인천 남동구 만수동 빌라 경매 2025타경513093
전용 37.46㎡ (11.3평) · 대지권 21.08㎡ (6.4평) · 1990년 사용승인 · 3층302호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
3,773만 원34%
감정가 1억 1,000만 원 · 3회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 377만 원
- 시세 평균 대비
- -1,427만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 2,641만 원
- 입찰 장소
- 인천지법 219호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-14 13:06
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 14번 주택임차권등기(임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 2022.3.17., 확정일자 2022.2.16.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 2,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1,427만 원 저렴합니다.이유
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 5,200만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 3,773만 원은 그 73%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 2,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3,773만 원에 낙찰된다고 보면2억 5,773만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 377만 원 → 잔금 날 3,396만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 2,000만 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.377만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3,396만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2,641만 ~ 3,018만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 2,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 3,773만 원과 시세 평균 5,200만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
377만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
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왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
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- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.30까지 신청 (D-15)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(377만 원)의 2.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.23 기준| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 858-14 3층302호도로명: 백범로214번길 27 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 1,000만 원전용 평당 971만 원 | |
| 전용면적 | 37.46㎡ (11.3평) | 3,773만 원(34%)전용 평당 333만 원 | |
| 21.08㎡ (6.4평) | 377만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.10.15(396일 지남) | 1억 2,615만 원 | |
| 2026.1.8(311일 지남) | 2023.5.25 압류 | ||
| 채권자 | 한○○ | 채무자·소유자 | 최○○ |
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.21 10:00 | 1억 1,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.29 10:00 | 7,700만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.5 10:00 | 5,390만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.7 10:00 | 3,773만 원(34%) | 이번 입찰D-22 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2,641만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,849만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,294만 원(12%) | – |
입찰 장소219호 법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2,641만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2023.5.25 압류배당요구종기 2026.1.8임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 2억 2,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한울주거 · 302호 · 임차권자점유 2022.3.16. | 2022.3.17 | 2022.2.16 | 1억 1,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 한국주 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 택금융공사(임차인:주거 · 302호점유 2022.3.16.~2024.3.16. | 2022.3.17 | 2022.2.16 | 1억 1,000만 원 | 미상 | 2025.10.14 | 있을 수 있음 |
| 김한울) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.10.28
| 본건은 빌라 주거지역에 위치함 |
매각물건명세서(작성 2026.7.23) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 4명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.23)확인할 내용이 3건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 14번 주택임차권등기(임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 2022.3.17., 확정일자 2022.2.16.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
김한울: 주택임차권등기권리자로서 주택임차권 등기일은 2024.4.11.임한국주택금융공사(임차인: 김한울): 경매신청채권자 겸 임차인 김한울의 임차보증금채권 양수인으로 배당요구일자는 경매신청일임
채권자한○○|채무자겸소유자최○○|임차인한○○|압류권자도○○, 계○○|교부권자계○○, 예○○, 성○○, 국○○, 도○○, 인○○, 서○○, 의○○, 광○○, 용○○, 은○○, 종○○, 파○○|배당요구권자신○○|임차권자김한울
관련 사건서울동부지방법원 2024가단145729 (판결정본), 서울동부지방법원 2024카확7137 (기타집행권원)
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1990년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 5,200만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 1억 1,000만 원 시세의 212%
- 최저가
- 3,773만 원 시세의 73%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.3.26 | 대흥빌라(858-14)2동 | 37.46㎡ (11.3평) | 1층 | 5,200만 |
최근 전월세 (만수동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 32.48㎡ (9.8평) | 4,580만 | 전세 |
| 2026.11.9 | 37.39㎡ (11.3평) | 500만 | 40만 |
| 2026.11.5 | 38.87㎡ (11.8평) | 4,000만 | 40만 |
| 2026.11.4 | 33㎡ (10평) | 4,500만 | 전세 |
| 2026.11.4 | 35.71㎡ (10.8평) | 500만 | 50만 |
| 2026.11.1 | 43.65㎡ (13.2평) | 300만 | 40만 |
| 2026.10.30 | 37.69㎡ (11.4평) | 500만 | 40만 |
| 2026.10.30 | 35.08㎡ (10.6평) | 4,000만 | 전세 |
| 2026.10.30 | 35.08㎡ (10.6평) | 5,800만 | 전세 |
| 2026.10.29 | 31.59㎡ (9.6평) | 500만 | 40만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 5,200만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
남동구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21건 | 1억 2,705만 | 7,357만 | 55.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6,061만 원입니다(감정가 1억 1,000만 원 × 55.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
만수동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 2026타경500392 | 만수동 · 빌라 | 9,800만 | 4,807만 | 49.1% |
| 2026.11.13 | 2026타경502185 | 해오름팰리스 · 빌라 | 1억 700만 | 8,300만 | 77.6% |
| 2026.11.11 | 2025타경1568 | 만수동 · 빌라 | 8,000만 | 4,669만 | 58.4% |
| 2026.11.10 | 2025타경513709 | 청송빌라 · 빌라 | 9,100만 | 4,410만 | 48.5% |
| 2026.11.9 | 2026타경502127 | 해마루플러스 · 빌라 | 2억 200만 | 1억 2,050만 | 59.7% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준| 공시가격 | 2026년4,020만 원감정가의 37% ▲ 60만 원 2025년3,960만 원감정가의 36% ▼ 400만 원 2024년4,360만 원감정가의 40% 감정가1억 1,000만 원 |
|---|
- 위치·환경
- 본건은 인천광역시 남동구 만수동 "인천동부초등학교"남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통
- 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 건물
- 벽돌조 슬래브지붕 3층건물로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비
- 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어있습니다.
- 토지 형태
- 대체로 세장형토지로서, 다세대 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로
- 본건 동측으로 도로가 소재합니다.
- 용도지역
- 준주거지역
- 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 임대관계 미상입니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1990.8.20 (36년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 8세대
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 벽돌구조
- 대지 · 연면적
- 177.4㎡ (53.7평) · 328.73㎡ (99.4평)
쉽게 말하면1990년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
인천 남동구 빌라 경매 물건인 2025타경513093은 만수동 858-14 3층302호로, 인천지방법원 경매25계에서 진행합니다. 전용면적은 37.46㎡(11.3평)이고 대지권은 21.08㎡(6.4평)입니다.
감정가 1억 1,000만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 3,773만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 377만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.5.25 압류입니다. 임차인 4명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 2,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 14번 주택임차권등기(임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 2022.3.17., 확정일자 2022.2.16.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2025타경513093 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3,773만 원의 10%인 377만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
만수동 858-14 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 11.3평 기준으로 최저가는 1평당 333만원, 감정가는 1평당 971만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,641만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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7,800만7,800만100%11.16입찰 1일 전
1억 2,100만8,470만70%11.16입찰 1일 전
1억 100만1억 100만100%11.16입찰 1일 전
위치
백범로214번길 27