울산 중구 반구동소담팰리스 오피스텔 경매2025타경12670
울산지방법원 경매3계 (052-216-8263) · 부동산강제경매
울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층302호 (도로명: 화합로 379)
- 경매개시2025.10.15
- 배당요구종기2026.1.8
- 1차 매각2026.10.7 유찰
- 2차 매각2026.11.12 입찰
- 매각결정2026.11.19
경매개시 후 391일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
울산지방법원은 유찰될 때마다 30%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 70%입니다.
- 전용 1평당 최저가
- 688만 원
- 전용 1평당 감정가
- 984만 원
한눈에 보기
울산 중구 오피스텔 경매 물건인 2025타경12670은 반구동 소담팰리스 3층302호로, 울산지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 28.57㎡(8.6평)이고 대지권은 5.8584㎡입니다.
감정가 8,500만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 5,950만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 11월 12일(목) 오전 10시 133호 입찰법정이고, 입찰보증금은 595만 원입니다.
말소기준권리는 2022.10.17 분의 1 지분에 대하여: 2022.10.17. 가압류 나머지 2분의 1 지분에 대하여: 2025.10.15. 강제경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 8,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 1번 전세권설정등기(2020.04.27.등기)는 전세권자 이○원이 배당요구 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수함. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 주택임차권등기(2024.05.01. 접수 제53000호)있으므로(임대차보증금 84,000,000원, 전입일자 2020.04.28., 확정일자 2020.03.16.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
임대차 현황
말소기준권리 2022.10.17 분의 1 지분에 대하여: 2022.10.17. 가압류 나머지 2분의 1 지분에 대하여: 2025.10.15. 강제경매개시결정배당요구종기 2026.1.8임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 8,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이○원주거 · 주거용전부 · 전세권자 | 2020.4.28 | 2020.3.16 | 8,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 1.폐문부재로 점유자 조○불가하여 전입세대 주민등록열람 바, 세대주 이○원(전입:2020.04.28) 등재되어 있음.(전입세대확인서 및 주민등록표등본 첨부함.) 2.외국인체류확인서 교부받은 바, 해당사항 없음.(외국인체류확인서 첨부함.) 3.상가건물임대차현황서를 열람한 바, 등록사항 없음.(상가건물임대차현황서 첨부함.) |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.8) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.8)- 말소기준권리
- 2022.10.17 분의 1 지분에 대하여: 2022.10.17. 가압류 나머지 2분의 1 지분에 대하여: 2025.10.15. 강제경매개시결정
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 8,400만 원
- 배당요구종기
- 2026.1.8
을구 1번 전세권설정등기(2020.04.27.등기)는 전세권자 이○원이 배당요구 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수함. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 주택임차권등기(2024.05.01. 접수 제53000호)있으므로(임대차보증금 84,000,000원, 전입일자 2020.04.28., 확정일자 2020.03.16.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
이○원: 1. 이 사건 신청채권자이며 전세권자 겸 임차권자임. 전세권설정일자는 2020.04.27.이며 주택임차권등기일자는 2024.05.01.임 2. 임차보증금 84,000,000원 중 2022.04.05. 임차보증금 4,000,000원 증액, 2022. 04.12. 재계약 확정일자임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 이○○ |
| 채무자겸소유자 | 주○○ |
| 가압류권자 | 주○○, 늘○○, 사○○, 신○○, 부○○, 의○○, 천○○ |
| 전세권자 | 이○○ |
| 교부권자 | 울○○ |
| 임차권자 | 이○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
울산지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.7 10:00 | 매각기일 | 133호 입찰법정 | 8,500만 | 유찰 |
| 2026.11.12 10:00 | 매각기일 | 133호 입찰법정 | 5,950만 | 진행 예정 |
| 2026.11.19 14:00 | 매각결정기일 | 133호 입찰법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.12낙찰
- 11.19매각허가결정
- 11.26결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 8,500만 원| 면적 | 철근콘크리트구조28.5654㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 298만 원 |
| 위치·환경 | 울산광역시 중구 반구동 소재 "반구로타리" 북서측 인근에 위치하며 부근은 반구로타리를 중심으로 염포로와 화합로변으로 각종 근린생활시설들이 즐비하게 형성○어 있으며 후면은 아파트와 다세대 및 일반주택으로 형성○어 환경 보통시 되는 지역입니다. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입 자유로우며 대중교통인 노선버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리합니다. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 17층 건 중 제3층 제302호로서 외벽 : 치장대리석 및 몰탈페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창소 : 새시창으로 상태 보통인 건물입니다. |
| 이용 상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. |
| 설비 | 위생 및 급,배수설비와 도시가스에 의한 개별난방시스템이며 공용으로 화재경보기 및 옥내소화전설비와 스프링쿨러와 타워식 중차설비 및 승강기설비가 되어 있습니다. |
| 토지 형태 | 부정형의 토지로 평탄하며 공동주택 부지로 이용중입니다. |
| 도로 | 북동측으로 중로, 북서측으로 소로의 포장도로에 접하며 도로상태 양호합니다. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합) [이하공란] 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호 구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란] |
| 기타 | 해당 없습니다. |
| 임대관계 | 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 8장
자주 묻는 질문
- 2025타경12670 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 5,950만 원의 10%인 595만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 울산지방법원 133호 입찰법정입니다. 매각결정은 11월 19일(목)입니다.
- 소담팰리스 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8.6평 기준으로 최저가는 1평당 688만원, 감정가는 1평당 984만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,165만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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매각사례
울산 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2건 | 1억 8,700만 | 1억 2,949만 | 66.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5,687만 원입니다(감정가 8,500만 원 × 66.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 6,250만 원 최근 1년 2건
- 감정가
- 8,500만 원 시세의 136%
- 최저가
- 5,950만 원 시세의 95%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.7 | 소담팰리스 | 28.5654㎡ | 4층 | 5,900만 |
| 2026.4.27 | 소담팰리스 | 28.5654㎡ | 3층 | 6,600만 |
| 2025.7.2 | 소담팰리스 | 28.5654㎡ | 2층 | 6,550만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.8 | 28.57㎡ | 500만 | 48만 |
| 2026.10.6 | 28.57㎡ | 2,000만 | 40만 |
| 2026.7.22 | 28.57㎡ | 500만 | 45만 |
| 2026.5.27 | 28.57㎡ | 7,500만 | 전세 |
| 2026.4.12 | 28.57㎡ | 500만 | 50만 |
| 2026.3.24 | 28.57㎡ | 500만 | 44만 |
| 2026.1.13 | 28.57㎡ | 500만 | 50만 |
| 2026.1.4 | 28.57㎡ | 500만 | 45만 |
| 2025.12.16 | 28.57㎡ | 500만 | 45만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 소담팰리스
- 사용승인일
- 2017.1.11 (9년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 17층 · 지하 5층
- 세대·호수
- 216세대 · 54호
- 주차
- 215대 (세대당 1.00대)
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 828.86% · 69.6%
- 대지 · 연면적
- 1288.4㎡ · 15377.49㎡
위치
화합로 379