경매2025타경11865서울 중랑구 면목동 빌라
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
- 감정가
- 2억 1,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 115만 원
- 면적
- 전용 26.79㎡ (8.1평)
- 다음 회차 최저가
- 924만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "을구 6번 2024. 9. 4.자 주택임차권등기(대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액부분에 대하여 말소되지 아니함)"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -3억 2,576만 원 저렴합니다. | 면목동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 3억 3,731만 원(201건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1,155만 원은 그 3%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.8 기준| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 1343-1 2층202호도로명: 용마산로40길 28 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 1,000만 원전용 평당 2,591만 원 | |
| 전용면적 | 26.79㎡ (8.1평) | 1,155만 원(5%)전용 평당 142만 원 | |
| 18.11㎡ (5.5평) | 115만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.2.13(640일 지남) | 2억 1,547만 원 | |
| 2025.5.19(545일 지남) | 2024.7.29 가등기 | ||
| 채권자 | 손○○ | 채무자·소유자 | 전○○ |
기일내역
서울북부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.8.19 10:00 | 2억 1,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2025.9.23 10:00 | 1억 6,800만 원(80%) | 유찰 |
| 3차 | 2025.11.4 10:00 | 1억 3,440만 원(64%) | 유찰 |
| 4차 | 2025.12.9 10:00 | 1억 752만 원(51%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.1.20 10:00 | 8,602만 원(41%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.3.4 10:00 | 6,881만 원(33%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.4.7 10:00 | 5,505만 원(26%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.5.12 10:00 | 4,404만 원(21%) | 유찰 |
| 9차 | 2026.6.16 10:00 | 3,523만 원(17%) | 유찰 |
| 10차 | 2026.7.21 10:00 | 2,819만 원(13%) | 유찰 |
| 11차 | 2026.8.25 10:00 | 2,255만 원(11%) | 유찰 |
| 12차 | 2026.10.7 10:00 | 1,804만 원(9%) | 유찰 |
| 13차 | 2026.11.3 10:00 | 1,443만 원(7%) | 유찰 |
| 14차 | 2026.12.8 10:00 | 1,155만 원(5%) | 이번 입찰D-23 |
| 3차 | 2027.1.26 | 924만 원(4%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.3 | 739만 원(4%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소법정동 101호 경매법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 13번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 5%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 924만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철7호선 용마산역 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.
- 교통
- 본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측 인근에 지하철7호선 용마산역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,
- 건물
- 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건중 2층 202호로서 외 벽: 치장벽돌등 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.
- 이용 상태
- 다세대주택(방2,주방1,거실1,욕실1,발코니1)으로 이용중임
- 설비
- 위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.
- 토지 형태
- 완경사지대에 위치한 사다리형으로 공동주택 및 근생부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 북측 및 동측으로 약4m의 도로에 각각 접함.
- 용도지역
- 제1종일반주거지역
- 가축사육제한구역
- 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+ 옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)
- 과밀억제권역.
- 기타
- 없음
- 임대관계
- ①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2024.7.29 가등기배당요구종기 2025.5.19임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 2억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손동영임차권 · 제202호점유 2022.04.29. ~ | 2022.4.29 | 2022.2.28 | 2억 원 | 미상 | 2025.2.12 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.3.13
| * 공동출입문이 잠겨 있고, 호출하였으나 응답이 없음. * 우편함에 안내문을 넣어두었으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능임. |
매각물건명세서(작성 2026.10.8) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.8)| 2024.7.29 가등기 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 을구 6번 2024. 9. 4.자 주택임차권등기(대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액부분에 대하여 말소되지 아니함) | ||
| 임차인 손동영 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 원. 전입 2022.4.29 · 배당요구 2025.2.12. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 손동영:경매신청채권자이며, 배당요구일은 경매신청일임 | ||
| 이해관계인 | 채권자 손○○ · 채무자겸소유자 전○○ · 가등기권자 박○○ · 임차권자 손동영 | ||
| 관련 사건 | 서울북부지방법원 2024가단153689 (화해권고결정) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1,155만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.115만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1,039만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.808만 ~ 924만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 1,155만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 1,155만 원과 시세 평균 3억 3,731만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기115만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기서울북부지방법원 법정동 101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(115만 원)의 8.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
면목동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 3억 2,100만 원 최근 1년 201건 · ㎡당 1,198만 원
- 감정가
- 2억 1,000만 원 시세의 65%
- 최저가
- 1,155만 원 시세의 4%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 루체빌 | 29.2㎡ (8.8평) | 2층 | 3억 1,700만 |
| 2026.11.7 | 대성하이츠 | 29.64㎡ (9평) | 6층 | 3억 7,000만 |
| 2026.11.5 | (143-22) | 25.44㎡ (7.7평) | 2층 | 3억 5,500만 |
| 2026.11.3 | 킴스빌 | 29.87㎡ (9평) | 2층 | 2억 |
| 2026.10.29 | 미래하이츠 | 29.61㎡ (9평) | 3층 | 4억 6,000만 |
| 2026.10.28 | 69-21 | 29.34㎡ (8.9평) | 3층 | 5억 5,500만 |
| 2026.10.24 | 1540 | 27.03㎡ (8.2평) | 4층 | 2억 8,700만 |
| 2026.10.21 | TheH(102동) | 27.42㎡ (8.3평) | 2층 | 2억 9,000만 |
| 2026.10.20 | 경수하이빌(572-4) | 27.07㎡ (8.2평) | 6층 | 4억 4,000만 |
| 2026.10.19 | 에코팰리스101동 | 29.68㎡ (9평) | 3층 | 3억 4,500만 |
| 2026.10.17 | 다온씨티빌 | 29.65㎡ (9평) | 5층 | 5억 1,500만 |
| 2026.10.14 | 69-21 | 28.99㎡ (8.8평) | 3층 | 5억 6,000만 |
| 2026.10.12 | 청보파크빌(다동) | 24.17㎡ (7.3평) | 5층 | 3억 7,000만 |
| 2026.10.10 | 오렌지타운 | 30㎡ (9.1평) | 2층 | 3억 6,000만 |
| 2026.10.6 | 영신주택(126-21) | 31.98㎡ (9.7평) | 5층 | 3억 5,000만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 27.19㎡ (8.2평) | 2억 160만 | 15만 |
| 2026.11.12 | 29.57㎡ (8.9평) | 2,000만 | 115만 |
| 2026.11.12 | 29.84㎡ (9평) | 5,000만 | 137만 |
| 2026.11.11 | 25.68㎡ (7.8평) | 1억 8,000만 | 전세 |
| 2026.11.10 | 27.67㎡ (8.4평) | 1억 9,700만 | 전세 |
| 2026.11.10 | 26.97㎡ (8.2평) | 3,000만 | 152만 |
| 2026.11.10 | 29.92㎡ (9.1평) | 1,921만 | 42만 |
| 2026.11.9 | 29.83㎡ (9평) | 2억 2,740만 | 33만 |
| 2026.11.9 | 29.88㎡ (9평) | 3,000만 | 147만 |
| 2026.11.9 | 26.9㎡ (8.1평) | 2억 7,666만 | 38만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면면목동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 3억 3,731만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
중랑구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11건 | 3억 255만 | 2억 2,644만 | 75.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 5,792만 원입니다(감정가 2억 1,000만 원 × 75.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
면목동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2025타경12233 | 에이스빌 · 빌라 | 3억 3,300만 | 1억 7,152만 | 51.5% |
| 2026.11.3 | 2026타경10368 | 산들마을 · 빌라 | 3억 3,300만 | 2억 5,200만 | 75.7% |
| 2026.10.27 | 2026타경10102 | 더힐탑유앤아이 · 빌라 | 3억 5,100만 | 3억 3,411만 | 95.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2012.7.31 (14년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택 / 근린생활시설
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 8세대 · 1호
- 주차
- 4대 (세대당 0.50대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 149.8% · 55.55%
- 대지 · 연면적
- 174.5㎡ (52.8평) · 373.63㎡ (113평)
쉽게 말하면2012년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
서울 중랑구 빌라 경매 물건인 2025타경11865은 면목동 1343-1 2층202호로, 서울북부지방법원 경매7계에서 진행합니다. 전용면적은 26.79㎡(8.1평)이고 대지권은 18.11㎡(5.5평)입니다.
감정가 2억 1,000만 원에서 13번 유찰되어 이번 최저가는 1,155만 원(감정가의 5%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 법정동 101호 경매법정이고, 입찰보증금은 115만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.7.29 가등기입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 6번 2024. 9. 4.자 주택임차권등기(대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액부분에 대하여 말소되지 아니함)"
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
2025타경11865 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1,155만 원의 10%인 115만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 법정동 101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
면목동 1343-1 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 8.1평 기준으로 최저가는 1평당 142만원, 감정가는 1평당 2,591만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 924만 원(감정가의 4%)가 됩니다.
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2억 8,700만2억 2,960만80%11.24입찰 9일 전
3억 9,800만3억 1,840만80%11.24입찰 9일 전- 3억 9,800만3억 1,840만80%11.24입찰 9일 전
- 4억 5,700만3억 6,560만80%11.24입찰 9일 전
위치
용마산로40길 28