위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
인천 서구 공촌동이에스빌리지 빌라 경매2025타경513204
인천지방법원 경매12계 (032-860-1612) · 부동산강제경매
인천광역시 서구 공촌동 307-21 이에스빌리지 1동 4층402호 (도로명: 경명대로 698-11)
D-2012월 2일(수) 오전 10시219호 법정
- 경매개시2025.10.17
- 배당요구종기2026.1.9
- 1차 매각2026.8.18 유찰
- 2차 매각2026.9.18 유찰
- 3차 매각2026.11.2 유찰
- 4차 매각2026.12.2 입찰
- 매각결정2026.12.9
경매개시 후 390일째 · 진행 중
감정가1억 1,000만 원
최저가3,773만 원34%
입찰보증금377만 원10%
전용면적39.38㎡11.9평
분양면적–
대지권23.72㎡
소유자주○○
채무자주○○
채권자서○○
청구금액2억 4,976만 원
경매개시2025.10.17
호수1동 4층402호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
회차별 최저가
인천지방법원은 유찰될 때마다 30%씩 내려갑니다. 이번 4차는 감정가의 34%입니다.
7,700만
5,390만
3,773만
2,641만
1,849만
1,294만
- 전용 1평당 최저가
- 317만 원
- 전용 1평당 감정가
- 923만 원
한눈에 보기
인천 서구 빌라 경매 물건인 2025타경513204은 공촌동 이에스빌리지 1동 4층402호로, 인천지방법원 경매12계에서 진행합니다. 전용면적은 39.38㎡(11.9평)이고 대지권은 23.72㎡입니다.
감정가 1억 1,000만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 3,773만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 377만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2022.3.10 압류입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 900만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 순위 10번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2022.3.10 압류배당요구종기 2026.1.9임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 2억 900만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울보증보 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 험 주식회사(임차인:한국토지주택주거 · 전부 | 2020.4.17 | 2020.3.27 | 1억 450만 원 | 미상 | 2025.10.16 | 있을 수 있음 |
| 공사)한국토지주택공사주거 · 제4층제40239.38전부 · 임차권 자 | 2020.4.17 | 2020.3.27 | 1억 450만 원104,500,000원(110,000,000원중 반환되지아니한 금액) | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대열람결과 전입세대는 등재되어 있지 않음. - 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 출입문에 끼워 둠. - 본건 주소지내 전입세대 열람내역 첨부. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.7.22) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.22)- 말소기준권리
- 2022.3.10 압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 4,976만 원
- 배당요구종기
- 2026.1.9
매각으로 소멸되지 않는 권리
을구 순위 10번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)
점유자 비고
한국토지주택공사:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2022.05.23.임 서울보증보험 주식회사(임차인:한국토지주택공사): -경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일이며, 주택임대차보호법 제3조의2 제7항의 기관으로 임차인 한국토지주택공사로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함 -2026.02.02. '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다'는 취지의 확약서를 제출함
명세서 비고
건축물대장상 2010.4.8. 위반건축물(베란다무단확장:거실,경량철골조 37.95㎡) 등재이후 2020.3.16. 위반건축물해제 등재되었으나, 건물개황도, 사진용지와 같이 현황상 확장설치되어 있음 내부 천장에 누수 또는 결로 등의 흔적이 있음
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 서○○ |
| 채무자겸소유자 | 주○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 안○○ |
| 교부권자 | 국○○, 동○○, 인○○ |
| 임차권자 | 한○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
인천지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.18 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 1억 1,000만 | 유찰 |
| 2026.9.18 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 7,700만 | 유찰 |
| 2026.11.2 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 5,390만 | 유찰 |
| 2026.12.2 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 3,773만 | 진행 예정 |
| 2026.12.9 14:00 | 매각결정기일 | 408호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.2낙찰
- 12.9매각허가결정
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 1,000만 원| 면적 | 철근콘크리트조 39.38㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 279만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '인천서부 방과후학교지원센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 임야 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨. |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 402호로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2009.3.13) |
| 이용 상태 | 본건은 다세대주택 임. |
| 설비 | 상하수도설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 대체로 사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 토지 남서측으로 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역) ), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주 택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 임. |
| 기타 | 건축물대장상 2010.4.8 위반건축물(베란다무단확장:거실,경량철골조,37.95㎡) 등재이후 2020.3.16 위반건축물해제 등재되었으나, 별첨 건물개황도, 사진용지와 같이 현황상 확장 설치되어 있음. |
| 임대관계 | - 임대관계 미상임. - 별첨 사진용지와 같이 본건 내부 천장에 누수 또는 결로 등의 흔적이 있으므로 참고하시기 바랍니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경513204 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 3,773만 원의 10%인 377만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
- 이에스빌리지 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 11.9평 기준으로 최저가는 1평당 317만원, 감정가는 1평당 923만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,641만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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매각사례
서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 38건 | 1억 4,546만 | 8,175만 | 53.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5,918만 원입니다(감정가 1억 1,000만 원 × 53.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
공촌동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 | 2025타경509408 | 공촌동 · 빌라 | 1억 4,560만 | 6,400만 | 44% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
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위치
경명대로 698-11