인천 서구 연희동 중앙골든빌라 경매 2025타경513031
전용 48.85㎡ (14.8평) · 대지권 26.45㎡ (8평) · 2동 2층202호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
4,013만 원34%
감정가 1억 1,700만 원 · 3회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 401만 원
- 이번에 안 팔리면
- 2,809만 원
- 입찰 장소
- 인천지법 219호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-14 13:06
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "을구 7번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 3,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.이유
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 3,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4,013만 원에 낙찰된다고 보면2억 7,013만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 401만 원 → 잔금 날 3,612만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 3,000만 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.401만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3,612만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2,809만 ~ 3,210만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 3,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 4,013만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
401만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
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입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(401만 원)의 2.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.21 기준| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 742-32 중앙골든빌라 2동 2층202호도로명: 연희로39번길 5-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 1,700만 원전용 평당 792만 원 | |
| 전용면적 | 48.85㎡ (14.8평) | 4,013만 원(34%)전용 평당 272만 원 | |
| 26.45㎡ (8평) | 401만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.10.13(398일 지남) | 1억 3,915만 원 | |
| 2026.1.2(317일 지남) | 2021.12.9 압류 | ||
| 채권자 | 서○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.21 10:00 | 1억 1,700만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.29 10:00 | 8,190만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.5 10:00 | 5,733만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.7 10:00 | 4,013만 원(34%) | 이번 입찰D-22 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2,809만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,966만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,377만 원(12%) | – |
입찰 장소219호 법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2,809만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2021.12.9 압류배당요구종기 2026.1.2임차인 8명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 2억 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강남길주거 | 2024.1.24 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 서울보 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 증보험 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 주식회사(임차인:한국토주거 · 202호점유 2020.9.14.~2022.9.13. | 2020.9.14 | 2020.8.20 | 1억 1,500만 원 | 미상 | 2025.10.10 | 있을 수 있음 |
| 지주택 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 공사)한국토 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 지주택공사(입주자:주거 · 202호 · 임차권자점유 2020.9.14. | 2020.9.14 | 2020.8.20 | 1억 1,500만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 반양순) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.10.16
| - 본건 부동산은 다세대주택, 단독주택 등이 다수인 지역에 위치하고 있음. 인근에 서곶중학교가 위치하고 있음. | |
| 임대차 관계 | - 본건 조사내용은 전입세대확인서, 주민등록표등본, 외국인체류확인서에 의한 조사사항임 |
매각물건명세서(작성 2026.7.21) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 8명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.21)확인할 내용이 3건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
을구 7번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)
서울보증보험 주식회사(임차인: 한국토지주택공사): 임차권자 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인 겸 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일이며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출함한국토지주택공사(입주자: 반양순): 임차보증금반환채권의 양도인으로 주택임차권등기일은 2023.2.20.임(양수인: 신청채권자 서울보증보험 주식회사)반양순 : 한국토지주택공사의 입주자임
채권자서○○|채무자겸소유자박○○|임차인강남길, 서○○|압류권자기○○, 서○○|교부권자국○○, 서○○, 기○○, 관○○, 광○○, 은○○, 인○○, 파○○|임차권자한○○
관련 사건서울중앙지방법원 2023차전346916 (지급명령)
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 54건 | 1억 4,592만 | 8,136만 | 54.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6,330만 원입니다(감정가 1억 1,700만 원 × 54.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
연희동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 2026타경501571 | 정원베스트빌 · 빌라 | 1억 9,500만 | 9,688만 | 49.7% |
| 2026.11.2 | 2024타경565751 | 굿모닝힐타운 · 빌라 | 6,300만 | 2,168만 | 34.4% |
| 2026.11.2 | 2025타경512407 | 대신아트빌라 · 빌라 | 5,700만 | 2,109만 | 37% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '서곶중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 무난한 편임.
- 교통
- 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 아시아드경기장역(인천2호선)이 소재 하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.
- 건물
- 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 및 알미늄샷시 창임.
- 이용 상태
- 본건은 다세대주택임. ※후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.
- 설비
- 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.
- 토지 형태
- 사다리형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중임.
- 도로
- 본건 서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역
- 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역))
- 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(2023-12- 27)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육 환경 보호에 관한 법률>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).
- 기타
- -.
- 임대관계
- 임대미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
이 물건 한눈에 보기
인천 서구 빌라 경매 물건인 2025타경513031은 연희동 중앙골든빌라 2동 2층202호로, 인천지방법원 경매25계에서 진행합니다. 전용면적은 48.85㎡(14.8평)이고 대지권은 26.45㎡(8평)입니다.
감정가 1억 1,700만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 4,013만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 401만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.12.9 압류입니다. 임차인 8명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 7번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)"
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2025타경513031 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 4,013만 원의 10%인 401만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
중앙골든빌라 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 14.8평 기준으로 최저가는 1평당 272만원, 감정가는 1평당 792만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,809만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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위치
연희로39번길 5-1