경매2025타경514117인천 미추홀구 용현동 빌라
매각기일 2026.12.7 (월) 10:00D-21
- 감정가
- 1억 7,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 833만 원
- 면적
- 전용 52.3㎡ (15.8평)
- 다음 회차 최저가
- 5,831만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(임대차보증금 159,000,000원, 전입일자 2018.10.2., 확정일자 2018.10.31.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1,447만 원 저렴합니다. | 용현동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 9,777만 원(124건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 8,330만 원은 그 85%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 1,800만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.27 기준| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 110-25 2층201호도로명: 인주대로237번길 21-11 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 7,000만 원전용 평당 1,075만 원 | |
| 전용면적 | 52.3㎡ (15.8평) | 8,330만 원(49%)전용 평당 527만 원 | |
| 36.2㎡ (11평) | 833만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.11.21(360일 지남) | 1억 9,794만 원 | |
| 2026.2.12(277일 지남) | 2022.2.8 압류 | ||
| 채권자 | 서○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.29 10:00 | 1억 7,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.5 10:00 | 1억 1,900만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.7 10:00 | 8,330만 원(49%) | 이번 입찰D-21 |
| 4차 | 2027.1.26 | 5,831만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소219호 법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5,831만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준| 토지 | 대지권 · 단지 전체 345.5㎡ (104.5평) 중 | 면적 | 36.2㎡ (11평) |
|---|---|---|---|
| 건물 | 5층 건물 · 2층201호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2018년 | 면적 | 52.3㎡ (15.8평) |
| 1억 7,000만 원가격시점 2025년 | 평당 단가 | 1,075만 원전용 3.3㎡당 |
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
| 위치·환경 | 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용일초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임. |
|---|---|
| 교통 | 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난시됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 5층 건물내의 2층 201호 로, (사용승인일 : 2018.08.23.) 외벽 : 스톤코트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 하이새시 창호임. |
| 이용 상태 | 다세대주택(2층 201호)로 이용중임. (별지 '내부구조도' 참조) |
| 설비 | 기본적인 급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어있음. |
| 토지 형태 | 3필 일단지 사다리형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 |
|
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 인근주민의 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도) 및 통상적인 이용상태 등을 참고하였음. |
토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2022.2.8 압류배당요구종기 2026.2.12| 번호 | 임차인 | 점유 부분·기간 | 전입·확정·배당 | 보증금·월세 | 분석 | 기타 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 서울보 | – | 전입–확정–배당– | 보미상월미상 | 확인 필요 | 대항력 확인 필요(전입일 없음)배당요구 없음 | – |
| 2 | 증보험주식회사(임차인:주거 | 전부2018.10.26.~2020.10.26. | 전입2018.10.2확정2018.10.2배당2025.11.20 | 보1억 5,900만 원월미상 | 있음 | 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있음배당요구함 | – |
| 3 | 전승민) | – | 전입–확정–배당– | 보미상월미상 | 확인 필요 | 대항력 확인 필요(전입일 없음)배당요구 없음 | – |
| 4 | 전승민주거 | 전부2018.10.26. | 전입2018.10.2확정2018.10.31배당– | 보1억 5,900만 원월미상 | 있음 | 보증금 전액을 낙찰자가 떠안을 수 있음배당요구 없음 | 임차권자 |
| 기타사항 | 현황조사 2025.11.27- 본건은 인천용일초등학교 부근에 위치한 공동주택으로 주변은 다세대주택 단독주택 등이 밀집된 지역임 | ||||||
매각물건명세서(작성 2026.9.1) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 4명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.27)| 2022.2.8 압류 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(임대차보증금 159,000,000원, 전입일자 2018.10.2., 확정일자 2018.10.31.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 증보험주식회사(임차인: | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 5,900만 원. 전입 2018.10.2 · 배당요구 2025.11.20. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 전승민 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 5,900만 원. 전입 2018.10.2 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 별지“내부구조도”와 같이 확장형 발코니가 소재하고 있는 바, 건축 당시부터 존재하는 것으로 추정되는 일반적인 형태의 발코니로 건물에 포함하여 평가함(감정평가서 참조) | ||
| 점유자 비고 | 서울보증보험 주식회사(임차인: 전승민): 임차권자 전승민의 임차보증금반환채권 양수인 겸 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임전승민: 임차보증금반환채권의 양도인으로 주택임차권등기일은 2020.11.5.이고(양수인: 신청채권자 서울보증보험 주식회사) 권리신고서상 확정일자 및 부동산등기부 주택임차권등기상 확정일자 날짜가 상이함 | ||
| 이해관계인 | 채권자 서○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 임차인 서○○ · 압류권자 노○○, 시○○, 미○○, 안○○, 의○○ · 교부권자 노○○, 시○○, 국○○, 경○○, 서○○, 은○○, 의○○, 광○○, 파○○ · 배당요구권자 주○○ · 임차권자 전승민 | ||
| 관련 사건 | 서울중앙지방법원 2021차전150525 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 8,330만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.7최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.833만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.7,497만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.5,831만 ~ 6,664만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3억 1,800만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.4억 130만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 21일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.27까지
- 입찰가 정하기최저가 8,330만 원과 시세 평균 9,777만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.4까지
- 보증금 준비하기833만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.6까지
- 법원 가기인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.7 (월) 10:00
보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(833만 원)의 1.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
용현동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1995년 준공| ㎡당 가격으로 본 시세 | 1억 원최근 1년 124건 · ㎡당 191만 원 |
|---|---|
| 감정가 | 1억 7,000만 원 시세의 170% |
| 최저가 | 8,330만 원 시세의 83% |
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 수봉그린빌라(62-9) | 46.65㎡ (14.1평) | -1층 | 3,500만 |
| 2026.11.1 | 베스티너스 | 59.95㎡ (18.1평) | 9층 | 1억 4,500만 |
| 2026.10.31 | 삼성힐타운 | 46.4㎡ (14평) | 5층 | 8,300만 |
| 2026.10.30 | 제일빌라(A동) | 45.62㎡ (13.8평) | 2층 | 6,000만 |
| 2026.10.27 | 프라임팰리스 | 48.59㎡ (14.7평) | 3층 | 9,700만 |
| 2026.10.27 | 현대 | 55.1㎡ (16.7평) | 1층 | 1억 |
| 2026.10.24 | 롯데캐스빌 | 42.79㎡ (12.9평) | 1층 | 5,500만 |
| 2026.10.24 | 이지빌B동 | 59.99㎡ (18.1평) | 2층 | 1억 1,000만 |
| 2026.10.21 | 동아드림빌(B동) | 54.56㎡ (16.5평) | 4층 | 9,125만 |
| 2026.10.18 | 현일맨션 | 48.32㎡ (14.6평) | 2층 | 7,500만 |
| 2026.10.17 | 은선빌라 | 45.53㎡ (13.8평) | 2층 | 6,000만 |
| 2026.10.17 | 성은빌주택 | 53.49㎡ (16.2평) | 3층 | 1억 |
| 2026.10.13 | 동아드림빌(A동) | 54.56㎡ (16.5평) | 2층 | 8,960만 |
| 2026.10.12 | 남궁홈타운(105동) | 57.74㎡ (17.5평) | 3층 | 9,000만 |
| 2026.10.12 | 용남빌라 | 45㎡ (13.6평) | 2층 | 4,800만 |
최근 전월세 3건 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.23 | 47.14㎡ (14.3평) | 1억 2,600만 | 전세 |
| 2026.10.22 | 36.9㎡ (11.2평) | 500만 | 60만 |
| 2026.4.10 | 34.23㎡ (10.4평) | 1억 | 10만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면용현동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 9,777만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
미추홀구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 45건 | 1억 3,419만 | 7,272만 | 54.3% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9,231만 원입니다(감정가 1억 7,000만 원 × 54.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
용현동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 2026타경502245 | 이지빌 · 빌라 | 1억 3,700만 | 5,744만 | 41.9% |
| 2026.11.12 | 2025타경507798 | 용현동 · 빌라 | 8,200만 | 1,910만 | 23.3% |
| 2026.11.4 | 2025타경1427 | 메트로타운 · 빌라 | 2억 200만 | 1억 1,855만 | 58.7% |
| 2026.11.3 | 2021타경521675 | 하임빌 · 빌라 | 2억 7,400만 | 269만 | 1% |
| 2026.11.2 | 2024타경565751 | 대건빌라 · 빌라 | 6,400만 | 2,391만 | 37.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)| 건물 이름 | 사용승인일 | 2018.8.23 (8년차) | |
|---|---|---|---|
| 주용도 | 공동주택 | 규모 | 지상 5층 |
| 세대·호수 | 11세대 | 주차 | 11대 (세대당 1.00대) |
| 승강기 | 1대 | 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 용적률 · 건폐율 | 178.41% · 59.01% | 대지 · 연면적 | 345.5㎡ (104.5평) · 616.4㎡ (186.5평) |
쉽게 말하면2018년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
인천 미추홀구 빌라 경매 물건인 2025타경514117은 용현동 110-25 2층201호로, 인천지방법원 경매25계에서 진행합니다. 전용면적은 52.3㎡(15.8평)이고 대지권은 36.2㎡(11평)입니다.
감정가 1억 7,000만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 8,330만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 833만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2022.2.8 압류입니다. 임차인 4명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3억 1,800만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(임대차보증금 159,000,000원, 전입일자 2018.10.2., 확정일자 2018.10.31.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
2025타경514117 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 8,330만 원의 10%인 833만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
용현동 110-25 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 15.8평 기준으로 최저가는 1평당 527만원, 감정가는 1평당 1,075만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,831만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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1억 4,600만7,154만49%11.16오늘 입찰
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1억 4,000만9,800만70%11.16오늘 입찰
1억 900만1억 900만100%11.16오늘 입찰
위치
인주대로237번길 21-11