대항력 있는 임차인
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어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
업무시설수원지방법원 성남지원 경매1계 · 737-1321
경기 하남시 풍산동 인스타시티 업무시설 경매 2025타경53268
전용 26.03㎡ (7.9평) · 대지권 4.99㎡ (1.5평) · 3층308호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
2026.11.23 (월) 10:00 입찰D-10
9,030만 원70%
감정가 1억 2,900만 원 · 1회 유찰
- 입찰보증금
- 903만 원
- 다음 유찰 시
- 6,321만 원
- 입찰 장소
- 수원지법 성남지원 제3별관 1층 제5호법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-10 02:56
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.22 기준| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 3층308호도로명: 조정대로 71 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 업무시설 | 감정가 | 1억 2,900만 원 |
| 전용면적 | 26.03㎡ (7.9평) | 최저가 | 9,030만 원(70%) |
| 대지권 | 4.99㎡ (1.5평) | 입찰보증금 | 903만 원(10%) |
| 경매개시 | 2025.10.27 | 청구금액 | 1억 5,750만 원 |
| 배당요구종기 | 2025.12.31 | 말소기준권리 | 2025.10.27 강제경매개시결정 |
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
기일내역
수원지방법원 성남지원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.19 10:00 | 매각기일 | 제3별관 1층 제5호법정 | 1억 2,900만 | 유찰 |
| 2026.11.23 10:00 | 매각기일 | 제3별관 1층 제5호법정 | 9,030만 | 진행 예정 |
| 2026.11.30 16:00 | 매각결정기일 | 제3별관 1층 제5호법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.23낙찰
- 11.30매각허가결정
- 12.7결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 2,900만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 26.03㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 496만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 업무용빌딩, 주.상용빌딩, 아파트 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대 중교통 사정은 양호함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건내 3층 308호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창임. |
| 이용 상태 | 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임. |
| 설비 | 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 가장형의 평탄한 토지로서 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건은 주위로 중로3류와 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사 육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔 유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등 (외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)). |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 본건 등기사항전부증명서상 2024.10.11일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2024카임 50776)으로 2024.10.15일자 주택임차권이 등재되어 있음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.10.27 강제경매개시결정배당요구종기 2025.12.31임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 3억 1,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정○석주거 · 제308호26.03㎡ · 주택임 차권자 | 2022.7.28 | 2022.7.14 | 1억 5,750만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 주택도시보증공사주거 · 전부전부 · 주택임 차권자 | 2022.7.28 | 2022.7.14 | 1억 5,750만 원 | 미상 | 2025.12.29 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | - 현장에 임하였으나 폐문부재로 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 출입문에 붙여 두었음. - 덧붙인 전입세대확인서 및 외국인체류확인서와 같이 전입세대는 없으나, 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.22) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.22)확인할 내용이 4건 있습니다
임차인 정○석대항력 있을 수 있음보증금 1억 5,750만 원. 전입 2022.7.28 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 주택도시보증공사대항력 있을 수 있음보증금 1억 5,750만 원. 전입 2022.7.28 · 배당요구 2025.12.29. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2025.10.27 강제경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
주택도시보증공사:경매신청채권자로 임차인 정○석의 임차보증금반환채권(금 157,500,000원) 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)
명세서 비고
주택도시보증공사(양○전:임차인 정○석)로부터 2026.6.9.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 교부권자 | 국○○, 하○○ |
| 주택임차권자 | 정○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
하남시 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6건 | 10억 4,317만 | 2억 3,273만 | 26.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,367만 원입니다(감정가 1억 2,900만 원 × 26.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
풍산동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 | 2025타경756 | 하남테크노밸리유1센터 · 근린시설 | 5억 2,400만 | 1억 320만 | 19.7% |
| 2026.11.2 | 2025타경756 | 하남테크노밸리유1센터 · 근린시설 | 20억 7,000만 | 4억 78만 | 19.4% |
| 2026.11.2 | 2025타경51812 | 두산더프론트미사 · 상가 | 1억 6,600만 | 9,200만 | 55.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
경기 하남시 업무시설 경매 물건인 2025타경53268은 풍산동 인스타시티 3층308호로, 수원지방법원 성남지원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 26.03㎡(7.9평)이고 대지권은 4.99㎡입니다.
감정가 1억 2,900만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 9,030만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 11월 23일(월) 오전 10시 제3별관 1층 제5호법정이고, 입찰보증금은 903만 원입니다.
말소기준권리는 2025.10.27 강제경매개시결정입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3억 1,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경53268 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 9,030만 원의 10%인 903만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 23일(월) 오전 10시, 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정입니다. 매각결정은 11월 30일(월)입니다.
- 인스타시티 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.9평 기준으로 최저가는 1평당 1,147만원, 감정가는 1평당 1,638만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6,321만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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