경매2025타경102485서울 종로구 부암동 단독주택
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
- 감정가
- 59억 2,468만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 2억 4,267만 원
- 면적
- 토지 860㎡ (260.2평)
- 다음 회차 최저가
- 19억 4,140만 원
- 조사된 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 최저가가 시세 평균보다 +4억 5,032만 원 높습니다. | 부암동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 19억 7,643만 원(7건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 24억 2,675만 원은 그 123%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 조사된 세입자는 없습니다. | 돌려줘야 할 세입자 보증금은 없습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.17 기준| 소재지 | 서울특별시 종로구 부암동 302-2 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 59억 2,468만 원토지 평당 2,277만 원 | |
| 토지면적 | 860㎡ (260.2평) | 24억 2,675만 원(41%)토지 평당 933만 원 | |
| 건물 연면적 | 197.63㎡ (59.8평) | 2억 4,267만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.4.1(593일 지남) | 15억 9,631만 원 | |
| 2025.6.13(520일 지남) | 2016.7.29 근저당권 | ||
| 채권자 | 농○○ | 채무자 / 소유자 | 망○○ / 홍○○ |
기일내역
서울중앙지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.7.15 10:00 | 59억 2,468만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.8.19 10:00 | 47억 3,974만 원(80%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.9.22 10:00 | 37억 9,179만 원(64%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.10.28 10:00 | 30억 3,344만 원(51%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.2 10:00 | 24억 2,675만 원(41%) | 이번 입찰D-17 |
| 2차 | 2027.1.13 | 19억 4,140만 원(33%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.24 | 15억 5,312만 원(26%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.31 | 12억 4,249만 원(21%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제4별관 2층 211호 경매법정|매각결정기일2026.12.9
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 41%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 19억 4,140만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 종로구 부암동 소재 '석파정 서울미술관' 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.
- 교통
- 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.
- 기타
- 기호 1 토지는 부정형의 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호 3 토지는 부정형의 기호 1 토 지의 부속토지(정원)으로 이용 중임.
- 기타
- 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함.
- 용도지역
- [기호 1. 부암동 302-2] 제1종전용주거지역
- 지구단위계획구역(부암동 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
- 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파 트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. [기호 3. 부암동 302-18] 제1종일반주거지역
- 제1종전용주거지역
- 자연경관지구
- 지구단위계획구역(부암동 지구단위계 획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 대공방어협조구역(위탁고 도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
- 토지거 래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.
- 기타
- 본건 토지 지상에는 제시외물건(㉠, ㉡, ㉢)과 소나무, 단풍나무 등 수목 및 정원석 등이 소 재하며, 그 세부내역은 후첨 '건물개황도'와 '사진용지' 등을 참조하시기 바람.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
- 건물
- 조적조 경사스라브 위 슁글지붕 지하1층/지상1층 건으로, (사용승인일 1961.10.20) 외벽 : 자연석 돌붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
- 이용 상태
- 단독주택으로 이용 중이며, 상세내역은 후첨 '건물개황도' 참고바람.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 심야전기보일러, 태양광 설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문조사됨.
- 기타
- 본건 건물은 후첨 '내부구조도' 및 '사진용지에 표시한 바와 같이 제시외건물(㉠, ㉡, ㉢)과 담장, 대문, 데크, 돌계단 등이 소재하고 있음.
- 기타
- 일반건축물대장 상 지1층, 1층으로 되어 있으나 별첨 <사진용지>와 같이 현황 1층, 2층임.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2016.7.29 근저당권배당요구종기 2025.6.13확인된 임차인 0명
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자는 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.17)| 2016.7.29 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 이해관계인 | 승계인 주○○ · 채권자 농○○ · 채무자 망○○ · 근저당권부질권자 합○○ · 소유자 홍○○ · 근저당권자 이○○, 윤○○, 황○○ · 가압류권자 주○○, 서○○ · 교부권자 서○○, 구○○ · 배당요구권자 주○○, 삼○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 24억 2,675만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.2최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2억 4,267만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.21억 8,407만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.16억 9,872만 ~ 19억 4,140만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.24억 2,675만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 17일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.22까지
- 입찰가 정하기최저가 24억 2,675만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.29까지
- 보증금 준비하기2억 4,267만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.1까지
- 법원 가기서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.2 (수) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(2억 4,267만 원)의 0.1%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
부암동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 57억 8,300만 원 최근 1년 7건 · 토지 평당 2,223만 원
- 감정가
- 59억 2,468만 원 시세의 102%
- 최저가
- 24억 2,675만 원 시세의 42%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.31 | 단독 | 417㎡ (126.1평) | 285.84㎡ (86.5평) | 27억 |
| 2026.7.23 | 단독 | 605㎡ (183평) | 199.03㎡ (60.2평) | 29억 |
| 2026.7.2 | 단독 | 166㎡ (50.2평) | 153.09㎡ (46.3평) | 9억 9,000만 |
| 2026.7.2 | 단독 | 285㎡ (86.2평) | 63.57㎡ (19.2평) | 10억 |
| 2026.5.8 | 단독 | 231㎡ (69.9평) | 77.85㎡ (23.5평) | 10억 3,000만 |
| 2026.1.14 | 단독 | 132.5㎡ (40.1평) | 148.23㎡ (44.8평) | 18억 1,500만 |
| 2026.1.3 | 단독 | 416㎡ (125.8평) | 345.66㎡ (104.6평) | 34억 |
| 2025.9.5 | 단독 | 744㎡ (225.1평) | 66.12㎡ (20평) | 28억 6,000만 |
| 2025.9.5 | 단독 | 641㎡ (193.9평) | 66.12㎡ (20평) | 27억 4,000만 |
| 2025.6.20 | 단독 | 155㎡ (46.9평) | 63.17㎡ (19.1평) | 7억 2,500만 |
| 2025.4.23 | 단독 | 109㎡ (33평) | 56.1㎡ (17평) | 2억 4,000만 |
| 2025.3.1 | 단독 | 129㎡ (39평) | 56.46㎡ (17.1평) | 7억 8,000만 |
최근 전월세 8건
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.8 | 40㎡ (12.1평) | 9,000만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 49.89㎡ (15.1평) | 1억 | 86만 |
| 2026.10.24 | 167.46㎡ (50.7평) | 3억 | 258만 |
| 2026.10.19 | 239.49㎡ (72.4평) | 7억 | 50만 |
| 2026.10.17 | 162.51㎡ (49.2평) | 6억 | 500만 |
| 2026.10.17 | 47.52㎡ (14.4평) | 1억 9,000만 | 전세 |
| 2026.9.28 | 199.75㎡ (60.4평) | – | 550만 |
| 2026.9.24 | 33㎡ (10평) | 2,000만 | 55만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면부암동 단독·다가구이 최근 1년 평균 19억 7,643만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
서울 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21건 | 13억 8,958만 | 8억 9,979만 | 67.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 39억 8,138만 원입니다(감정가 59억 2,468만 원 × 67.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1961.10.20 (65년차)
- 주용도
- 단독주택 · 주택
- 규모
- 지상 1층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 벽돌구조
- 대지 · 연면적
- 확인 필요 · 197.63㎡ (59.8평)
쉽게 말하면1961년에 사용승인된 건물입니다(지상 1층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
서울 종로구 단독주택 경매 물건인 2025타경102485은 부암동 302-2로, 서울중앙지방법원 경매4계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 860㎡(260.2평), 건물 연면적은 197.63㎡(59.8평)입니다.
감정가 59억 2,468만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 24억 2,675만 원(감정가의 41%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 제4별관 2층 211호 경매법정이고, 입찰보증금은 2억 4,267만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2016.7.29 근저당권입니다. 매각물건명세서에 조사된 임차인이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 28장
자주 묻는 질문
2025타경102485 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 24억 2,675만 원의 10%인 2억 4,267만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
부암동 302-2 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 260.2평 기준으로 최저가는 1평당 933만원, 감정가는 1평당 2,277만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 19억 4,140만 원(감정가의 33%)가 됩니다.
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위치
서울특별시 종로구 부암동 302-2