위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
공장인천지방법원 경매16계 · 032-860-1616
인천 계양구 갈현동 공장 경매 2025타경512830
토지 2926㎡ (885.1평) · 건물 994㎡ (300.7평) · 2003년 사용승인
- 임차인 대항력 확인 필요
- 위반건축물
- 농지취득자격증명 필요
2026.11.26 (목) 10:00 입찰D-12
13억 6,615만 원70%
감정가 19억 5,164만 원 · 2회 유찰
확인 필요 4
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1억 3,661만 원
- 이번에 안 팔리면
- 9억 5,630만 원
- 입찰 장소
- 인천지법 219호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 12:15
이 물건, 입찰해도 될까요?
직접 확인할 것이 4가지 있습니다.확인 필요 4
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?확인이 필요합니다.
이유 보기
세입자 1명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?세입자 3명이 있습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다. 그 밖에 1가지가 더 있습니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
농지취득자격증명 필요 관련 내용이 명세서에 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 13억 6,615만 원에 낙찰된다고 보면13억 6,615만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1억 3,661만 원 → 잔금 날 12억 2,953만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.26입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1억 3,661만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.12억 2,953만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 12일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 대출 상담 받기11.16까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.23까지
최저가 13억 6,615만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.25까지
1억 3,661만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.26 (목) 10:00
인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.2 기준| 소재지 | 인천광역시 계양구 갈현동 131 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 공장 | 19억 5,164만 원 | |
| 토지면적 | 2926㎡ (885.1평) | 13억 6,615만 원(70%) | |
| 건물 연면적 | 994㎡ (300.7평) | 1억 3,661만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.10.17 | 1억 4,243만 원 | |
| 2026.1.21 | 2004.8.5 근저당권 | ||
| 채권자 | 유○○ | 채무자·소유자 | 강○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 그 밖에 1가지가 더 있습니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 9억 5,630만 원까지 내려갑니다.
기일내역
인천지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.11 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 19억 5,164만 | 유찰 |
| 2026.10.27 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 19억 5,164만 | 유찰 |
| 2026.11.26 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 13억 6,615만 | 진행 예정 |
| 2026.12.3 14:00 | 매각결정기일 | 409호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.26낙찰
- 12.3
- 12.10결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 3명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2004.8.5 근저당권배당요구종기 2026.1.21임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ㈜지산포장주차장 · 갈현동131-1 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| ㈜지산포장,강수희공장 · 제에이동제비동 | 2025.7.29 | – | 2,000만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 한준수사무실 · 제에이동제비동 | 2023.11.3 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 목록5. 6.의 토지임 |
매각물건명세서(작성 2026.10.2) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.2)확인할 내용이 1건 있습니다
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2004.8.5 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
1. 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 목록 제40호, 제27호, 제21호, 제28호 포함(감정평가서 참조), 제시외 건물 포함 2. 목록2 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 농지전용내역이 없고 향후 원상회복명령 가능함. 3. 목록 1,4 지상에 제시외컨테이너(사무실)가 소재하나 이동이 가능하여 평가에서 제외(감정평가서 참조) 4. 목록 5,6에 소재하는 제시외기계기구는 평가에서 제외(감정평가서 사진 참조) 5. 목록 5,6은 건축물대장상 '동물및식물관련시설(버섯재배사)'로 등재되어 있으나 현황 '공장'으로 이용중이며, 목록6의 부속건축물(화장실 5.25㎡)는 현황 '멸실'되었음 6. 목록5,6의 제시목록상 소재지는 '갈현동 131'이나 일반건축물대장상 소재지는 '갈현동 131, 131-3'으로 기재되어 있음 7. 목록 5,6은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(위반내역 : 무단용도변경[버섯재배사 - 공장(박스제작)등]) 8. 기계기구 기호(9-1, 9-2, 9-3)은 기호(7-1, 7-2, 7-3)과 중복이며 기호(10-1)은 기호(8-1)과 중복이며, 기호(7-1, 7-3)은 소재불명으로 평가에서 제외(감정평가서 참조)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 유○○ |
| 채무자겸소유자 | 강○○ |
| 임차인 | (○○, 한○○ |
| 근저당권자 | 유○○ |
| 가압류권자 | 신○○, 중○○ |
| 압류권자 | 계○○, 국○○, 경○○ |
| 교부권자 | 계○○, 국○○ |
| 배당요구권자 | 신○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
토지·건물 현황
감정가 19억 5,164만 원| 면적 | 토지(답) 992.0㎡ 토지(답) 759.0㎡ 토지(도로) 183.0㎡ 토지(답) 992.0㎡ 일반철골구조 기타지붕 단층 동물및식물관련시설(버섯재배사) 496㎡ 일반철골구조 기타지붕 단층 동물및식물관련시설 1층 492.75㎡(버섯재배사) 부속건축물 1층 5.25㎡(화장실) |
|---|---|
| 감정 단가 | 건물 1㎡당 196만 원 |
| 기타 | 본건은 인천광역시 계양구 갈현동 소재 '갈현교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 제조시설, 축사, 농경지 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임. |
| 기타 | 1) 형태 및 이용상황 기호(1, 4)는 2필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 '동물및식물관련시설' 건부지로 이용 중 이고, 기호(2)는 부정형 토지로서, '부속토지'로 이용 중이며, 기호(3)은 부정형 토지로서, '도로'임. 2) 인접 도로상태 본건 남서측으로 공히 노폭 약 4미터의 포장도로를 이용 중임. 3) 도시계획 및 기타 공법상 제한사항 기호(1, 2, 4)는 공히 자연녹지지역(2025-09-04), 가축사육제한구역(2025-09-04)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2025-09-04)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(2025-09-04)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2024-06-20)<한 강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)이며, 기호(3)은 자연녹지지역(2025-09-04), 집단취락지구, 도로(2025-09-04), 가축사육제한구역 (2025-09-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2025-09-04)<개발제한 구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(2025-09-04)<군 사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역(2024-06-20)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. )임. 4) 공부와의 차이 기호(1, 4)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '전기타' 이며, 기호(2)의 공부상 지목이 '답' 이나, 현황 '부속토지"임. |
| 기타 | 1) 건물의 구조 기호(5)는 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2003.01.27) 외벽: 판넬잇기 등 마감, 창호: 새시 창호 등임. 기호(6)은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2003.01.27) 외벽: 판넬잇기 등 마감, 창호: 새시 창호 등임. 2) 이용상태 공히, 공장으로 이용 중임. 3) 위생 및 기타 설비 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음. 4) 공부와의 차이 공히, 건축물대장상 '동물및식물관련시설(버섯재배사)'로 등재되어 있으나, 현황 '공장'으로 이용 중이며, 기호(6) 부속건축물(화장실)은 현황 '멸실'임. 5) 기타 기호(5), 기호(6)의 일반건축물대장은 위반건축물(도정-8001(2004.08.25.)호에 의거 위반건 축물 표기-위반내역 : 무단용도변경【버섯재배사 → 공장(박스제작)등 】)로 등재되어 있으 니, 경매진행시 참고 바람. |
| 기타 | 본건 기계기구의 현상 및 관리상태는 보통이며, 기계기구(7-1) 및 기계기구(7-3)은 소재 불명임. |
| 기타 | 없음. |
| 기타 | 본건 지상에 후첨 '지적도 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물㉠~㉣이 소재함. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2003년에 사용승인된 건물입니다(지상 1층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2003.1.27 (23년차)
- 주용도
- 동물및식물관련시설
- 규모
- 지상 1층 · 2개 동
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 일반철골구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 994㎡
이 물건 한눈에 보기
인천 계양구 공장 경매 물건인 2025타경512830은 갈현동 131로, 인천지방법원 경매16계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 2926㎡(885.1평), 건물 연면적은 994㎡(300.7평)입니다.
감정가 19억 5,164만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 13억 6,615만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 11월 26일(목) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 1억 3,661만 원입니다.
말소기준권리는 2004.8.5 근저당권입니다. 임차인 3명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다. 매각물건명세서에는 위반건축물, 농지취득자격증명 필요 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 38장
자주 묻는 질문
- 2025타경512830 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 13억 6,615만 원의 10%인 1억 3,661만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 26일(목) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 3일(목)입니다.
- 갈현동 131 평당 가격은 얼마인가요?
- 건물면적 300.7평 기준으로 최저가는 1평당 454만원, 감정가는 1평당 649만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 3명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 위반건축물, 농지취득자격증명 필요 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 9억 5,630만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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