경남 양산시 삼호동 다가구주택 경매 2026타경10248
토지 208.9㎡ (63.2평) · 건물 397.98㎡ (120.4평) · 2018년 사용승인
- 임차인 대항력 확인 필요
3억 4,399만 원49%
감정가 7억 203만 원 · 2회 유찰
문제없음 2확인 필요 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 3,440만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 8,042만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 2억 4,080만 원
- 입찰 장소
- 울산지법 133호 경매 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-14 20:59
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.문제없음 2확인 필요 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?확인이 필요합니다.이유
시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 8,042만 원 저렴합니다.이유
삼호동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 5억 2,441만 원(10건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 3억 4,399만 원은 그 66%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?세입자 23명이 있습니다.이유
14명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3억 4,399만 원에 낙찰된다고 보면3억 4,399만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 3,440만 원 → 잔금 날 3억 959만 원
- 입찰 날 · 12.10입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3,440만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3억 959만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2억 4,080만 ~ 2억 7,519만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 25일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 대출 상담 받기11.30까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.7까지
최저가 3억 4,399만 원과 시세 평균 5억 2,441만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.9까지
3,440만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.10 (목) 10:00
울산지방법원 133호 경매 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
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99,000원 부가세 포함
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입금 뒤 1영업일 · 12.8까지 신청 (D-23)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
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- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.3까지 신청 (D-18)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(3,440만 원)의 0.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.6 기준| 소재지 | 경상남도 양산시 삼호동 138-3 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 다가구주택 | 7억 203만 원토지 평당 1,111만 원 | |
| 토지면적 | 208.9㎡ (63.2평) | 3억 4,399만 원(49%)토지 평당 544만 원 | |
| 건물 연면적 | 397.98㎡ (120.4평) | 3,440만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2026.2.12(276일 지남) | 3억 원 | |
| 2026.5.11(188일 지남) | 2건(대상마다 다름) | ||
| 채권자 | 새○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
울산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.30 10:00 | 7억 203만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.5 10:00 | 4억 9,142만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.10 10:00 | 3억 4,399만 원(49%) | 이번 입찰D-25 |
| 4차 | 2027.1.21 | 2억 4,080만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소133호 경매 법정|매각결정기일2026.12.17
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.10낙찰
- 12.17
- 12.24결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 4,080만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2건(대상마다 다름)배당요구종기 2026.5.11임차인 23명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MAKH | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| M○○ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| VA | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| MUZDALIFA주거 | 2026.2.21 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| J○○ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| NGIR | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| KIZINABIJ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| O○○ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| MUHA | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| MMADALI주거 | 2026.3.3 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| N○○ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| J○○ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| U○○ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| N○○ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| N○○주거 | 2026.2.21 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| O○○ | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| UGLI | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| YANGMING주거 | 2026.3.11 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| ZHANG QI주거 | 2026.3.2 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 배범수주거 · 401호 | 2020.8.20 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 송종순주거 · 101호점유 2025.08.23.~2026.08.22. | 2025.9.1 | 2026.4.1 | 100만 원 | 28만 원 | 2026.4.10 | 없음 |
| 신유성주거 · 204호2층35㎡점유 2025.05.19.~2026.05.18. | 2025.5.19 | 2025.5.19 | 200만 원 | 30만 원 | 2026.4.29 | 없음 |
| 황지민주거 · 203호 | 2022.8.24 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.3.23
| 외국인 MAKHMUDOVA MUZDALIFA JAKHONGIR KIZI(전입일자:2026.02.21.), NABIJONOV MUHAMMADALI NODIRJON UGLI(전입일자:2026.03.03.), NABIJONOV NODIRJON NAIMJON UGLI(전입일자:2026.02.21.), YANG MING(전입일자:2026.03.11.), ZHANG QI(전입일자:2026.03.02.) 각 전입되어 있음(외국인체류확인서 첨부). ②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부). 본건 부동산은 양산 삼호동 소재 서창중학교 북측 인근한 케네디하우스(10개 호실 있음)임. |
매각물건명세서(작성 2026.11.6) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 23명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.6)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
| 대상 | 설정일 | 권리 |
|---|---|---|
| [목록1] | 2018.3.20 | 근저당권 |
| [목록2] | 2018.9.10 | 근저당권 |
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
MAKHMUDOVA MUZDALIFA JAKHONGIR KIZI:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함NABIJONOV MUHAMMADALI NODIRJON UGLI:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함NASIJONOV NODIRJON NAIMJON UGLI:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함YANG MING:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함ZHANG QI:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함배범수:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함황지민:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함
- 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 2. [목록1] 지상에 소량의 정원수가 소재하나 토지가격에 포함하여 평가하였음
- 3. 본건 건물 1층 근린생활시설 부분은 외관상 주택으로 이용 중인 것으로 조사되는 바, 공부상 용도로 평가하되 본건의 평가목적 등을 고려하여 원상회복에 소요되는 비용 및 이행강제금 정도 등을 감안하여 평가하였으니 경매참여시 유의바람(감정평가서 참조)
채권자새○○|채무자겸소유자김○○|임차인송종순, 배범수, 신유성, 황지민, N○○, M○○, Y○○, ZHANG QI|근저당권자새○○|가압류권자기○○, 중○○|압류권자양○○|가등기권자노○○|교부권자양○○|가처분권자기○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
삼호동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 3억 2,000만 원 최근 1년 10건 · 토지 평당 507만 원
- 감정가
- 7억 203만 원 시세의 219%
- 최저가
- 3억 4,399만 원 시세의 107%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.23 | 다가구 | 212.1㎡ (64.2평) | 386.16㎡ (116.8평) | 4억 3,000만 |
| 2026.10.20 | 다가구 | 190.4㎡ (57.6평) | 351.8㎡ (106.4평) | 4억 6,800만 |
| 2026.9.11 | 단독 | 78㎡ (23.6평) | 47㎡ (14.2평) | 6,300만 |
| 2026.7.13 | 단독 | 317㎡ (95.9평) | 66.11㎡ (20평) | 9,500만 |
| 2026.7.7 | 다가구 | 202.2㎡ (61.2평) | 367.61㎡ (111.2평) | 5억 8,000만 |
| 2026.6.28 | 단독 | 218.8㎡ (66.2평) | 211.52㎡ (64평) | 1억 9,900만 |
| 2026.3.27 | 다가구 | 318㎡ (96.2평) | 524.44㎡ (158.6평) | 6억 |
| 2026.3.25 | 단독 | 493㎡ (149.1평) | 99.15㎡ (30평) | 3억 9,600만 |
| 2026.2.20 | 단독 | 494㎡ (149.4평) | 185.74㎡ (56.2평) | 4억 1,310만 |
| 2025.12.19 | 다가구 | 819.5㎡ (247.9평) | 1,030.07㎡ (311.6평) | 20억 |
| 2025.10.21 | 다가구 | 186.7㎡ (56.5평) | 315.32㎡ (95.4평) | 4억 5,000만 |
| 2025.9.8 | 다가구 | 264㎡ (79.9평) | 599.95㎡ (181.5평) | 7억 4,082만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.31 | 79.58㎡ (24.1평) | 500만 | 35만 |
| 2026.10.29 | 42㎡ (12.7평) | 200만 | 38만 |
| 2026.10.26 | 39.33㎡ (11.9평) | 200만 | 25만 |
| 2026.10.24 | 50㎡ (15.1평) | 300만 | 40만 |
| 2026.10.22 | 50㎡ (15.1평) | 200만 | 45만 |
| 2026.10.20 | 40㎡ (12.1평) | – | 40만 |
| 2026.10.18 | 45㎡ (13.6평) | 500만 | 41만 |
| 2026.10.16 | 30㎡ (9.1평) | 200만 | 25만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면삼호동 단독·다가구이 최근 1년 평균 5억 2,441만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
경남 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 40건 | 2억 9,308만 | 1억 1,686만 | 39.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 7,730만 원입니다(감정가 7억 203만 원 × 39.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 ‘서창중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 소재하는 지역임.
- 교통
- 본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
- 기타
- 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.
- 기타
- 본건 북동측으로 노폭 약 8m 도로와 접함.
- 용도지역
- 제1종일반주거지역
- 제1종지구단위계획구역
- 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
- 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
- 기타
- 후첨 '사진용지'와 같이 지상에 소량의 정원수가 소재하나, 가치가 미미하다고 보이는 바, 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였음.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2018.09.03.) 외벽 : 석재 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호등임.
- 이용 상태
- 실지조사일 현재 건축물현황도 및 외부관찰 등을 통해 1층 ~ 4층까지 주거용(다가구주택)으로 이용중인 것으로 조사됨.
- 설비
- 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.
- 기타
- 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에서 보듯이 제시외 건물 ㉠이 소재하여 그 규모, 용도, 구조 등으로 보아 본건 건물의 부합물 및 종물로 보이므로 이를 평가에 포함하였으며, 당해 제시외 건물로 인하여 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.
- 기타
- 본건 건물 1층 근린생활시설 부분은 외관상 주택으로 이용 중인 것으로 조사되는 바, 공부상 용도로 평가하되 본건의 평가목적 등을 고려하여 원상회복에 소요되는 비용 및 이행강제금 정도 등을 감안하여 평가하였으니, 경매참여시 유의바람.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2018.9.3 (8년차)
- 주용도
- 단독주택 · 단독주택,제1종근린생활시설
- 규모
- 지상 4층
- 세대·호수
- 9가구
- 주차
- 7대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 190.51% · 59.66%
- 대지 · 연면적
- 208.9㎡ (63.2평) · 397.98㎡ (120.4평)
쉽게 말하면2018년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
경남 양산시 다가구주택 경매 물건인 2026타경10248은 삼호동 138-3로, 울산지방법원 경매5계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 208.9㎡(63.2평), 건물 연면적은 397.98㎡(120.4평)입니다.
감정가 7억 203만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 3억 4,399만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 10일(목) 오전 10시 133호 경매 법정이고, 입찰보증금은 3,440만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2건(대상마다 다름)입니다. 임차인 23명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 19장
자주 묻는 질문
2026타경10248 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3억 4,399만 원의 10%인 3,440만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 10일(목) 오전 10시, 울산지방법원 133호 경매 법정입니다. 매각결정은 12월 17일(목)입니다.
삼호동 138-3 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 63.2평 기준으로 최저가는 1평당 544만원, 감정가는 1평당 1,111만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 23명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 4,080만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
경상남도 양산시 삼호동 138-3