182 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 4억 7,760만 원의 10%인 4,776만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
덕산아파트 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 41.6평 기준으로 최저가는 1평당 1,148만원, 감정가는 1평당 1,435만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 2명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 8,208만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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위치
갈현로3다길 1-14