인천 남동구 논현동아라트라움 오피스텔 경매2025타경512898
인천지방법원 경매25계 (032)860-1625) · 부동산강제경매
인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 8층801호 (도로명: 논현역로 6)
- 경매개시2025.10.15
- 배당요구종기2026.1.8
- 1차 매각2026.8.21 유찰
- 2차 매각2026.11.5 입찰
- 매각결정2026.11.12
경매개시 후 392일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
인천지방법원은 유찰될 때마다 30%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 70%입니다.
1,600만
- 전용 1평당 최저가
- 1,011만 원
- 전용 1평당 감정가
- 1,444만 원
한눈에 보기
인천 남동구 오피스텔 경매 물건인 2025타경512898은 논현동 아라트라움 8층801호로, 인천지방법원 경매25계에서 진행합니다. 전용면적은 26.55㎡(8평)이고 대지권은 5.27㎡입니다.
감정가 1억 1,600만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 8,120만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 11월 5일(목) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 812만 원입니다.
말소기준권리는 2024.3.26 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1300000001억 2,472만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2022.6.17., 확정일자 2022.6.17.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
임대차 현황
말소기준권리 2024.3.26 가압류배당요구종기 2026.1.8임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1300000001억 2,472만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서○건주거 · 801호전부 · 임차권자 주거 임차인 | 2022.6.17 | 2022.6.17 | 1300000001억 2,472만 원 | 미상 | 2025.11.10 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대확인서 및 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함. - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음 - 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서 첨부. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.15) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.15)- 말소기준권리
- 2024.3.26 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 2,472만 원
- 배당요구종기
- 2026.1.8
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2022.6.17., 확정일자 2022.6.17.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
서○건: 강제경매신청채권자 겸 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.8.12.이고,임차보증금 130,000,000원 중 5,283,891원을 추심하고 남은 보증금임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 서○○ |
| 채무자겸소유자 | 천○○ |
| 임차인 | 서○○ |
| 가압류권자 | 분○○ |
| 교부권자 | 남○○, 인○○ |
| 임차권자 | 서○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
인천지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.21 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 1억 1,600만 | 유찰 |
| 2026.11.5 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 8,120만 | 진행 예정 |
| 2026.11.12 14:00 | 매각결정기일 | 제408호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.5낙찰
- 11.12매각허가결정
- 11.19결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 1,600만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 26.55㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 437만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현역(수인분당)' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임. |
| 교통 | 본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층 801호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 공부상 오피스텔로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음. |
| 토지 형태 | 인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 논현동 631-4 :일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
- 2025타경512898 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 8,120만 원의 10%인 812만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 5일(목) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 11월 12일(목)입니다.
- 아라트라움 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8평 기준으로 최저가는 1평당 1,011만원, 감정가는 1평당 1,444만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,684만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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매각사례
남동구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15건 | 1억 3,780만 | 8,644만 | 62.3% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,227만 원입니다(감정가 1억 1,600만 원 × 62.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
논현동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 2025타경509950 | 논현유호엔시티2단지 · 오피스텔 | 8,500만 | 5,800만 | 68.2% |
| 2026.11.9 | 2026타경501248 | 인천논현포레오피스텔 · 오피스텔 | 8,400만 | 5,279만 | 62.9% |
| 2026.11.9 | 2026타경501534 | 논현두손지젤타워 · 오피스텔 | 7,800만 | 4,823만 | 61.8% |
| 2026.11.9 | 2026타경501895 | 논현2차푸르지오시티 · 오피스텔 | 8,200만 | 5,006만 | 61.1% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 9,837만 원 최근 1년 3건
- 감정가
- 1억 1,600만 원 시세의 118%
- 최저가
- 8,120만 원 시세의 83%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.13 | 아라트라움 | 26.55㎡ | 4층 | 9,000만 |
| 2026.1.14 | 아라트라움 | 26.55㎡ | 12층 | 9,010만 |
| 2026.1.10 | 아라트라움 | 27.04㎡ | 10층 | 1억 1,500만 |
| 2025.10.17 | 아라트라움 | 27.04㎡ | 12층 | 1억 300만 |
| 2025.6.30 | 아라트라움 | 27.04㎡ | 11층 | 1억 1,000만 |
| 2025.5.13 | 아라트라움 | 27.04㎡ | 10층 | 1억 2,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.21 | 27.04㎡ | 9,500만 | 전세 |
| 2026.10.21 | 26.55㎡ | 9,270만 | 전세 |
| 2026.10.15 | 26.55㎡ | 500만 | 55만 |
| 2026.9.16 | 26.55㎡ | 1억 500만 | 전세 |
| 2026.9.9 | 26.55㎡ | 500만 | 50만 |
| 2026.8.8 | 26.55㎡ | 9,000만 | 전세 |
| 2026.7.25 | 27.04㎡ | 3,000만 | 35만 |
| 2026.7.17 | 27.04㎡ | 9,270만 | 전세 |
| 2026.7.4 | 27.04㎡ | 9,270만 | 전세 |
| 2026.7.4 | 26.55㎡ | 500만 | 55만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 아라트라움
- 사용승인일
- 2017.1.24 (9년차)
- 주용도
- 업무시설
- 규모
- 지상 15층 · 지하 3층
- 세대·호수
- 111호
- 주차
- 79대 (세대당 0.71대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 799.78% · 68.73%
- 대지 · 연면적
- 774.6㎡ · 7851.43㎡
위치
논현역로 6