위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
빌라인천지방법원 경매25계 · 032)860-1625
인천 미추홀구 학익동 대인파크빌 빌라 경매 2024타경552328
전용 52.94㎡ (16평) · 대지권 31.94㎡ (9.7평) · 2002년 사용승인 · 가동 3층301호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.7 (월) 10:00 입찰D-22
548만 원4%
감정가 1억 3,580만 원 · 9회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 110만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 1,452만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 384만 원
- 입찰 장소
- 인천지법 219호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-14 12:26
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2019.10.25. 확정일자 2019.10.25.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 1,452만 원 저렴합니다.이유
같은 건물이 최근 1년 동안 평균 1억 2,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 548만 원은 그 5%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.이유
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 548만 원에 낙찰된다고 보면1억 548만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 110만 원 → 잔금 날 438만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 20%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.110만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.438만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.384만 ~ 438만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 548만 원과 시세 평균 1억 2,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
110만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
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입찰 3일 전까지 보고서 · 11.30까지 신청 (D-15)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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|---|---|---|---|---|
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(110만 원)의 9.0%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.9 기준| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로357번길 176, 가동 3층301호 (학익동,대인파크빌)도로명: 한나루로357번길 176 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 3,580만 원전용 평당 848만 원 | |
| 전용면적 | 52.94㎡ (16평) | 548만 원(4%)전용 평당 34만 원 | |
| 31.94㎡ (9.7평) | 110만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2024.8.13(824일 지남) | 1억 원 | |
| 2024.11.14(731일 지남) | 2024.8.14 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 남○○ | 채무자·소유자 | 최○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.8.25 10:00 | 1억 3,580만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2025.9.25 10:00 | 9,506만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2025.11.12 10:00 | 6,654만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2025.12.12 10:00 | 4,658만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.1.27 10:00 | 3,261만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.3.10 10:00 | 2,282만 원(17%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.4.10 10:00 | 1,598만 원(12%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.5.13 10:00 | 1,118만 원(8%) | 001 |
| 9차 | 2026.6.25 16:00 | – | 010 |
| 10차 | 2026.9.29 10:00 | 1,118만 원(8%) | 유찰 |
| 11차 | 2026.11.5 10:00 | 783만 원(6%) | 유찰 |
| 12차 | 2026.12.7 10:00 | 548만 원(4%) | 이번 입찰D-22 |
| 4차 | 2027.1.26 | 384만 원(3%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소219호 법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 9번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 4%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 384만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2024.8.14 강제경매개시결정배당요구종기 2024.11.14임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남유식주거 · 301호전부점유 2019.10.27.~2024.7.1. | 2019.10.25 | 2019.10.25 | 1억 원 | 미상 | 2024.10.23 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2024.8.29
| - 본 건은 인천병무지청 인근의 지상 3층 지하 1층의 다세대 주택으로, 주변은 아파트 다세대 주택, 다가구 주택이 혼재해 있는 지역임 - 현황조사차 현장에 임한바 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 권리신고 및 배당요구 신청에 관한 안내문은 현관 출입문에 부착하였음 |
매각물건명세서(작성 2026.9.9) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.9)확인할 내용이 3건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2019.10.25. 확정일자 2019.10.25.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
임차인 남유식대항력 있을 수 있음보증금 1억 원. 전입 2019.10.25 · 배당요구 2024.10.23. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2024.8.14 강제경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2019.10.25. 확정일자 2019.10.25.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
점유자 비고
남유식: 주택임차권등기권리자로서 주택임차권등기일은 2024. 5. 17.이며, 이 사건 강제경매신청채권자 임
명세서 비고
- 1. 제시외 건물 포함(주거용 조립식판넬조 52.02㎡)
- 2. 집합건축물대장상 건축법 위반에 의한 위반건축물로 등재 [2015-위반-291/2015년 12월 29일 무단증축(301호/주거/조립식판넬조/52.02㎡)/2016.03.04.한 시정지시] 되어있으며, 이행강제금 부과 및 대집행의 대상이 될 수 있음.
- 3. 건물명칭표시 공부상 "가동"이나, 건물 외벽에는 "A-1"로 표시
- 4. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
채권자남○○|채무자겸소유자최○○|임차인남유식|교부권자국○○, 인○○|임차권자남유식
관련 사건인천지방법원 2024가단240486 (판결정본)
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2002년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 4,500만 원 최근 1년 1건 · ㎡당 274만 원
- 감정가
- 1억 3,580만 원 시세의 94%
- 최저가
- 548만 원 시세의 4%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.22 | 대인파크빌(A-1,B-2)동 | 43.82㎡ (13.3평) | 2층 | 1억 2,000만 |
최근 전월세 (학익동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.1 | 49.25㎡ (14.9평) | 500만 | 30만 |
| 2026.10.30 | 42.99㎡ (13평) | 1,000만 | 55만 |
| 2026.10.27 | 54.8㎡ (16.6평) | 7,450만 | 전세 |
| 2026.10.20 | 62.84㎡ (19평) | 2,000만 | 60만 |
| 2026.10.20 | 62.84㎡ (19평) | 2,000만 | 60만 |
| 2026.10.13 | 52.4㎡ (15.9평) | 1,500만 | 50만 |
| 2026.9.24 | 55.69㎡ (16.8평) | 500만 | 55만 |
| 2026.9.20 | 48㎡ (14.5평) | 7,000만 | 전세 |
| 2026.9.20 | 59.67㎡ (18.1평) | 1,000만 | 60만 |
| 2026.9.16 | 51.25㎡ (15.5평) | 1,000만 | 60만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물이 최근 1년 평균 1억 2,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
미추홀구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 45건 | 1억 3,419만 | 7,272만 | 54.3% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,374만 원입니다(감정가 1억 3,580만 원 × 54.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
학익동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 2025타경513376 | 은혜쉐르빌 · 빌라 | 8,200만 | 3,158만 | 38.5% |
| 2026.11.6 | 2025타경1864 | 서광하이츠맨션 · 빌라 | 1억 400만 | 8,700만 | 83.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 408.2㎡ (123.5평) 중31.94㎡ (9.7평)
건물3층 건물 · 가동 3층301호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2002년52.94㎡ (16평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 848만 원)가격시점 2024년1억 3,580만 원
- 위치·환경
- 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천학산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역임.
- 교통
- 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시됨.
- 건물
- 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물내 3층 301호로서 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.
- 이용 상태
- 다세대주택 임.
- 설비
- 급배수 및 위생설비, 난방시설 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.
- 도로
- 남측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 제1종일반주거지역
- 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(2023-12-13)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- -임대관계 미상임. -건축법 위반에 의한 위반건축물 표시 [2015-위반-291/2015년 12월 29일 무단증축 (301호/주거/조립식판넬조/52.02㎡ (15.7평)) /2016.03.04.한 시정지시] -건물명칭표시가 공부에는 "가동"으로 되어 있으나, 건물 외벽에는(A-1)(후첨사진용지참조) 로 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 대인파크빌
- 사용승인일
- 2002.5.13 (24년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층 · 2개 동
- 세대·호수
- 15세대
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 408.2㎡ (123.5평) · 757.68㎡ (229.2평)
쉽게 말하면2002년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층).
이 물건 한눈에 보기
인천 미추홀구 빌라 경매 물건인 2024타경552328은 학익동 대인파크빌 가동 3층301호로, 인천지방법원 경매25계에서 진행합니다. 전용면적은 52.94㎡(16평)이고 대지권은 31.94㎡(9.7평)입니다.
감정가 1억 3,580만 원에서 9번 유찰되어 이번 최저가는 548만 원(감정가의 4%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 110만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.8.14 강제경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2019.10.25. 확정일자 2019.10.25.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2024타경552328 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 548만 원의 10%인 110만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
대인파크빌 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 16평 기준으로 최저가는 1평당 34만원, 감정가는 1평당 848만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 384만 원(감정가의 3%)가 됩니다.
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위치
한나루로357번길 176