경매2025타경515164인천 남동구 만수동 주택
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
- 감정가
- 4억 8,195만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 3,374만 원
- 면적
- 토지 126.7㎡ (38.3평)
- 다음 회차 최저가
- 2억 3,615만 원
- 임차인 대항력 확인 필요
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 확인 필요 | 확인이 필요합니다. | 세입자 1명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1억 2,295만 원 저렴합니다. | 만수동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 4억 6,031만 원(21건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 3억 3,736만 원은 그 73%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 6명이 있습니다. | 1명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.12 기준| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 892-35 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 주택 | 4억 8,195만 원토지 평당 1,257만 원 | |
| 토지면적 | 126.7㎡ (38.3평) | 3억 3,736만 원(70%)토지 평당 880만 원 | |
| 건물 연면적 | 185.64㎡ (56.2평) | 3,374만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2026.1.2(317일 지남) | 2억 6,702만 원 | |
| 2026.3.26(234일 지남) | 2017.1.26 (목록 1,2) 2017.01.26.근저당권 | ||
| 채권자 | 중○○ | 채무자·소유자 | 장○○ |
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.2 10:00 | 4억 8,195만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.2 10:00 | 3억 3,736만 원(70%) | 이번 입찰D-17 |
| 3차 | 2027.1.21 | 2억 3,615만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.3 | 1억 6,531만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소219호 법정|매각결정기일2026.12.9
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 3,615만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 12개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 기호(1)토지:인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수5동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,단독주택 등이 소재하고 있는 지역임.
- 교통
- 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.
- 기타
- 1필지 정방형의 토지로 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용되고 있음.
- 기타
- 남측으로 로폭 약8m아스팔트포장,동측으로 로폭 약3m의 막다른도로와 접하고 있음.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역
- 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립,다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).
- 기타
- "건물감정평가요항표" 참조
- 임대관계
- "건물감정평가요항표" 참조
- 건물
- 기호(2)건물:1994년 7월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 3층건물로 외벽:몰탈위 페인팅 및 타일붙임마감등 내벽:벽지,페인팅,일부타일마감등 창호:샤시창호등
- 이용 상태
- 1층은 근린생활시설(통칭:화신솔루션), 2층은 2세대, 3층은 1세대의 주택으로 이용중임.
- 설비
- 위생설비,상하수도설비,난방설비(2,3층)등 되어있음.
- 기타
- 본건 지상에 아래와 같이 제시외 부합물이 소재하고 있음. ㄱ)파이프조 천막지붕,창고,1층소재: 약 8.9㎡ (2.7평) ㄴ)블럭조 천막지붕,사무실등,1층소재: 약 21.8㎡ (6.6평) ㄷ)벽체이용샤시조 샤시지붕,복도,2층소재: 약 10.2㎡ (3.1평) ㄹ)벽체이용샤시조 샤시지붕,베란다,3층소재: 약 10.2㎡ (3.1평) ㅁ)블럭조 슬래브지붕,창고,옥상소재: 약 7.7㎡ (2.3평) ㅂ)샤시조 판넬지붕,계단실등,옥상소재: 약 8.2㎡ (2.5평)
- 임대관계
- 일부가 임대중으로 탐문되나 임대내용은 파악하지 못하였음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2017.1.26 (목록 1,2) 2017.01.26.근저당권배당요구종기 2026.3.26임차인 6명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강룡숙(JIANG주거 | 2025.5.29 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| L○○주거 · 201호점유 2025.05.29.~ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| HU)임차인 · 전부점유 2027.05.29. | 2025.5.29 | 2025.5.29 | 2,800만 원 | 미상 | 2026.3.10 | 없음 |
| 김옥자주거 · 202호전부점유 2021.07.28.~2027.05.01. | 2021.7.28 | 2025.5.13 | 2,800만 원 | 미상 | 2026.3.11 | 없음 |
| 이복임주거 · 3층전부점유 2020.07.03.~2027.05.04. | 2020.7.3 | 2025.5.13 | 3,000만 원 | 미상 | 2026.3.11 | 없음 |
| 박대훈주거 | 2020.7.3 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.1.14
| 본건 1층은 상가 2개실(LG전자커머셜, 화신솔루션에어컨설치전문점), 2층은 주거 2개실, 3층은 주거 1개실로 각 이루어져 있음 | |
| 임대차 관계 | 본건 조사서의 조사내용은 현장방문, 전입세대열람, 주민등록표등본, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 의한 조사사항임. |
매각물건명세서(작성 2026.10.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 6명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.12)| 2017.1.26 (목록 1,2) 2017.01.26.근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 박대훈: 3층 임차인 이복임의 동거인임. | ||
| 이해관계인 | 채권자 중○○ · 채무자겸소유자 장○○ · 임차인 김옥자, 이복임, 박대훈, 강○○ · 가압류권자 삼○○, 현○○, 중○○, 주○○, 신○○, 한○○ · 교부권자 인○○ | ||
- (목록 1,2)
- 2017.01.26.근저당권
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3억 3,736만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.2최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3,374만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3억 363만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2억 3,615만 ~ 2억 6,989만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.3억 3,736만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 17일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.22까지
- 입찰가 정하기최저가 3억 3,736만 원과 시세 평균 4억 6,031만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.29까지
- 보증금 준비하기3,374만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.1까지
- 법원 가기인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.2 (수) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(3,374만 원)의 0.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
만수동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 3억 2,400만 원 최근 1년 21건 · 토지 평당 846만 원
- 감정가
- 4억 8,195만 원 시세의 149%
- 최저가
- 3억 3,736만 원 시세의 104%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.29 | 단독 | 131.4㎡ (39.7평) | 155.66㎡ (47.1평) | 1억 7,500만 |
| 2026.9.29 | 단독 | 123.1㎡ (37.2평) | 230.38㎡ (69.7평) | 5억 |
| 2026.9.21 | 단독 | 137.2㎡ (41.5평) | 200.23㎡ (60.6평) | 4억 7,700만 |
| 2026.9.21 | 다가구 | 133.4㎡ (40.4평) | 194.59㎡ (58.9평) | 4억 2,500만 |
| 2026.9.19 | 단독 | 261.8㎡ (79.2평) | 324.63㎡ (98.2평) | 7억 5,000만 |
| 2026.9.19 | 단독 | 181㎡ (54.8평) | 200.23㎡ (60.6평) | 5억 6,000만 |
| 2026.8.30 | 단독 | 168.6㎡ (51평) | 301.86㎡ (91.3평) | 3억 3,000만 |
| 2026.8.10 | 단독 | 213.3㎡ (64.5평) | 286.2㎡ (86.6평) | 5억 |
| 2026.8.7 | 단독 | 76㎡ (23평) | 56.86㎡ (17.2평) | 1억 3,800만 |
| 2026.7.5 | 단독 | 150.5㎡ (45.5평) | 157.32㎡ (47.6평) | 3억 800만 |
| 2026.6.30 | 다가구 | 54㎡ (16.3평) | 84.68㎡ (25.6평) | 1억 1,000만 |
| 2026.6.19 | 단독 | 172.5㎡ (52.2평) | 231.41㎡ (70평) | 4억 6,000만 |
최근 전월세 8건
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 56.86㎡ (17.2평) | 9,513만 | 전세 |
| 2026.11.6 | 64.01㎡ (19.4평) | 300만 | 35만 |
| 2026.11.4 | 47㎡ (14.2평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.11.3 | 126.99㎡ (38.4평) | 3,000만 | 70만 |
| 2026.11.2 | 219.59㎡ (66.4평) | 400만 | 35만 |
| 2026.10.28 | 76.81㎡ (23.2평) | 1,000만 | 67만 |
| 2026.10.27 | 37.68㎡ (11.4평) | 500만 | 38만 |
| 2026.10.26 | 68.17㎡ (20.6평) | 2,000만 | 60만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면만수동 단독·다가구이 최근 1년 평균 4억 6,031만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
인천 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6건 | 4억 2,370만 | 2억 5,504만 | 61.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 9,447만 원입니다(감정가 4억 8,195만 원 × 61.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1994.7.11 (32년차)
- 주용도
- 단독주택 · 근린생활시설, 주택
- 규모
- 지상 3층
- 세대·호수
- 3가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 146.52% · 59.57%
- 대지 · 연면적
- 126.7㎡ (38.3평) · 185.64㎡ (56.2평)
쉽게 말하면1994년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
인천 남동구 주택 경매 물건인 2025타경515164은 만수동 892-35로, 인천지방법원 경매12계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 126.7㎡(38.3평), 건물 연면적은 185.64㎡(56.2평)입니다.
감정가 4억 8,195만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 3억 3,736만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 3,374만 원입니다.
말소기준권리는 2017.1.26 (목록 1,2) 2017.01.26.근저당권입니다. 임차인 6명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 22장
자주 묻는 질문
2025타경515164 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3억 3,736만 원의 10%인 3,374만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
만수동 892-35 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 38.3평 기준으로 최저가는 1평당 880만원, 감정가는 1평당 1,257만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 6명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 3,615만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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1억 100만1억 100만100%11.16입찰 1일 전
위치
인천광역시 남동구 만수동 892-35