위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설인천지방법원 경매21계 · 032-860-1621
인천 미추홀구 도화동 노블레스프라자 근린시설 경매 2024타경13236 [4]
전용 45.21㎡ (13.7평) · 대지권 22.722㎡ (6.9평) · 2021년 사용승인 · 1층104호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.11.23 (월) 10:00 입찰D-9
2억 5,519만 원34%
감정가 7억 4,400만 원 · 3회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2,552만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1억 7,863만 원
- 입찰 장소
- 인천지법 219호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 12:03
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 6,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 6,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2억 5,519만 원에 낙찰된다고 보면3억 1,519만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2,552만 원 → 잔금 날 2억 2,967만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 6,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.23입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2,552만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 2,967만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.6,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 9일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.20까지
최저가 2억 5,519만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.22까지
2,552만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.23 (월) 10:00
인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.3 기준| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 염전로202번길 63, 1층104호 (도화동,노블레스프라자)도로명: 염전로202번길 63 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 7억 4,400만 원 | |
| 전용면적 | 45.21㎡ (13.7평) | 2억 5,519만 원(34%) | |
| 22.722㎡ (6.9평) | 2,552만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2024.9.30 | 22억 4,359만 원 | |
| 2024.12.27 | 2023.5.22 근저당권 | ||
| 채권자 | 이○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 7,863만 원까지 내려갑니다.
기일내역
인천지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.6 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 7억 4,400만 | 유찰 |
| 2026.9.9 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 5억 2,080만 | 유찰 |
| 2026.10.21 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 3억 6,456만 | 유찰 |
| 2026.11.23 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 2억 5,519만 | 진행 예정 |
| 2026.11.30 14:00 | 매각결정기일 | 제408호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.23낙찰
- 11.30
- 12.7결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2023.5.22 근저당권배당요구종기 2024.12.27임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 6,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최하진점포 · 104호 | 2022.10.5 | – | 3,000만 원 | 200만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 최하진(개명전:최나주)점포 · 104호전부 | 2022.10.5 | – | 3,000만 원 | 200만 원 | 2024.10.21 | 있을 수 있음 |
| - 본건 현황조사차 현장에 임하여 임차인 김동현을 면대한 바, 임차인은 101호와 102호를 개방하여 하나의 점포로 점유 사용하고 있다고 진술. - 임차인에게 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 교부함. |
매각물건명세서(작성 2026.7.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.3)확인할 내용이 3건 있습니다
임차인 최하진대항력 있을 수 있음보증금 3,000만 원. 전입 2022.10.5 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 최하진(개명전:최나주)대항력 있을 수 있음보증금 3,000만 원. 전입 2022.10.5 · 배당요구 2024.10.21. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2023.5.22 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
최하진 (개명전:최나주):임차인의 권리신고서에는 사업자등록신청일을 2022. 10. 13.로 기재하였으나, 현황조사서에 첨부된 인천세무서 발행의 상가건물임대차현황서 상의 사업자등록신청일은 2022. 10. 5.이므로 이를 기준으로 함
명세서 비고
근린생활시설(상호명:더벤티)로 이용중임 집합건축물대장(전유부, 감) 상 위반건축물로 등재(외기설치위반)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 이○○ |
| 채무자 | 주○○ |
| 소유자 | 주○○ |
| 임차인 | 최○○, 김○○, 이○○ |
| 근저당권자 | 전○○, 고○○, 주○○ |
| 가압류권자 | 한○○, 손○○ |
| 압류권자 | 연○○ |
| 교부권자 | 국○○, 인○○, 연○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
인천 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 26건 | 7억 960만 | 2억 8,724만 | 38% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 8,272만 원입니다(감정가 7억 4,400만 원 × 38%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
도화동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 | 2022타경9318 | 올레오 · 근린시설 | 2억 7,100만 | 1억 3,279만 | 49% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 7억 4,400만 원| 면적 | 철근콘크리트조 45.210㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,646만 원 |
| 위치·환경 | 대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다. |
| 교통 | 대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됩니다. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 4개호로서, (사용승인일 : 2021.10.01) 외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호 : 페어글라스 창호 등입니다. |
| 이용 상태 | 기호(1), 기호(2): 벽체없이 일체로 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 이용중입니다. 기호(3): 근린생활시설(동태탕)로 이용중입니다. 기호(4): 근린생활시설(상호명: 더벤티)로 이용중입니다. 기호(5): 인접호수(제106호 및 제107호)와 일체로 근린생활시설(상호명: 도화 참맛 갈비)로 이용하기 위해 인테리어 공사중입니다. |
| 설비 | 위생설비 및 급배수 설비, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. |
| 토지 형태 | 사다리형의 토지로서 "제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용중입니다. |
| 도로 | 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접 합니다. |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02 -01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(도화도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다. |
| 기타 | 기호(1), 기호(2)는 벽체구분없이 일체로 이용 중이고, 대상물건 기호(5)는 인접호수(제106 호 및 제107호)와 벽체구분없이 일체로 이용하기 위해 내부 인테리어 공사중입니다. |
| 임대관계 | 임대관계 미상입니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2021년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 노블레스프라자
- 사용승인일
- 2021.10.1 (5년차)
- 주용도
- 제1종근린생활시설 · 제1종근린생활시설 외 1
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 23호
- 주차
- 21대 (세대당 0.91대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 249.7% · 59.7%
- 대지 · 연면적
- 991.5㎡ · 3183.65㎡
이 물건 한눈에 보기
인천 미추홀구 근린시설 경매 물건인 2024타경13236은 도화동 노블레스프라자 1층104호로, 인천지방법원 경매21계에서 진행합니다. 전용면적은 45.21㎡(13.7평)이고 대지권은 22.722㎡입니다.
감정가 7억 4,400만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 2억 5,519만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 11월 23일(월) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 2,552만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.5.22 근저당권입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 6,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 23장
자주 묻는 질문
- 2024타경13236 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 5,519만 원의 10%인 2,552만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 23일(월) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 11월 30일(월)입니다.
- 노블레스프라자 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 13.7평 기준으로 최저가는 1평당 1,866만원, 감정가는 1평당 5,440만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 7,863만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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