대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
서울 은평구 구산동트라움하임구산 빌라 경매2026타경50508
서울서부지방법원 경매3계 (3271-1323) · 부동산강제경매
서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 3층303호 (도로명: 갈현로15길 11-14)
11월 3일(화) 오전 10시신관 제209호 경매법정
- 경매개시2026.5.4
- 배당요구종기2026.7.16
- 1차 매각2026.9.29 유찰
- 2차 매각2026.11.3 입찰
- 매각결정2026.11.10
경매개시 후 192일째 · 진행 중
감정가3억 3,300만 원
최저가2억 6,640만 원80%
입찰보증금2,664만 원10%
전용면적40.77㎡12.3평
분양면적–
대지권25.55㎡
소유자주○○
채무자주○○
채권자주○○
청구금액2억 5,305만 원
경매개시2026.5.4
호수3층303호
- 조사된 임차인 없음
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
서울서부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
3억
3,300만
3,300만
2억
6,640만
6,640만
2억
1,312만
1,312만
1억
7,050만
7,050만
1억
3,640만
3,640만
- 전용 1평당 최저가
- 2,160만 원
- 전용 1평당 감정가
- 2,700만 원
한눈에 보기
서울 은평구 빌라 경매 물건인 2026타경50508은 구산동 트라움하임구산 3층303호로, 서울서부지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 40.77㎡(12.3평)이고 대지권은 25.55㎡입니다.
감정가 3억 3,300만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 2억 6,640만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 3일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 2,664만 원입니다.
말소기준권리는 2021.5.6 근저당권입니다. 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2021.5.6 근저당권배당요구종기 2026.7.16확인된 임차인 0명
| 현황조사 | 1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 조사한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없슴(전입세대확인서에는 등재된 자 없음) 2. 출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착함 |
|---|
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.14)- 말소기준권리
- 2021.5.6 근저당권
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 5,305만 원
- 배당요구종기
- 2026.7.16
명세서 비고
1. 주택도시보증공사(양○전:임차인 정○우)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 주○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 근저당권자 | 홍○○ |
| 압류권자 | 국○○, 서○○ |
| 교부권자 | 국○○ |
| 임차권자 | 정○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 3억 3,300만 | 유찰 |
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 2억 6,640만 | 진행 예정 |
| 2026.11.10 13:50 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.3낙찰
- 11.10매각허가결정
- 11.17결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 3억 3,300만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 40.77㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 817만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,공동주택,단독주택,근린생활시설,학교 등이 혼재된 지역으로서 제반주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "6호선 구산역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 4층건 내 3층 303호로서 외벽:화강석붙임마감 등. 내벽:벽지 붙임 등. 창호:PVC 이중창호임. |
| 이용 상태 | 2020.01.30일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비,도시가스 개별난방설비,승강기설비,지하주차장설비 등을 갖추었음. |
| 토지 형태 | 인근지 대비 다소 경사지에 소재한 자체기반 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장된 도로에 인접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 17장
자주 묻는 질문
- 2026타경50508 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 6,640만 원의 10%인 2,664만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 3일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 10일(화)입니다.
- 트라움하임구산 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 12.3평 기준으로 최저가는 1평당 2,160만원, 감정가는 1평당 2,700만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 1,312만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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트라움하임구산 2건 더 진행 중
2억 1,900만1억 4,016만64%11.3입찰 지남
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매각사례
은평구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 38건 | 3억 149만 | 2억 2,454만 | 74.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 4,842만 원입니다(감정가 3억 3,300만 원 × 74.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구산동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경51173 | 웨스턴빌리지 · 빌라 | 3억 1,800만 | 2억 4,459만 | 76.9% |
| 2026.11.10 | 2025타경52292 | 효성쉐르빌 · 빌라 | 3억 5,400만 | 2억 5,315만 | 71.5% |
| 2026.11.10 | 2025타경51449 | 고은명가 · 빌라 | 3억 2,100만 | 2억 5,423만 | 79.2% |
| 2026.11.10 | 2025타경52289 | 리모더스위트홈 · 빌라 | 3억 5,200만 | 2억 7,878만 | 79.2% |
| 2026.11.3 | 2024타경62683 | 현대아트빌 · 빌라 | 4억 5,900만 | 3억 400만 | 66.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
구산동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2009년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 500만 원 최근 1년 74건 · ㎡당 502만 원
- 감정가
- 3억 3,300만 원 시세의 162%
- 최저가
- 2억 6,640만 원 시세의 130%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 래미안 | 41.8㎡ | 2층 | 2억 1,000만 |
| 2026.10.15 | 행운리쉬파크B | 39.93㎡ | 2층 | 1억 4,000만 |
| 2026.10.14 | 벨리체 | 35.76㎡ | 6층 | 1억 8,000만 |
| 2026.9.28 | (308-190) | 36.21㎡ | 2층 | 1억 2,500만 |
| 2026.9.21 | 금성한우리(22-10) | 47.14㎡ | 4층 | 3억 3,500만 |
| 2026.9.12 | 젤라빌리지 | 47.91㎡ | 2층 | 1억 5,000만 |
| 2026.9.10 | (9-38) | 36.08㎡ | -1층 | 7,200만 |
| 2026.9.7 | 현대아트빌(177-79) | 44.4㎡ | 2층 | 3억 1,500만 |
| 2026.9.5 | 현대아트빌(21-37) | 36.57㎡ | 5층 | 1억 3,500만 |
| 2026.9.5 | 미래하이빌 | 39.3㎡ | 4층 | 2억 3,500만 |
| 2026.8.29 | 인터시티빌 | 44.59㎡ | 4층 | 3억 2,000만 |
| 2026.8.29 | 파크원(183-1) | 38.38㎡ | 5층 | 2억 8,500만 |
| 2026.8.27 | 설악그린파크 | 39.74㎡ | 3층 | 1억 4,400만 |
| 2026.8.24 | 동명홈타운 | 47.38㎡ | 3층 | 3억 8,000만 |
| 2026.8.21 | (9-38) | 33.18㎡ | 1층 | 1억 4,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 48.25㎡ | 9,294만 | 20만 |
| 2026.11.4 | 45.16㎡ | 2억 6,500만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 42.3㎡ | 9,000만 | 20만 |
| 2026.10.23 | 42.63㎡ | 1억 5,500만 | 전세 |
| 2026.10.21 | 46.98㎡ | 2,000만 | 70만 |
| 2026.10.19 | 38.97㎡ | 1,012만 | 29만 |
| 2026.10.16 | 47.67㎡ | 1억 3,000만 | 32만 |
| 2026.10.10 | 36.81㎡ | 2,000만 | 70만 |
| 2026.10.10 | 38㎡ | 2억 3,490만 | 전세 |
| 2026.10.9 | 40.59㎡ | 2,500만 | 110만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 트라움하임 구산
- 사용승인일
- 2020.1.30 (6년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 15세대
- 주차
- 10대 (세대당 0.67대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 182.79% · 59.55%
- 대지 · 연면적
- 361㎡ · 965.94㎡
위치
갈현로15길 11-14