서울 종로구 경운동 서원빌딩 근린시설 경매 2025타경103509
전용 464.84㎡ (140.6평) · 대지권 87.15㎡ (26.4평) · 1993년 사용승인 · 지하1층
- 임차인 대항력 확인 필요
8,640만 원64%
감정가 1억 3,500만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 3
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 864만 원
- 이번에 안 팔리면
- 6,912만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 경매법정(4별관 211호)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 06:06
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.문제없음 1확인 필요 3
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?확인이 필요합니다.
이유 보기
세입자 5명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?세입자 8명이 있습니다.
이유 보기
5명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 8,640만 원에 낙찰된다고 보면8,640만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 864만 원 → 잔금 날 7,776만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.24입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.864만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.7,776만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 10일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기11.14까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.21까지
최저가 8,640만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.23까지
864만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.24 (화) 10:00
서울중앙지방법원 경매법정(4별관 211호). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.5 기준| 소재지 | 서울특별시 종로구 경운동 91-1 서원빌딩 지하1층도로명: 삼일대로 469 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 1억 3,500만 원 | |
| 전용면적 | 464.84㎡ (140.6평) | 8,640만 원(64%) | |
| 87.15㎡ (26.4평) | 864만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.7.24 | 1억 3,688만 원 | |
| 2025.10.10 | 1999.5.17 압류 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 한○○ |
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 6,912만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.15 10:00 | 매각기일 | 경매법정(4별관 211호) | 1억 3,500만 | 유찰 |
| 2026.10.20 10:00 | 매각기일 | 경매법정(4별관 211호) | 1억 800만 | 유찰 |
| 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 경매법정(4별관 211호) | 8,640만 | 진행 예정 |
| 2026.12.1 14:00 | 매각결정기일 | 4별관 3층 7호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.24낙찰
- 12.1
- 12.8결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 8명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 1999.5.17 압류배당요구종기 2025.10.10임차인 8명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김사연점포 · 지하1층 | 2023.10.25 | – | 1,000만 원 | 60만 원 | – | 없음 |
| 김승범점포 · 지하1층일부 | 2020.10.21 | – | 20000000억 1,000만 원 | 10000억 55만 원 | – | 없음 |
| 데이터플러스점포 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 명리산책점포 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 실로문구(예인사)점포 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 심재련점포 · 지하1층 1호 | 2018.12.4 | – | 300만 원 | 20만 원 | – | 없음 |
| 프로당구클럽점포 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 한찜두찜점포 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 1) 이 건 부동산의 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 등재된 세대주는 없으며 상가건물임대차 현황서에는 임차인 3명이 등재되어 있음. 2) 현장에 임하여 조사한 바, 데이터플러스’`명리산책’‘프로당구클럽’‘실로문구(예인사)’ ‘한찜두찜’ 외 공실 포함 6개의 영업장이 있음. 3)‘프로당클럽’‘한찜두찜’은 각 사업자에게 점유를 확인하고 안내문을 교부하였으나 나머지 사업장은 부재 등으로 안내문을 부착하였음. 4) 상가건물임대차 현황 임차인과 현황조사에 따른 임차인의 각 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.5) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.5)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
- 등기부상 근린생활시설 464.84㎡이나 집합건축물대장(전유부)상 근린생활시설 456.1㎡ 및 소매점 8.74㎡로 되어 있음. - 지하1층(전유부분)은 칸막이에 의거 수개의 영업점으로 구분하여 이용중으로 구분소유적 공유 여부 불분명함. - 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수청구권을 행사할 수 없음
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 한○○ |
| 임차인 | 김○○, 심○○, 데○○, 명○○, 프○○, 실○○, 한○○ |
| 가압류권자 | 서○○ |
| 압류권자 | 서○○ |
| 공유자 | 구○○, 강○○, 김○○, 박○○, 원○○, 이○○, 한○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
| 기타 | 한○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
종로구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7건 | 3억 2,286만 | 1억 5,112만 | 49.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6,683만 원입니다(감정가 1억 3,500만 원 × 49.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 3,500만 원| 면적 | 철골,알시조 464.84㎡(근린생활시설) |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 29만 원 |
| 위치·환경 | 서울특별시 종로구 경운동 소재 ""안국역 사거리"" 남서측 인근에 위치하며 주변은 대로변으로 업무용빌딩 근린생활시설 등이 밀집된 도심 상업지대임. |
| 교통 | 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 안국역이 소재하여 대중교통 편의성 양호함. |
| 건물 | 철골알시조 철근콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제지하1층으로서, 외벽(지상): 법랑판넬 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호: 샷시 등임. |
| 이용 상태 | 근린생활시설임. (전유부분 464.84㎡인 호명칭 ""지하1층"" 근린생활시설인 바, 조사일 현재 현황은 칸막이에 의거 수개의 영업점으로 구분하여 이용중임. 별지 건물개황도 ""서원빌딩 지하1층 이용 현황도"" 참조) |
| 설비 | 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음., |
| 토지 형태 | 부정형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 동측으로 포장된 대로(삼일대로)에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(인사동 지구단위계획), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:54-236m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (서울 운현궁) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),서울도심((4대문안)), 건축선(2022-03-18) 있음. |
| 기타 | 본건 평가대상물건은 평가명령서 및 등기사항증명서상 지하1층 근린생활시설 464.84㎡이나 집합건축물대장(전유부)에는 근린생활시설 456.1㎡ 및 소매점 8.74㎡로 되어 있음. |
| 임대관계 | 1)임대관계 기타 미상임. 2)매각대상은 1개호 내 일부지분으로서 동 위치를 확인하기가 불가능한 실정이므로 ""호 전체면적""을 기준으로 산정한 평가액을 기초로 본건 지분면적 평가액을 산정하였음 |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면1993년에 사용승인된 건물입니다(지상 15층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 서원빌딩
- 사용승인일
- 1993.3.10 (33년차)
- 주용도
- 업무시설 · 근린생활시설, 일반업무시설, 전시시설
- 규모
- 지상 15층 · 지하 4층
- 세대·호수
- 17세대
- 주차
- 50대 (세대당 2.94대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 598.47% · 44.58%
- 대지 · 연면적
- 816.9㎡ · 6916.69㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 종로구 근린시설 경매 물건인 2025타경103509은 경운동 서원빌딩 지하1층로, 서울중앙지방법원 경매21계에서 진행합니다. 전용면적은 464.84㎡(140.6평)이고 대지권은 87.15㎡입니다.
감정가 1억 3,500만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 8,640만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 24일(화) 오전 10시 경매법정(4별관 211호)이고, 입찰보증금은 864만 원입니다.
말소기준권리는 1999.5.17 압류입니다. 임차인 8명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 23장
자주 묻는 질문
- 2025타경103509 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 8,640만 원의 10%인 864만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(4별관 211호)입니다. 매각결정은 12월 1일(화)입니다.
- 서원빌딩 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 140.6평 기준으로 최저가는 1평당 61만원, 감정가는 1평당 96만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 8명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6,912만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
삼일대로 469