경매2026타경10089제주 서귀포시 대정읍 한신더휴 빌라
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
- 감정가
- 4억 6,500만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 2,279만 원
- 면적
- 전용 59.78㎡ (18.1평)
- 다음 회차 최저가
- 1억 5,950만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 1명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.18 기준| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2417 한신더휴 109동 3층305호도로명: 에듀시티로 102 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 4억 6,500만 원전용 평당 2,571만 원 | |
| 전용면적 | 59.78㎡ (18.1평) | 2억 2,785만 원(49%)전용 평당 1,260만 원 | |
| 94.1553㎡ (28.5평) | 2,279만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.1.22(297일 지남) | 4억 2,000만 원 | |
| 2026.4.27(202일 지남) | 2023.7.10 전세권 | ||
| 채권자 | 이○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
제주지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.22 10:00 | 4억 6,500만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.3 10:00 | 3억 2,550만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.8 10:00 | 2억 2,785만 원(49%) | 이번 입찰D-23 |
| 4차 | 2027.1.19 | 1억 5,950만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 5,950만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '한국국제중학교제주캠퍼스' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생호할시설 등이 소재하는 지대임.
- 교통
- 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.
- 건물
- 일련번호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 109동 5층 내 3층 305호건으로서, (사용승인일자: 2017.08.30.) 외벽: 타일마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 바닥: 강마루마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.
- 이용 상태
- 일련번호(1): 연립주택임.
- 설비
- 기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.
- 토지 형태
- 일련번호①: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공동주택 건부지로 이용중임.
- 도로
- 남동측으로 폭 약 20미터 아스콘포장도로에 접함.
- 용도지역
- 일련번호①: 제2종전용주거지역
- 제2종지구단위계획구역
- 경관녹지(저촉)
- 근린공원(저촉)
- 완충녹지(저촉)
- 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
- 상대보호구역(2017-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보전지역(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>
- 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
- 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
- 기타
- -.
- 임대관계
- -.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2023.7.10 전세권배당요구종기 2026.4.27임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경진주거 · 109동305호전부점유 2023.07.10.~ | 2023.7.10 | 2023.7.12 | 4억 2,000만 원권리신고: 420,000,000원원 / 등기사항: 420,000,000원원 / 전부증명서: 420,000,000원원 / 현황조사: 미상 | 미상 | 2026.3.30 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.1.30
| 임대차 관계 | 위 임차인 이경진에 대한 임대차관계조사서는 2026.01.29.자 전입세대확인서에 전입세대주로 등록된 사항을 기재한 내용임. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.18) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.18)| 2023.7.10 전세권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 이경진 : 최선순위 전세권자 겸 대항력 있는 임차인 및 경매신청채권자로 전세권설정등기일은 2023.07.10.이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. | ||
| 이해관계인 | 채권자 이○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 임차인 이경진, 이○○ · 가압류권자 염○○ · 교부권자 국○○, 제○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2억 2,785만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2,279만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 507만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1억 5,950만 ~ 1억 8,228만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 2,785만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 2억 2,785만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기2,279만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기제주지방법원 제101호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(2,279만 원)의 0.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
제주 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 6억 2,300만 | 1억 7,664만 | 32.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 5,299만 원입니다(감정가 4억 6,500만 원 × 32.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 한신더휴
- 사용승인일
- 2017.8.30 (9년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 5층 · 37개 동
- 세대·호수
- 548세대 · 17호
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 70대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 63,864㎡ (19,318.9평) · 55,041.04㎡ (16,649.9평)
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
제주 서귀포시 빌라 경매 물건인 2026타경10089은 대정읍 한신더휴 109동 3층305호로, 제주지방법원 경매9계에서 진행합니다. 전용면적은 59.78㎡(18.1평)이고 대지권은 94.1553㎡(28.5평)입니다.
감정가 4억 6,500만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 2억 2,785만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제101호법정이고, 입찰보증금은 2,279만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.7.10 전세권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 8장
자주 묻는 질문
2026타경10089 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2억 2,785만 원의 10%인 2,279만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 제주지방법원 제101호법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
한신더휴 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 18.1평 기준으로 최저가는 1평당 1,260만원, 감정가는 1평당 2,571만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 5,950만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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