경매2024타경562103인천 서구 석남동 포레스트빌 2동 빌라
매각기일 2026.12.4 (금) 10:00D-19
- 감정가
- 1억 8,700만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 37만 원
- 면적
- 전용 54.17㎡ (16.4평)
- 다음 회차 최저가
- 259만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 213,000,000원, 전입일자 2021.04.01. 확정일자 2021.03.03.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 3명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 6억 3,900만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.23 기준| 소재지 | 인천광역시 서구 서달로20번길 11, 4층 402호 (석남동,포레스트빌 2동)도로명: 서달로20번길 11 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 8,700만 원전용 평당 1,141만 원 | |
| 전용면적 | 54.17㎡ (16.4평) | 370만 원(2%)전용 평당 23만 원 | |
| 66.76㎡ (20.2평) | 37만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2024.9.13(793일 지남) | 2억 1,300만 원 | |
| 2024.12.19(696일 지남) | 2023.6.12 압류 | ||
| 채권자 | 김○○ | 채무자·소유자 | 장○○ |
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.11.11 10:00 | 1억 8,700만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2025.12.11 10:00 | 1억 3,090만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.1.26 10:00 | 9,163만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.3.9 10:00 | 6,414만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.4.9 10:00 | 4,490만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.5.12 10:00 | 3,143만 원(17%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.6.18 10:00 | 2,200만 원(12%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.7.20 10:00 | 1,540만 원(8%) | 유찰 |
| 9차 | 2026.8.20 10:00 | 1,078만 원(6%) | 유찰 |
| 10차 | 2026.9.22 10:00 | 755만 원(4%) | 유찰 |
| 11차 | 2026.11.4 10:00 | 528만 원(3%) | 유찰 |
| 12차 | 2026.12.4 10:00 | 370만 원(2%) | 이번 입찰D-19 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 259만 원(1%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 181만 원(1%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 127만 원(1%) | – |
입찰 장소219호법정|매각결정기일2026.12.11
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.4낙찰
- 12.11
- 12.18결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 11번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 2%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 259만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준| 공시가격 | 2026년1억 2,800만 원감정가의 68% ▼ 300만 원 2025년1억 3,100만 원감정가의 70% ▼ 500만 원 2024년1억 3,600만 원감정가의 73% 감정가1억 8,700만 원 |
|---|
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "인천석남중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여 성회관역" 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등, 창 호 : 새시창호 등임 .
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용중임.
- 설비
- 위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이며, 가스보일러에 의한 개별난방시설 ,승강기 설비 등 되어있음.
- 토지 형태
- 2필지일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
- 도로
- 남측으로 세로(가)의 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 석남동 322-101 : 제1종일반주거지역
- 지구단위계획구역(다락방집단취락)
- 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 건축용도지역기타(건축인 허가시건축위원회심의를거쳐건축물의외관을정해야함)<건축법>
- 상대보호구역(인천서부 교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 과밀억제권역<수도권정비 계획법>. 석남동 322-102 : 제1종일반주거지역
- 지구단위계획구역(다락방집단취락)
- 도로(접합)
- 가축사육제한구역 (인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 건축용도지역 기타(건축인허가시건축위원회심의를거쳐건축물의외관을정해야함)<건축법>
- 상대보호구역 (인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 과밀억제권역<수 도권정비계획법>.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2023.6.12 압류배당요구종기 2024.12.19임차인 4명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 3명 · 그 보증금 6억 3,900만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수빈주거 · 402호점유 2021.03.31. | 2021.4.1 | 2021.3.3 | 2억 1,300만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 주식회사주거 · 402호전부점유 2021.03.31.~2025.03.30. | 2021.4.1 | 2021.3.3 | 2억 1,300만 원 | 미상 | 2024.11.18 | 있을 수 있음 |
| 우리은행(임차인:주거 · 402호전부점유 2021.03.31.~2025.03.30 | 2021.4.1 | 2021.3.3 | 2억 1,300만 원 | 미상 | 2024.11.22 | 있을 수 있음 |
| 김수빈) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
현황조사서 원문 · 조사 2024.9.26
| 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 및 제2종근린생활시설 | |
| 임대차 관계 | - 본건 조사내용은 전입세대열람내역 및 주민등록표등본에 의한 조사사항임 |
매각물건명세서(작성 2026.7.23) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 4명 중 3명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.23)| 2023.6.12 압류 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 213,000,000원, 전입일자 2021.04.01. 확정일자 2021.03.03.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 김수빈 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 1,300만 원. 전입 2021.4.1 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 주식회사 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 1,300만 원. 전입 2021.4.1 · 배당요구 2024.11.18. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 우리은행(임차인: | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 1,300만 원. 전입 2021.4.1 · 배당요구 2024.11.22. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 | 김수빈:경매신청권자 겸 주택임차권등기권자이며 주택임자권등기일은 2025.05.08.임주식회사 우리은행(임차인:김수빈):임차인 김수빈의 임차보증금반환채권의 질권자로서 배당요구액은 금201,600,000원임 | ||
| 이해관계인 | 채권자 김○○ · 채무자겸소유자 장○○ · 임차인 김수빈, 주○○ · 압류권자 부○○ · 교부권자 국○○, 서○○, 부○○, 인○○, 경○○ · 배당요구권자 주○○ | ||
| 관련 사건 | 인천지방법원 2024가단231802 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 370만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.4최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.37만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.333만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.259만 ~ 296만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.6억 3,900만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.6억 4,270만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 19일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.24까지
- 입찰가 정하기최저가 370만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.1까지
- 보증금 준비하기37만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.3까지
- 법원 가기인천지방법원 219호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.4 (금) 10:00
보고서
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.2까지 신청 (D-17)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(37만 원)의 26.8%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 54건 | 1억 4,592만 | 8,136만 | 54.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 117만 원입니다(감정가 1억 8,700만 원 × 54.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
석남동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 2024타경15898 | 성원맨션 · 빌라 | 1억 | 3,817만 | 38.2% |
| 2026.11.13 | 2024타경577884 | 성원맨션 · 빌라 | 1억 200만 | 7,140만 | 70% |
| 2026.11.13 | 2026타경501156 | 한빛아트빌 · 빌라 | 9,500만 | 5,148만 | 54.2% |
| 2026.11.13 | 2026타경501617 | 원일그린빌 · 빌라 | 1억 200만 | 4,420만 | 43.3% |
| 2026.11.10 | 2026타경500287 | 에버그린 · 빌라 | 1억 4,400만 | 9,578만 | 66.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
인천 서구 빌라 경매 물건인 2024타경562103은 석남동 포레스트빌 2동 4층 402호로, 인천지방법원 경매10계에서 진행합니다. 전용면적은 54.17㎡(16.4평)이고 대지권은 66.76㎡(20.2평)입니다.
감정가 1억 8,700만 원에서 11번 유찰되어 이번 최저가는 370만 원(감정가의 2%)입니다. 입찰은 2026년 12월 4일(금) 오전 10시 219호법정이고, 입찰보증금은 37만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.6.12 압류입니다. 임차인 4명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 6억 3,900만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 213,000,000원, 전입일자 2021.04.01. 확정일자 2021.03.03.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
2024타경562103 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 370만 원의 10%인 37만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 4일(금) 오전 10시, 인천지방법원 219호법정입니다. 매각결정은 12월 11일(금)입니다.
포레스트빌 2동 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 16.4평 기준으로 최저가는 1평당 23만원, 감정가는 1평당 1,141만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 259만 원(감정가의 1%)가 됩니다.
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1억 1,500만1억 1,500만100%11.18입찰 3일 전
위치
서달로20번길 11