경매2025타경12868울산 울주군 두서면 102동 오피스텔
매각기일 2026.12.10 (목) 10:00D-25
- 감정가
- 6억 6,064만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 3,237만 원
- 면적
- 전용 455.44㎡ (137.8평)
- 다음 회차 최저가
- 2억 2,660만 원
- 임차인 대항력 확인 필요
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 확인 필요 | 확인이 필요합니다. | 세입자 4명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 12명이 있습니다. | 4명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.10 기준| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 활천리 811-11 102동도로명: 활천산업로 189-6 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 6억 6,064만 원전용 평당 480만 원 | |
| 전용면적 | 455.44㎡ (137.8평) | 3억 2,371만 원(49%)전용 평당 235만 원 | |
| – | 3,237만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.11.17(363일 지남) | 1억 8,000만 원 | |
| 2026.2.9(279일 지남) | 2016.6.13 근저당권 | ||
| 채권자 | 류○○ | 채무자·소유자 | 정○○ |
기일내역
울산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.30 10:00 | 6억 6,064만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.5 10:00 | 4억 6,245만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.10 10:00 | 3억 2,371만 원(49%) | 이번 입찰D-25 |
| 4차 | 2027.1.21 | 2억 2,660만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소133호 경매 법정|매각결정기일2026.12.17
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.10낙찰
- 12.17
- 12.24결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 2,660만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 "KCC울산일반산업단지" 내에 위치하며 주위는 중·소규모의 공장, 주거용오피스텔, 공업나지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
- 교통
- 본건까지 차량 접근 가능하며 북측 인근에 경부고속도로 활천I.C가 소재하여 교통사정은 보통임.
- 기타
- 자체지반 대체로 평탄한 가장형 토지로서 주거용오피스텔 부지로 이용중임.
- 기타
- 본건 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 준공업지역(2015-07-30)
- 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.
- 기타
- 없음.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 2015년 1월 22일 사용승인되었으며, 외벽: 인조석 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽: 벽지 바름 및 내장타일 붙임, 창호: 하이샤시창임.
- 이용 상태
- 일반건축물대장상 업무시설(오피스텔)로서 현황은 주거용 오피스텔임. 1층: 계단실 2층: 오피스텔 3개호, 3층: 오피스텔 3개호, 4층: 오피스텔 2개호.
- 설비
- 위생 및 급배수시설, LPG에 의한 개별난방설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.
- 기타
- 없음.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2016.6.13 근저당권배당요구종기 2026.2.9임차인 12명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| AUNGCHITNYEIN주거 | 2024.7.21 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| MALIKFAZAL주거 | 2023.4.20 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| P○○ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| ELMADH주거 | 2024.5.2 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| ABRAJEIS | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| HKUMA주거 | 2025.5.21 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| R | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 고명석주거 · 103호 | 2023.11.6 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 김성덕점포 · 2층(102호)79㎡ · 전세권자점유 2016.06.18.~ | – | – | 6,000만 원 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 김용연주거 · 102호 | 2021.12.23 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 노병수주거 · 201호 | 2025.11.26 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 전병채점포 · 111㎡점유 2022.03.23.~2023.03.23. | 2022.3.24 | – | 500만 원 | 45만 원 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.12.10
| ②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 전병채(사업자등록신청일:2022.03.24.) 등록되어 있음.(상가건물임대차 현황서 첨부). 본건 부동산은 8개 호실이 있는 리버힐하우스임. |
매각물건명세서(작성 2026.11.10) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 12명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.10)| 2016.6.13 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 | 일괄매각 | ||
| 점유자 비고 | AUNG CHIT NYEIN:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함MALIK FAZAL:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함POKHREL MADHAB:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함RAJEISH KUMAR:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함고명석:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함김성덕:전세권자로서 전세권설정등기일은 2016. 6. 21.임김용연:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명하며 주민등록등본상 전입주소가 활천산업로 189-6, 104동 102호로 되어 있음노병수:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함전병채:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함 | ||
| 이해관계인 | 채권자 류○○ · 채무자겸소유자 정○○ · 임차인 고명석, 노병수, 김○○, P○○, A○○, R○○, M○○, 전병채 · 근저당권자 으○○ · 가압류권자 농○○ · 전세권자 김○○ · 압류권자 주○○, 울○○, 통○○, 동○○, 농○○, 엔○○ · 교부권자 동○○, 구○○, 통○○, 국○○, 울○○, 달○○ | ||
| 관련 사건 | 창원지방법원 통영지원 2023느단10381 (조정조서) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3억 2,371만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.10최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3,237만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 9,134만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2억 2,660만 ~ 2억 5,897만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.3억 2,371만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 25일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.30까지
- 입찰가 정하기최저가 3억 2,371만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.7까지
- 보증금 준비하기3,237만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.9까지
- 법원 가기울산지방법원 133호 경매 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.10 (목) 10:00
보고서
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
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입금 뒤 1영업일 · 12.8까지 신청 (D-23)
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.3까지 신청 (D-18)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(3,237만 원)의 0.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
울산 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5건 | 1억 8,060만 | 1억 4,380만 | 81.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5억 3,842만 원입니다(감정가 6억 6,064만 원 × 81.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2015.1.22 (11년차)
- 주용도
- 업무시설
- 규모
- 지상 4층
- 세대·호수
- 8호
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 확인 필요 · 455.44㎡ (137.8평)
쉽게 말하면2015년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
울산 울주군 오피스텔 경매 물건인 2025타경12868은 두서면 102동로, 울산지방법원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 455.44㎡(137.8평)입니다.
감정가 6억 6,064만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 3억 2,371만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 10일(목) 오전 10시 133호 경매 법정이고, 입찰보증금은 3,237만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2016.6.13 근저당권입니다. 임차인 12명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
2025타경12868 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3억 2,371만 원의 10%인 3,237만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 10일(목) 오전 10시, 울산지방법원 133호 경매 법정입니다. 매각결정은 12월 17일(목)입니다.
102동 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 137.8평 기준으로 최저가는 1평당 235만원, 감정가는 1평당 480만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 12명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 2,660만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
활천산업로 189-6