지분매각
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
어떻게 대응하나요?
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
기타건물인천지방법원 경매26계 · 032-860-1626
인천 미추홀구 용현동 기타건물 경매 2025타경924
토지 132.6㎡ (40.1평) · 1975년 사용승인
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 지분매각
- 위반건축물
- 법정지상권
2026.11.30 (월) 10:00 입찰D-16
2,427만 원24%
감정가 1억 109만 원 · 4회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 243만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1,699만 원
- 입찰 장소
- 인천지법 제219호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 12:36
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다. 그 밖에 1가지가 더 있습니다.
이유 보기
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,427만 원에 낙찰된다고 보면2,427만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 243만 원 → 잔금 날 2,185만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.30입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.243만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,185만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 16일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.20까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.27까지
최저가 2,427만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.29까지
243만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.30 (월) 10:00
인천지방법원 제219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.4 기준| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 4-10 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 기타건물 | 1억 109만 원 | |
| 토지면적 | 132.6㎡ (40.1평) | 2,427만 원(24%) | |
| 건물 연면적 | – | 243만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.3.21 | 1,494만 원 | |
| 2025.6.24 | 2008.3.13 근저당권 | ||
| 채권자 | 남○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
쉽게 말하면전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다. 그 밖에 1가지가 더 있습니다. 다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
이 물건의 주의사항
위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
법정지상권
법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.
어떻게 대응하나요?
토지와 건물 소유자가 다를 수 있어 사용에 제약이 생깁니다. 건물 소유 관계를 확인하세요.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 24%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,699만 원까지 내려갑니다.
기일내역
인천지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.14 10:00 | 매각기일 | 제219호 법정 | 1억 109만 | 유찰 |
| 2026.8.13 10:00 | 매각기일 | 제219호 법정 | 7,077만 | 유찰 |
| 2026.9.16 10:00 | 매각기일 | 제219호 법정 | 4,954만 | 유찰 |
| 2026.10.29 10:00 | 매각기일 | 제219호 법정 | 3,468만 | 유찰 |
| 2026.11.30 10:00 | 매각기일 | 제219호 법정 | 2,427만 | 진행 예정 |
| 2026.12.7 14:00 | 매각결정기일 | 제408호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.30낙찰
- 12.7
- 12.14결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2008.3.13 근저당권배당요구종기 2025.6.24임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용규주거 | 2004.8.11 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 본건 토지 위에 목록2 건물이 있음 |
매각물건명세서(작성 2026.11.4) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.4)확인할 내용이 4건 있습니다
임차인 최용규대항력 있을 수 있음전입 2004.8.11 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
지분매각주의건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
법정지상권주의법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.
2008.3.13 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
-일괄매각 -토지는 지분매각임. -본건 토지는 2인의 구분소유적 공유토지로 조사(공유자인 이종한으로부터 구두확인)되었고, 법정지상권 성립여부는 불분명함. -본건 토지상에는 위 대상건물(통칭45호) 이외에, 본건 토지 공유자인 이종한 소유의 별도 등기된 건축물 3개호(통칭 38호,39호,46호)가 소재함. -대상건물 옥상에 콘크리트 벽과 유리창 지붕이 있는 옥탑방이 있음(옥탑방이 감정평가에 포함되었고 그 가치는 0원이라고함). -일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(옥탑방이 위반건축물이라고 함).
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 남○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 임차인 | 최○○ |
| 가압류권자 | 신○○, 남○○ |
| 공유자 | 이○○ |
| 교부권자 | 인○○ |
| 배당요구권자 | 인○○, 신○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
인천 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 24건 | 7억 5,140만 | 3억 152만 | 38.3% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,872만 원입니다(감정가 1억 109만 원 × 38.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 109만 원| 면적 | 토지(대) 132.6㎡ 철근콩크리트조 스라브즙 2층 건 점포 및 주택 건평 8평 8홉 2층 10평 |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 76만 원 |
| 위치·환경 | 대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재""용일초등학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택, 각종 근린생활시설, 용남시장 등이 혼재하는 주택 지대임. |
| 교통 | 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근교통시설 및 간선도로와의 거리ㆍ편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임. |
| 기타 | 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 기준시점 현재 '점포 및 주택' 건부 지로 이용중임. |
| 기타 | 본건 토지 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 지선도로(인하로163번길)에 접함. |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역(2023-09-25), 시장, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육 제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> |
| 기타 | 없음. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | - 임대관계 미상임. - 본건 토지(기호1)는 2인의 구분소유적 공유토지<1필지의 토지 중 위치, 면적이 특정한 일부를 양수하고서도 분필에 의한 소유권이전등기를 하지 않은 채 편의상 그 필지의 면 적에 대한 양수부분의 면적비율에 상응하는 공유지분등기를 경료한 토지>로 조사(공유 자인 이종한으로부터 구두확인)되었음. - 본건 토지상에는 위 대상건물(통칭 45호) 이외에, 본건 토지 공유자인 이종한 소유의 별도 등기된 건축물 3개호(통칭 38호, 39호, 46호)가 소재하며, 인접 필지의 건물들과 같이 연결(후첨‘사진용지’참조)되어 있는바, 경매 진행시 참고바랍니다. |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브즙 2층 건물으로서,(1975.12.31 사용승인) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등 |
| 이용 상태 | 감정 기준일 현재 1층: 점포(공실), 2층: 주택으로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있음. |
| 기타 | - |
| 임대관계 | 임대내역 등은 미상처리 하였음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면1975년에 사용승인된 건물입니다(지상 2층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1975.12.31 (51년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설 · 사무실, 변소
- 규모
- 지상 2층 · 4개 동
- 세대·호수
- 3가구
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 239.72㎡
이 물건 한눈에 보기
인천 미추홀구 기타건물 경매 물건인 2025타경924은 용현동 4-10로, 인천지방법원 경매26계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 132.6㎡(40.1평)입니다.
감정가 1억 109만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 2,427만 원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026년 11월 30일(월) 오전 10시 제219호 법정이고, 입찰보증금은 243만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2008.3.13 근저당권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 지분매각, 위반건축물, 법정지상권 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
- 2025타경924 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2,427만 원의 10%인 243만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 30일(월) 오전 10시, 인천지방법원 제219호 법정입니다. 매각결정은 12월 7일(월)입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 지분매각, 위반건축물, 법정지상권 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,699만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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위치
인천광역시 미추홀구 용현동 4-10