인천 남동구 만수동 빌라 경매 2025타경510564
전용 48.3㎡ (14.6평) · 대지권 20.83㎡ (6.3평) · 1996년 사용승인 · 지층비01호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
2,092만 원34%
감정가 6,100만 원 · 3회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 209만 원
- 시세 평균 대비
- -7,272만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1,465만 원
- 입찰 장소
- 인천지법 219호법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 12:25
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 5,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -7,272만 원 저렴합니다.이유
만수동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 9,365만 원(154건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 2,092만 원은 그 22%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 5,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,092만 원에 낙찰된다고 보면7,092만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 209만 원 → 잔금 날 1,883만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 5,000만 원
- 입찰 날 · 12.4입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.209만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1,883만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,465만 ~ 1,674만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.5,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 19일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.24까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.1까지
최저가 2,092만 원과 시세 평균 9,365만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.3까지
209만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.4 (금) 10:00
인천지방법원 219호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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- 경매전문가가 직접 작성
- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 12.2까지 신청 (D-17)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
390,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.27까지 신청 (D-12)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(209만 원)의 4.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.20 기준| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 895-3 지층비01호도로명: 구월말로 108-12 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 6,100만 원전용 평당 418만 원 | |
| 전용면적 | 48.3㎡ (14.6평) | 2,092만 원(34%)전용 평당 143만 원 | |
| 20.83㎡ (6.3평) | 209만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.7.14(489일 지남) | 5,000만 원 | |
| 2025.10.15(396일 지남) | 2025.7.15 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 김○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.20 10:00 | 6,100만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.22 10:00 | 4,270만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.4 10:00 | 2,989만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.4 10:00 | 2,092만 원(34%) | 이번 입찰D-19 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,465만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,025만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 718만 원(12%) | – |
입찰 장소219호법정|매각결정기일2026.12.11
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.4낙찰
- 12.11
- 12.18결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,465만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.7.15 경매개시결정배당요구종기 2025.10.15임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 5,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용주거 · 비01호전부점유 2018.07.30.~현재까지 | 2018.7.30 | 2018.7.30 | 5,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.7.22
| 본건은 단독, 빌라 주거지역에 위치하며 외벽에 `만수빌라 A`로 표시되어 있고 우편함에는 우편물이 가득쌓여 있었음 | |
| 임대차 관계 | 본건 조사서의 조사내용은 현장방문, 전입세대열람, 주민등록표등본, 외국인체류확인서에 의한 조사사항임. |
매각물건명세서(작성 2026.7.20) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.20)확인할 내용이 1건 있습니다
- 2025.07.15.
- 경매개시결정
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
김용:경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임
채권자김○○|채무자겸소유자주○○|임차인김용|교부권자국○○, 인○○, 용○○, 의○○
관련 사건인천지방법원 2024가단8705 (판결정본)
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
만수동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1999년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 9,700만 원 최근 1년 154건 · ㎡당 201만 원
- 감정가
- 6,100만 원 시세의 63%
- 최저가
- 2,092만 원 시세의 22%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 신만수타운(109-389)110동 | 54.09㎡ (16.4평) | 3층 | 1억 500만 |
| 2026.11.10 | 파크빌 | 57.36㎡ (17.4평) | 1층 | 1억 1,800만 |
| 2026.10.23 | 수정빌라1차 | 43.16㎡ (13.1평) | 4층 | 6,100만 |
| 2026.10.20 | 유일스타빌201 | 52.41㎡ (15.9평) | 6층 | 1억 8,900만 |
| 2026.10.18 | 삼보빌라(A~B동) | 46.38㎡ (14평) | 4층 | 8,300만 |
| 2026.10.16 | 우미빌라(2동) | 39.88㎡ (12.1평) | 3층 | 7,430만 |
| 2026.10.16 | 신세계(가동) | 38.64㎡ (11.7평) | 1층 | 6,000만 |
| 2026.10.14 | 아남빌라 | 39.11㎡ (11.8평) | 2층 | 4,900만 |
| 2026.10.13 | 예원주택 | 44.1㎡ (13.3평) | 2층 | 8,000만 |
| 2026.10.9 | 대영아트빌(898-19)A동 | 39.57㎡ (12평) | 3층 | 8,700만 |
| 2026.10.8 | 세움파크빌(101-9)A동 | 39.65㎡ (12평) | 5층 | 3,000만 |
| 2026.10.4 | 동우메트로빌3차 | 57.54㎡ (17.4평) | 5층 | 1억 5,500만 |
| 2026.10.2 | 건남(1083-7) | 46.5㎡ (14.1평) | 2층 | 9,550만 |
| 2026.9.29 | 유진팰리스 | 44.83㎡ (13.6평) | 3층 | 1억 5,800만 |
| 2026.9.17 | 왕승(969-10) | 38.81㎡ (11.7평) | 2층 | 8,000만 |
최근 전월세 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.1.18 | 48.85㎡ (14.8평) | 50만 | 50만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면만수동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 9,365만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
남동구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21건 | 1억 2,705만 | 7,357만 | 55.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,361만 원입니다(감정가 6,100만 원 × 55.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
만수동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 2026타경500392 | 만수동 · 빌라 | 9,800만 | 4,807만 | 49.1% |
| 2026.11.13 | 2026타경502185 | 해오름팰리스 · 빌라 | 1억 700만 | 8,300만 | 77.6% |
| 2026.11.11 | 2025타경1568 | 만수동 · 빌라 | 8,000만 | 4,669만 | 58.4% |
| 2026.11.10 | 2025타경513709 | 청송빌라 · 빌라 | 9,100만 | 4,410만 | 48.5% |
| 2026.11.9 | 2026타경502127 | 해마루플러스 · 빌라 | 2억 200만 | 1억 2,050만 | 59.7% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 인천광역시 남동구 만수동소재 ""만수5동행정복지센터"" 북서측으로 약150미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재함.
- 교통
- 본건까지 차량출입은 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.
- 건물
- 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건내의 지층 비01호로서, 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용중임.
- 설비
- 급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 북측과 동측으로 폭약 8미터의 포장도로에 각각 접함.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역
- 가축사육제한구역(2013-03-08)
- 상대보호구역
- 과밀억제권역.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1996.2.15 (30년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 10세대
- 주차
- 5대 (세대당 0.50대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 205.35% · 53.72%
- 대지 · 연면적
- 209.5㎡ (63.4평) · 537.75㎡ (162.7평)
쉽게 말하면1996년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
인천 남동구 빌라 경매 물건인 2025타경510564은 만수동 895-3 지층비01호로, 인천지방법원 경매10계에서 진행합니다. 전용면적은 48.3㎡(14.6평)이고 대지권은 20.83㎡(6.3평)입니다.
감정가 6,100만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 2,092만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 4일(금) 오전 10시 219호법정이고, 입찰보증금은 209만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.7.15 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 5,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2025타경510564 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2,092만 원의 10%인 209만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 4일(금) 오전 10시, 인천지방법원 219호법정입니다. 매각결정은 12월 11일(금)입니다.
만수동 895-3 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 14.6평 기준으로 최저가는 1평당 143만원, 감정가는 1평당 418만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,465만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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위치
구월말로 108-12