제주 서귀포시 중문동 이도빌리지 빌라 경매 2025타경7733
전용 36.84㎡ (11.1평) · 대지권 25.3173㎡ (7.7평) · 2017년 사용승인 · 5층 501호
- 대항력 있는 임차인 없음
545만 원4%
감정가 1억 3,500만 원 · 9회 유찰
문제없음 2확인 필요 1위험 1
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 54만 원
- 시세 평균 대비
- -9,705만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 381만 원
- 입찰 장소
- 제주지법 제101호법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 07:18
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 1가지 있습니다.문제없음 2확인 필요 1위험 1
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "위 임차인의 을구 5번 임차권등기(2025.3.11.등기)는 매수인에게 대항할 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (2026. 9. 29. 추가기재)"
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -9,705만 원 저렴합니다.이유
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 250만 원(2건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 545만 원은 그 5%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?세입자 1명이 있습니다.이유
모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 견적 문의특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 545만 원에 낙찰된다고 보면545만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 54만 원 → 잔금 날 490만 원
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.54만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.490만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.381만 ~ 436만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 23일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 545만 원과 시세 평균 1억 250만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
54만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
제주지방법원 제101호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.6까지 신청 (D-21)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
견적 문의 제주·섬 지역
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.1까지 신청 (D-16)
견적 문의하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(54만 원)의 18.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.29 기준| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1634-4 이도빌리지 5층 501호도로명: 중문로 48 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 3,500만 원전용 평당 1,211만 원 | |
| 전용면적 | 36.84㎡ (11.1평) | 545만 원(4%)전용 평당 49만 원 | |
| 25.3173㎡ (7.7평) | 54만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.14(611일 지남) | 8,000만 원 | |
| 2025.6.16(517일 지남) | 2021.3.10 전세권 | ||
| 채권자 | 김○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
기일내역
제주지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.12.23 10:00 | 1억 3,500만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.2.3 10:00 | 9,450만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.3.17 10:00 | 6,615만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.4.21 10:00 | 4,631만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.6.2 10:00 | 3,241만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.7.14 10:00 | 2,269만 원(17%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.8.18 10:00 | 1,588만 원(12%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.9.22 10:00 | 1,112만 원(8%) | 유찰 |
| 9차 | 2026.11.3 10:00 | 778만 원(6%) | 유찰 |
| 10차 | 2026.12.8 10:00 | 545만 원(4%) | 이번 입찰D-23 |
| 3차 | 2027.1.19 | 381만 원(3%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.2 | 267만 원(2%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 9번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 4%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 381만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2021.3.10 전세권배당요구종기 2025.6.16임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현태전세권자 · 501호5층전부 · 주거임차인점유 2021.03.10.~2023.03.09.2025.03.09. | 2021.3.17 | 2021.3.10 | 미상권리신고: 84,000,000원전세금80,000,000원 / 권리신고: 84,000,000원전세금80,000,000원 / 등기사항: 전세금84,000,000원80,000,000원 / 등기사항: 84,000,000원전세금80,000,000원 / 전부증명서: 80,000,000원84,000,000원전세금 / 전부증명서: 84,000,000원전세금80,000,000원 / 현황조사: 미상84,000,000원전세금80,000,000원 | 미상 | 2025.3.13 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.3.26
| 임대차 관계 | 위 임차인 김현태에 대한 임대차관계조사서는 2025.03.19.자 전입세대확인서에 전입세대주로 등록된 사항을 기재한 내용임. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.29) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.29)확인할 내용이 1건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
- 위 임차인의 을구 5번 임차권등기(2025.3.11.등기)는 매수인에게 대항할 수 있음.
- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
- (2026. 9. 29. 추가기재)
- 김현태: 1) 최선순위 전세권자 겸 대항력과 우선변제권 있는 임차권자 및 경매신청채권자로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
- 2) 보증금 84,000,000원 중 4,000,000원은 2023. 2. 28. 증액되었으며, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2023. 3. 3.임.
- - 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 내부조사를 못하였는 바, 감정평가전례, 동 건물내 유사물건, 해당 관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 감정평가함.
- - 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중임.
채권자김○○|채무자겸소유자이○○|임차인김현태|교부권자국○○, 제○○|배당요구권자주○○|임차권자김현태
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 250만 원 최근 1년 2건
- 감정가
- 1억 3,500만 원 시세의 132%
- 최저가
- 545만 원 시세의 5%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.3.25 | 이도빌리지 | 36.84㎡ (11.1평) | 2층 | 1억 500만 |
| 2026.3.1 | 이도빌리지 | 36.84㎡ (11.1평) | 3층 | 1억 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.9.14 | 36.84㎡ (11.1평) | 300만 | 50만 |
| 2026.7.20 | 36.84㎡ (11.1평) | 500만 | 50만 |
| 2026.3.23 | 36.84㎡ (11.1평) | 200만 | 45만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 1억 250만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
제주 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 6억 2,300만 | 1억 7,664만 | 32.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4,442만 원입니다(감정가 1억 3,500만 원 × 32.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준| 공시가격 | 2026년8,330만 원감정가의 62% ▼ 200만 원 2025년8,530만 원감정가의 63% ▲ 80만 원 2024년8,450만 원감정가의 63% 감정가1억 3,500만 원 |
|---|
- 위치·환경
- 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '중문초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
- 교통
- 대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.
- 건물
- 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건내 제5층 제501호로서, (사용승인일자: 2017.05.30) 외 벽 : 치장타일 및 징크패널 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.
- 이용 상태
- '도시형생활주택(단지형연립)' 등으로 이용중임.
- 설비
- 기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '공동주택' 부지로 이용중임.
- 도로
- 지적도상 북서측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역
- 고도지구(20m이하)
- 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 역사문화환경보존지역(2023-12-29)<근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
- 역사문화환경보전지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 이도빌리지
- 사용승인일
- 2017.5.30 (9년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 49세대 · 1호
- 주차
- 50대 (세대당 1.02대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 196.04% · 55.6%
- 대지 · 연면적
- 1,630㎡ (493.1평) · 4,082.26㎡ (1,234.9평)
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
제주 서귀포시 빌라 경매 물건인 2025타경7733은 중문동 이도빌리지 5층 501호로, 제주지방법원 경매9계에서 진행합니다. 전용면적은 36.84㎡(11.1평)이고 대지권은 25.3173㎡(7.7평)입니다.
감정가 1억 3,500만 원에서 9번 유찰되어 이번 최저가는 545만 원(감정가의 4%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제101호법정이고, 입찰보증금은 54만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.3.10 전세권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "위 임차인의 을구 5번 임차권등기(2025.3.11.등기)는 매수인에게 대항할 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (2026. 9. 29. 추가기재)"
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
2025타경7733 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 545만 원의 10%인 54만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 제주지방법원 제101호법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
이도빌리지 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 11.1평 기준으로 최저가는 1평당 49만원, 감정가는 1평당 1,211만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 381만 원(감정가의 3%)가 됩니다.
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