위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울중앙지방법원 경매4계 · 530-1816
서울 종로구 창신동 근린시설 경매 2025타경102596
전용 310.7㎡ (94평) · 1966년 사용승인
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.2 (수) 10:00 입찰D-18
56억 6,257만 원64%
감정가 88억 4,777만 원 · 2회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 5억 6,626만 원
- 이번에 안 팔리면
- 45억 3,006만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 제4별관 2층 211호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 05:55
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 14명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 1억 7,500만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 14명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 7,500만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 56억 6,257만 원에 낙찰된다고 보면58억 3,757만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 5억 6,626만 원 → 잔금 날 50억 9,632만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 7,500만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.2입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.5억 6,626만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.50억 9,632만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 7,500만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 18일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.22까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.29까지
최저가 56억 6,257만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.1까지
5억 6,626만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.2 (수) 10:00
서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.13 기준| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 463-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 88억 4,777만 원 | |
| 전용면적 | 310.7㎡ (94평) | 56억 6,257만 원(64%) | |
| – | 5억 6,626만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.4.4 | – | |
| 2026.6.19 | 2024.11.12 가압류 | ||
| 채권자 | – | 채무자 / 소유자 | – / 김○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 45억 3,006만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.22 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 경매법정 | 88억 4,777만 | 유찰 |
| 2026.10.28 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 경매법정 | 70억 7,822만 | 유찰 |
| 2026.12.2 10:00 | 매각기일 | 제4별관 2층 211호 경매법정 | 56억 6,257만 | 진행 예정 |
| 2026.12.9 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 3층 7호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 21명 중 14명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2024.11.12 가압류배당요구종기 2026.6.19임차인 21명, 대항력 있을 수 있는 임차인 14명, 그 보증금(확인된 것) 1억 7,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| C○○주거 | 2024.12.23 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| JINSHUZI주거 | 2023.4.19 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| L○○주거 · 임차인 점포 | 2024.4.7 | 2023.7.25 | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| SHIN점포 | 2022.3.3 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| JAE | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| HWAN점포 · 4층402호 | 2022.3.3 | 2022.3.3 | 1,000만 원 | 72만 원 | 2025.6.5 | 있을 수 있음 |
| YANRENSHU주거 | 2023.4.19 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 강병성주거 | 2024.9.30 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 김갑배점포 · 지하1층전부, | 2026.2.13 | – | 2,000만 원 | 200만 원 | 2026.6.5 | 없음 |
| 김경희점포 · 2층전부 | 2014.3.4 | – | 2,000만 원 | 220만 원 | 2026.6.5 | 있을 수 있음 |
| 김용주거 | 2024.2.14 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 김주영주거 | 2019.12.9 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 김형철주거 | 2017.3.2 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 박명희점포 · 1층,2층일부 | 2006.7.13 | 2025.4.15 | 3,500만 원 | 200만 원 | 2026.6.5 | 있을 수 있음 |
| 배미자(3층)점포 · 3층전부 | – | – | 3,000만 원 | 300만 원 | 2026.6.5 | 확인 필요 |
| 배미자(주거 | – | – | 1,000만 원 | 100만 원 | – | 확인 필요 |
| 401호)점포 · 4층401호 | – | – | 1,000만 원 | 100만 원 | 2026.6.5 | 확인 필요 |
| 이성보주거 | 2021.11.22 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 이윤정점포 · 지층전부및 1층 | 2023.11.1 | – | 2,000만 원 | 230만 원 | 2025.6.13 | 있을 수 있음 |
| 진현승점포 · 1층 | 2012.12.11 | – | 9,000만 원 | 520만 원 | 2026.6.5 | 있을 수 있음 |
| 한인석조사된 · 옥상일부30.7㎡ · 내용없 음 임차인 | – | – | 700만 원 | 60만 원 | 2026.6.8 | 확인 필요 |
매각물건명세서(작성 2026.10.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.13)확인할 내용이 15건 있습니다
임차인 JINSHUZI대항력 있을 수 있음전입 2023.4.19 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 L○○대항력 있을 수 있음전입 2024.4.7 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 SHIN대항력 있을 수 있음전입 2022.3.3 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 HWAN대항력 있을 수 있음보증금 1,000만 원. 전입 2022.3.3 · 배당요구 2025.6.5. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 YANRENSHU대항력 있을 수 있음전입 2023.4.19 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 강병성대항력 있을 수 있음전입 2024.9.30 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 김경희대항력 있을 수 있음보증금 2,000만 원. 전입 2014.3.4 · 배당요구 2026.6.5. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 김용대항력 있을 수 있음전입 2024.2.14 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 김주영대항력 있을 수 있음전입 2019.12.9 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 김형철대항력 있을 수 있음전입 2017.3.2 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 박명희대항력 있을 수 있음보증금 3,500만 원. 전입 2006.7.13 · 배당요구 2026.6.5. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 이성보대항력 있을 수 있음전입 2021.11.22 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 이윤정대항력 있을 수 있음보증금 2,000만 원. 전입 2023.11.1 · 배당요구 2025.6.13. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 진현승대항력 있을 수 있음보증금 9,000만 원. 전입 2012.12.11 · 배당요구 2026.6.5. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2024.11.12 가압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
SHIN JAE HWAN:임대차계약서상 신승호와 공동 임차인임김경희:상호는 동북화과왕임박명희:상호는 동명여관이며 주민등록전입과 사업자등록을 모두 하였음.장기투숙객 중에 전입신고 또는 외국인체류신고한 사람이 있다고 진술하였음. 따라서 현황조사에 점유자로 보고된 사람 중 일부는 임차인이 아닌 장기투숙객일 수 있음. 배미자(3층):상호는 동포교회임. 고유번호증의 소재지가 이 사건 부동산과 상이함배미자(401호):상호는 동포교회임. 고유번호증의 소재지가 이 사건 부동산과 상이함
명세서 비고
본 건물은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(옥탑 9㎡ 무단증축, 옥상20㎡ 무단증축) 본 토지는 토지이용계획확인서 등에 의할 때 일부 면적이 도시계획시설에 저촉되는 것으로 보고됨(감정평가서 참조)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 신청인 | 김○○ |
| 소유자 | 김○○ |
| 상대방겸소유자 | 김○○ |
| 임차인 | 박○○, 김○○, 이○○, 강○○, C○○, J○○, Y○○, P○○, Q○○, L○○, 진○○, S○○, 배○○, 한○○ |
| 가압류권자 | 김○○ |
| 압류권자 | 서○○ |
| 기타 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
종로구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7건 | 3억 2,286만 | 1억 5,112만 | 49.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 43억 7,965만 원입니다(감정가 88억 4,777만 원 × 49.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 88억 4,777만 원| 면적 | 310.7㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 2,848만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ""동대문역(1호선)"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 점포, 시장 및 쇼핑몰 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동대문역(1ㆍ4호선))이 소재하는 등 대중교통 이용편의는 양호한 편임. |
| 기타 | 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 등의 건부지로 이용중임. |
| 기타 | 본건 북서측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역 , 일반상업지역 , 도로(2022-04-28)(소로1-1(변경입안))(저촉) , 도로(2022-04-28)(소로3-2(폐지 입안))(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(서울성곽)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(오간수문지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(흥인지문)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(문화공원 입안),서울도심((4대문안))임. |
| 기타 | 제시외건물 ㉠~㉢이 소재하는 것으로 조사됨.(후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람) |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | - 임대관계 미상임. - 본건 토지는 토지이용계획확인서 등에 의할 때 후첨 ‘지적개황도’ 와 같이 일부 면적이 도시계획시설에 저촉된 것으로 확인됨. 다만, 저촉 면적이 미미하여 본 감정평가에서는 이에 구애됨이 없이 평가하였으므로, 향후 경매 절차 진행 시 관련 사항을 재확인하시기 바람. |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물로서, (사용승인일 : 1966.10.05) 외벽 : 페인팅마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 근린생활시설 등으로 이용중인 것으로 추정됨. |
| 설비 | 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨. |
| 기타 | 제시외건물 ㉠~㉢이 소재하는 것으로 관찰됨.(후첨 '건물개황도' 및 '사진용지"" 참조) |
| 기타 | 1) 본건 건물은 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 그 내용은 하기와 같음. ① 변동일 : 2015.2.10, 변동내용 및 원인 : 주택과-4385(2015.02.10.)호에 의거 위반건축물표기 [옥탑 9㎡무단증축(결량철골 근생 2007년 발생)] ② 변동일 : 2015.12.10, 변동내용 및 원인 : 주택과-34213(2015.12.10)호에 의거 위법표기 (2007년 옥상 20㎡무단증축) 2) 본건 건물 지하층은 폐문 등으로 인해 내부 출입 및 외부 관찰이 모두 불가한 상태이나, 평가 전례 등을 토대로 판단할 때, 공부상 면적은 108.6㎡이나 개략적인 현황 면적은 약 177㎡으로 추정됨. 본 감정평가에서는 공부상 면적(108.6㎡)을 기준으로 평가를 수행하였으나, 현황 면적은 이와 차이가 있을 수 있으며, 정확한 위치 및 면적 확인을 위해서는 추후 측량 및 실측 등의 절차가 필요할 것으로 판단되며 향후 관련 업무 진행 시에는 이 점을 유의하여 재확인하시기 바람. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면1966년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1966.10.5 (60년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설 · 영업
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 1212.6㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 종로구 근린시설 경매 물건인 2025타경102596은 창신동 463-1로, 서울중앙지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 310.7㎡(94평)입니다.
감정가 88억 4,777만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 56억 6,257만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 제4별관 2층 211호 경매법정이고, 입찰보증금은 5억 6,626만 원입니다.
말소기준권리는 2024.11.12 가압류입니다. 임차인 21명 중 14명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 1억 7,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2025타경102596 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 56억 6,257만 원의 10%인 5억 6,626만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
- 창신동 463-1 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 94평 기준으로 최저가는 1평당 6,025만원, 감정가는 1평당 9,414만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 45억 3,006만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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