전남 장성군 장성읍 단독주택 경매 2025타경5238
토지 410㎡ (124평) · 건물 90.24㎡ (27.3평)
- 대항력 있을 수 있는 임차인
3,280만 원45%
감정가 7,322만 원 · 3회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 328만 원
- 입찰 장소
- 광주지법 입찰법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 05:06
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3,280만 원에 낙찰된다고 보면3,280만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 328만 원 → 잔금 날 2,952만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.22입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.328만 원
- 잔금 날 · 2월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,952만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 38일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기12.12까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.19까지
최저가 3,280만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.21까지
328만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.22 (화) 09:55
광주지방법원 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
- 무료·심화 AI보고서 내용 모두 포함
- 경매전문가가 직접 작성
- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 12.20까지 신청 (D-36)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
490,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.15까지 신청 (D-31)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(328만 원)의 3.0%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.9 기준| 소재지 | 전라남도 장성군 장성읍 상오리 352 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 7,322만 원 | |
| 토지면적 | 410㎡ (124평) | 3,280만 원(45%) | |
| 건물 연면적 | 90.24㎡ (27.3평) | 328만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.9.1 | – | |
| 2025.11.21 | 2025.9.1 경매개시결정 | ||
| 채권자 | – | 채무자 / 소유자 | – / 주○○ |
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 45%로 내려왔습니다.
기일내역
광주지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.26 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 | 7,322만 | 유찰 |
| 2026.7.7 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 | 5,126만 | 유찰 |
| 2026.8.18 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 | 4,100만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 입찰법정 | 3,280만 | 001 |
| 2026.10.6 16:00 | 매각결정기일 | 광주지방법원 사법보좌관실 | – | 003 |
| 2026.10.30 16:00 | 매각기일 | 민사집행과 경매11계 | – | 010 |
| 2026.12.22 09:55 | 매각기일 | 입찰법정 | 3,280만 | 진행 예정 |
| 2026.12.29 16:00 | 매각결정기일 | 371호 조정실 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.22낙찰
- 12.29
- 1.5결정 확정항고 기간 7일
- 2월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 3월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.9.1 경매개시결정배당요구종기 2025.11.21임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차한준주거 · 전부 | 2010.9.10 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
매각물건명세서(작성 2026.11.9) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.9)확인할 내용이 1건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
-일괄매각. 제시외 건물 및 지상에 식재된 수목포함. -목록2. 건물은 등기사항전부증명서 1동의 건물이나 건축물대장 및 현황상 2동의 건물임. (2-1동) 공부상 지붕구조가 '스레트지붕'이나 현황은 '강판지붕'임 (2-2동) 공부상 지붕구조, 용도, 면적이 '스레트지붕, 주택 28.09㎡ '이나 현황은 '강판지붕, 창고 및 문간, 약48㎡ 임. -토지 경계확인을 위한 별도측량을 요함.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 신청인 | 김○○ |
| 상대방겸소유자 | 주○○, 차○○ |
| 신청인겸소유자 | 김○○ |
| 임차인 | 차○○ |
| 교부권자 | 광○○, 장○○, 국○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
전남 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8건 | 1억 7,246만 | 9,128만 | 51.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,793만 원입니다(감정가 7,322만 원 × 51.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 7,322만 원| 면적 | 토지(대) 410㎡ 목조 스레트지붕 단층주택 90.24㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 18만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 장성군 장성읍 상오리 소재 우지마을내에 위치하며, 부근은 농촌자연마을, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지역임. |
| 교통 | 본건까지 소형차량 접근 가능하며, 농촌자연마을내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통정도임. |
| 기타 | 유사 사다리형으로 단독주택부지로 이용중임. |
| 기타 | 본건 남측 및 동측으로 폭 약3~4m 정도의 아스팔트포장도로와 접함. |
| 용도지역 | 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(소,말,양 (염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)/(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. |
| 기타 | 없 음. |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 본건 토지 남서측 일부를 인접지(354-1번지)에서 점유사용중인 것으로 판단되며 정확한 경계 확인을 위하여는 별도 측량을 요함. |
| 건물 | 번호(2-1) 목조 강판지붕 단층건으로 (일반건축물대장상 '주1'건물) 외벽: 몰탈위 페인팅 외 내벽: 벽지마감 외 창호: 목재창임. 번호(2-2) 목조 강판지붕 단층건으로 (일반건축물대장상 '부1'건물) 벽체: 돌쌓기, 흙벽. 몰탈마감 외. |
| 이용 상태 | 번호(2-1) 단독주택 번호(2-2) 창고 및 문간 |
| 설비 | 번호(2-1) 급배수 및 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음. |
| 기타 | 기호(ㄱ~ㄷ) 개략적으로 실측하여 평가하였음. |
| 기타 | 1) 본건 건물은 공부(등기사항전부증명서)상 1동의 건물로 등재되어 있으나 일반건축물대장 및 현황상 별동(2동)의 건물이며 일반건축물대장상 내용은 다음과 같음. - 번호(2-1) 주1. 목조 스레트지붕 단층, 주택, 62.15㎡ - 번호(2-2) 부1. 목조 스레트지붕 단층, 주택, 28.09㎡ 2) 번호(2-1) 공부상 지붕구조가 '스레트지붕'이나, 현황은 '강판지붕'임. 번호(2-2) 공부상 지붕구조, 용도, 면적이 '스레트지붕, 주택, 28.09㎡'이나 현황은 '강판지붕, 창고 및 문간, 약48㎡'임. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
전남 장성군 단독주택 경매 물건인 2025타경5238은 장성읍 352로, 광주지방법원 경매11계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 410㎡(124평), 건물 연면적은 90.24㎡(27.3평)입니다.
감정가 7,322만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 3,280만 원(감정가의 45%)입니다. 입찰은 2026년 12월 22일(화) 오전 9시 55분 입찰법정이고, 입찰보증금은 328만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.9.1 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 27장
자주 묻는 질문
- 2025타경5238 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 3,280만 원의 10%인 328만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 22일(화) 오전 9시 55분, 광주지방법원 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 29일(화)입니다.
- 장성읍 352 평당 가격은 얼마인가요?
- 토지면적 124평 기준으로 최저가는 1평당 26만원, 감정가는 1평당 59만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 0%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3,280만 원(감정가의 45%)가 됩니다.
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위치
전라남도 장성군 장성읍 상오리 352