인천 서구 연희동 빌라 경매 2025타경512353
전용 35.45㎡ (10.7평) · 대지권 20.0312㎡ (6.1평) · 1층104호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
2,089만 원24%
감정가 8,700만 원 · 4회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 209만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1,462만 원
- 입찰 장소
- 인천지법 219호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-14 12:59
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 7,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.이유
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 7,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,089만 원에 낙찰된다고 보면9,089만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 209만 원 → 잔금 날 1,880만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 7,000만 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.209만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1,880만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,462만 ~ 1,671만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.7,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 2,089만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
209만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
390,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.30까지 신청 (D-15)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(209만 원)의 4.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.18 기준| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 746-19 1층104호도로명: 승학로287번길 19 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 8,700만 원전용 평당 811만 원 | |
| 전용면적 | 35.45㎡ (10.7평) | 2,089만 원(24%)전용 평당 195만 원 | |
| 20.0312㎡ (6.1평) | 209만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.15(426일 지남) | 1억 847만 원 | |
| 2025.12.5(345일 지남) | 2025.9.15 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 강○○ | 채무자·소유자 | 한○○ |
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.7.21 10:00 | 8,700만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.8.21 10:00 | 6,090만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.9.29 10:00 | 4,263만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.11.5 10:00 | 2,984만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.7 10:00 | 2,089만 원(24%) | 이번 입찰D-22 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,462만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,024만 원(12%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 716만 원(8%) | – |
입찰 장소219호 법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 24%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,462만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.9.15 강제경매개시결정배당요구종기 2025.12.5임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금(확인된 것) 7,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박덕기주거 | 2023.4.3 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 한국토 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 지주택공사(입주자:박주거 · 전부점유 2023.3.20.~2027.3.19. | 2023.4.3 | 2023.2.24 | 7,000만 원 | 미상 | 2026.3.4 | 있을 수 있음 |
| 덕기) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.9.16
| - 본건 부동산들은 각 다세대주택, 단독주택 등이 다수인 지역에 위치하고 있음. | |
| 임대차 관계 | - 본건 조사내용은 전입세대확인서, 주민등록표등본, 외국인체류확인서에 의한 조사사항임 |
매각물건명세서(작성 2026.6.18) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 4명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.18)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
한국토지주택공사(입주자:박덕기): 배당요구종기(2025.12.5.) 이후에 권리신고 및 배당요구 신청함박덕기: 한국토지주택공사의 입주자임
채권자강○○|채무자겸소유자한○○|임차인박덕기, 이○○, 임○○, 한○○|교부권자국○○, 계○○, 인○○|임차권자최○○
관련 사건수원지방법원 성남지원 2025가단8542 (판결정본)
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 54건 | 1억 4,592만 | 8,136만 | 54.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4,707만 원입니다(감정가 8,700만 원 × 54.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
연희동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 2026타경501571 | 정원베스트빌 · 빌라 | 1억 9,500만 | 9,688만 | 49.7% |
| 2026.11.2 | 2024타경565751 | 굿모닝힐타운 · 빌라 | 6,300만 | 2,168만 | 34.4% |
| 2026.11.2 | 2025타경512407 | 대신아트빌라 · 빌라 | 5,700만 | 2,109만 | 37% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천서구청 서측 근거리에 위치하는 에스원홈타운 4층 403호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.
- 위치·환경
- 본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 서곶초등학교 남측 인근에 위치하는 롯데맨션 2동 4층 402호로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.
- 위치·환경
- 본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치하는 통칭 은하 마을 1 1층 104호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.
- 위치·환경
- 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 경인교대입구역 남서측 인근에 위치하는 호산빌라 1층 101호로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철2호선 서구청역) 이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(인천2호선 서구청역) 이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(인천지하철1호선 경인교대 입구역)이 소재하는 제반 교통사정은 보통임.
- 건물
- 철근콩크리트조 및 벽돌조평 슬래브지붕 3층 건물내 1층 101호로서 외벽: 적벽돌 쌓기 마감, 창호: 샷시 창호임.
- 건물
- 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 4층 402호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.
- 건물
- 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 403호로서 외벽: 드라이비트 등 마감, 창호: 새시조 창호 등임.
- 건물
- 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물내 1층 104호로서 외벽: 드라이비트 마감, 창호: 샤시 창호임.
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용중임.
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용중임.
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용중임.
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용중임.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.
- 토지 형태
- 인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.
- 토지 형태
- 장방형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.
- 토지 형태
- 인근지 대비 대체적으로 평탄한게 조성된 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 남측으로 폭 약10미터내외의 도로에 접함.
- 도로
- 본건 서측으로 폭 약15미터내외의 포장도로와 접함.
- 도로
- 본건 북측으로 소로의 포장도로에 접함.
- 도로
- 본건 북측으로 폭 약4미터의 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역
- 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역))
- 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
- 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}
- 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}
- 상대보호구역(인천서부교육 청평생교육건강과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}
- 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}
- 과밀억제권역{수도권정비계획법}
- 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.
- 용도지역
- 준주거지역
- 가축사육제한구역(전부제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}
- 가로 구역별 최고높이 제한지역{건축법}
- 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659)){교육환경 보호에 관한 법률}
- 과밀억제권역{수도권정비계획법}
- 역사문화환경보존지역(2024-06-10) (자세한 내용은 계양구 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824)){인천광역시문화재 보호조례}
- 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역
- 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역))
- 도로(접합)
- 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}
- 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}
- 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560 -6659){교육환경 보호에 관한 법률}
- 과밀억제권역{수도권정비계획법}
- 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))임.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역
- 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역))
- 도로(접합)
- 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}
- 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}
- 상대보호구역(2023-12-27){교육환경 보호에 관한 법률}
- 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}
- 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}
- 과밀억제권역{수도권정비계획법}
- 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.
- 기타
- 없음.
- 기타
- 없음.
- 기타
- 없음.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
이 물건 한눈에 보기
인천 서구 빌라 경매 물건인 2025타경512353은 연희동 746-19 1층104호로, 인천지방법원 경매25계에서 진행합니다. 전용면적은 35.45㎡(10.7평)이고 대지권은 20.0312㎡(6.1평)입니다.
감정가 8,700만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 2,089만 원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 209만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.9.15 강제경매개시결정입니다. 임차인 4명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 7,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 41장
자주 묻는 질문
2025타경512353 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2,089만 원의 10%인 209만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
연희동 746-19 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 10.7평 기준으로 최저가는 1평당 195만원, 감정가는 1평당 811만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,462만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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