위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울중앙지방법원 경매21계 · 530-1822
서울 종로구 인사동 근린시설 경매 2025타경103111
전용 66.1㎡ (20평)
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.11.24 (화) 10:00 입찰D-10
9억 283만 원80%
감정가 11억 2,854만 원 · 1회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 9,028만 원
- 이번에 안 팔리면
- 7억 2,227만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 경매법정(4별관 211호)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 06:02
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "을구 5번 상가임차권등기(2020. 7. 8. 등기)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 3,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 3,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 9억 283만 원에 낙찰된다고 보면11억 3,283만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 9,028만 원 → 잔금 날 8억 1,255만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 3,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.24입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.9,028만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.8억 1,255만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 3,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 10일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.14까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.21까지
최저가 9억 283만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.23까지
9,028만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.24 (화) 10:00
서울중앙지방법원 경매법정(4별관 211호). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.5 기준| 소재지 | 서울특별시 종로구 인사동 146 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 11억 2,854만 원 | |
| 전용면적 | 66.1㎡ (20평) | 9억 283만 원(80%) | |
| – | 9,028만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.6.10 | 9억 1,067만 원 | |
| 2025.9.12 | 2018.7.18 토지: 2018.7.18. 근저당권 건물: 2018.7.18. 근저당권 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자 / 소유자 | 주○○ / 윤○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 7억 2,227만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.15 10:00 | 매각기일 | 경매법정(4별관 211호) | 11억 2,854만 | 유찰 |
| 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 경매법정(4별관 211호) | 9억 283만 | 진행 예정 |
| 2026.12.1 14:00 | 매각결정기일 | 4별관 3층 7호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.24낙찰
- 12.1
- 12.8결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2018.7.18 토지: 2018.7.18. 근저당권 건물: 2018.7.18. 근저당권배당요구종기 2025.9.12임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 2억 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안행식점포 · 1층 | 2009.12.15 | 2019.3.21 | 1억 3,000만 원100,000,000/130,000,000 | 200만 원2,200,000/2,000,000 | 2025.7.3 | 있을 수 있음 |
| 정광숙(카페)점포 · 1,2층 | 2012.2.15 | 2019.3.25 | 1억 원 | 미상2,750,000/2,000,000 | – | 있을 수 있음 |
매각물건명세서(작성 2026.11.5) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.5)확인할 내용이 4건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재을구 5번 상가임차권등기(2020. 7. 8. 등기)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함
임차인 안행식대항력 있을 수 있음보증금 1억 3,000만 원. 전입 2009.12.15 · 배당요구 2025.7.3. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 정광숙(카페)대항력 있을 수 있음보증금 1억 원. 전입 2012.2.15 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2018.7.18 토지: 2018.7.18. 근저당권
건물: 2018.7.18. 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
을구 5번 상가임차권등기(2020. 7. 8. 등기)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함
점유자 비고
안행식:계약일 2018. 12. 14.자로 보증금 130,000,000원에 월세 2,000,000원으로 변경안행식:임차보증금 1억 3000만원 중 43,330,000원 배당요구, 2018. 12. 14.자 계약서상 임대인은 신재현임.정광숙(카페):계약일 2018. 12. 14.자로 차임 2,000,000원으로 변경
명세서 비고
- 건축물대장상 위반건축물로 등재(주택과-17627(2008.8.13.), 무단 증축)된 내역이 있음 - 건축물대장 및 부동산등기부상 목조 기와지붕으로 등재되어 있으나 현황 벽돌조 및 블록조 기타지붕으로 상이함 - 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수청구권 을 행사할 수 없음
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 승계인 | 주○○ |
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자 | 주○○ |
| 근저당권부질권자 | 주○○ |
| 소유자 | 윤○○ |
| 임차인 | 정○○, 안○○ |
| 근저당권자 | 주○○ |
| 공유자 | 전○○, 양○○ |
| 교부권자 | 국○○ |
| 임차권자 | 안○○ |
| 기타 | 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
종로구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7건 | 3억 2,286만 | 1억 5,112만 | 49.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5억 5,863만 원입니다(감정가 11억 2,854만 원 × 49.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 11억 2,854만 원| 면적 | 66.1㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,707만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 종로구 종로2가 소재 ""탑골공원"" 북서측 인근에 위치하며 부근은 인사동 거리 내 근린생활시설 및 업무시설, 갤러리, 공원 등이 혼재한 지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '종각역' 및 지하철1,3,5호선 '종로3가역'이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함. |
| 기타 | 인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. |
| 기타 | 본건 토지 북동측으로 노폭 약 17미터 내외의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 일반상업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(공평 도시정비형 재 개발구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(서울 탑골공원)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-12-24)<서울특별시 문화재보호 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법> 중점경관관리구역(2016-11-24) (역사도심), 서울도심((4대문안)) |
| 기타 | 후첨 <건물 감정평가요항표> 참조 바람. |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
| 건물 | 공부상 목조 기와지붕(현황 벽돌조 및 블록조 기타지붕) 지상2층 건으로서 (사용승인일: 미상) 외벽: 자체 인테리어 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등 창호: 알루미늄 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 상업용(근린생활시설) 건물로 이용중이며 1층: 근린생활시설(상호명: 관성필방) 2층: 근린생활시설(상호명: 카페 트루어스)으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등이 있음. |
| 기타 | 후첨 <건물개황도> 참조 바람. |
| 기타 | 공부상 구조가 목조 기와지붕으로 등재되어 있으나, 현황 벽돌조 및 블록조 기타지붕으로서 상이한 바 이점 참고하시기 바람. |
| 임대관계 | - 임대관계는 미상임. - 일련번호2 건물에 제시외건물이 소재하는 바 감정평가목적을 고려하여, (본 제시외건물의 설치 및 건축의 적법 여부에 구애됨 없이) 제시외건물의 감정평가액을 별도로 표기하였으 니 경매 진행 시 참고하시기 바라며, 일반건축물대장 상 위반건축물이 등재(2008.8.13. 주택과-17627(2008.8.13.)호에 의거 위법건축물 표기 (내역-무단증축))되어 있으므로 이와 관련한 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 여부 등 행정적 사항은 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 주용도
- 제1종근린생활시설 · 영업용
- 규모
- 지상 2층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 일반목구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 53.55㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 종로구 근린시설 경매 물건인 2025타경103111은 인사동 146로, 서울중앙지방법원 경매21계에서 진행합니다. 전용면적은 66.1㎡(20평)입니다.
감정가 11억 2,854만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 9억 283만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 24일(화) 오전 10시 경매법정(4별관 211호)이고, 입찰보증금은 9,028만 원입니다.
말소기준권리는 2018.7.18 토지: 2018.7.18. 근저당권 건물: 2018.7.18. 근저당권입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 5번 상가임차권등기(2020. 7. 8. 등기)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 21장
자주 묻는 질문
- 2025타경103111 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 9억 283만 원의 10%인 9,028만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(4별관 211호)입니다. 매각결정은 12월 1일(화)입니다.
- 인사동 146 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 20평 기준으로 최저가는 1평당 4,515만원, 감정가는 1평당 5,644만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7억 2,227만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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위치
서울특별시 종로구 인사동 146