경매2025타경21851부산 부산진구 초읍동 단독주택
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
- 감정가
- 3억 8,966만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 2,728만 원
- 면적
- 토지 172㎡ (52평)
- 다음 회차 최저가
- 1억 9,093만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -2,387만 원 저렴합니다. | 초읍동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 2억 9,663만 원(13건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 2억 7,276만 원은 그 92%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.22 기준| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 423 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 3억 8,966만 원토지 평당 749만 원 | |
| 토지면적 | 172㎡ (52평) | 2억 7,276만 원(70%)토지 평당 524만 원 | |
| 건물 연면적 | 62.79㎡ (19평) | 2,728만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.4.28(566일 지남) | – | |
| 2025.7.9(494일 지남) | 2025.4.29 경매개시결정 (이병찬지분 2022.11.10. 압류) | ||
| 채권자 | 재○○ | 채무자 / 소유자 | – / 김○○ |
기일내역
부산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.3 10:00 | 3억 8,966만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.8 10:00 | 2억 7,276만 원(70%) | 이번 입찰D-23 |
| 3차 | 2027.1.12 | 1억 9,093만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.16 | 1억 3,365만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소입찰전용법정(256호법정)|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 9,093만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 12개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '초읍초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.
- 기타
- 완경사지 내 위치한 부정형의 토지로, 현황 주거용 건부지로 이용중임.
- 기타
- 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역(2024-02-07), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 임대관계
- 임대관계 : 불명 기타사항 : -
- 건물
- 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인일 : 1974.01.11), 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샤시창호 등임.
- 이용 상태
- 단독주택으로 이용중임.
- 설비
- 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 되어있음.
- 기타
- - 본건 건물 상에 후첨 ‘사진용지’ 및 건물개황도‘와 같이 제시외 건물이 소재하는 바, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 적용하였음.
- 기타
- 본건 건물은 제시목록 및 건축물대장상 ’62.79㎡ (19평)‘이나, 간이한 방법에 의한 실측면적은 약 ’76.5㎡ (23.1평)‘로 실측면적을 기준으로 일괄 사정, 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상 기타사항 : 본건 건물 및 제시외 건물은 일부가 인접 토지(북측 624번지 도로, 동측 424번지 주택)상에 소재하는 것으로 보이며, 남측 도로 및 서측 구거부지 상에도 소재할 수 있으니, 정확한 지적경계의 확인 등은 별도의 측량이 필요한 것으로 보이는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.4.29 경매개시결정 (이병찬지분 2022.11.10. 압류)배당요구종기 2025.7.9임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성익주거 · 미상 · 점유자점유 미상 | 1999.1.22 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.5.9
| 임대차 관계 | 본건 임대차관계조사서에 기재된 점유자는 거제제3동장으로부터 발급받은 전입세대확인서를 근거로 작성한 사항 임. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.22) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.22)| 2025.4.29 경매개시결정 (이병찬지분 2022.11.10. 압류) | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 장성익 | 대항력 있을 수 있음 전입 1999.1.22 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 장성익:권리신고없어서 임대차관계 불분명. | ||
| 이해관계인 | 신청인 이○○ · 채권자 재○○ · 상대방겸소유자 김○○, 이○○, 장○○, 한○○ · 신청인겸소유자 이○○ · 압류권자 양○○, 광○○ · 교부권자 국○○, 양○○, 광○○, 부○○ · 가처분권자 재○○ · 배당요구권자 신○○ · 점유자 장○○ | ||
| 관련 사건 | 부산지방법원 동부지원 2024가단104255 (판결정본) | ||
- 2025. 4. 29. 경매개시결정
- (이병찬지분 2022.11.10. 압류)
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2억 7,276만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2,728만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 4,548만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1억 9,093만 ~ 2억 1,821만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 7,276만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 2억 7,276만 원과 시세 평균 2억 9,663만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기2,728만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기부산지방법원 입찰전용법정(256호법정). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(2,728만 원)의 0.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
초읍동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 3억 6,200만 원 최근 1년 13건 · 토지 평당 696만 원
- 감정가
- 3억 8,966만 원 시세의 108%
- 최저가
- 2억 7,276만 원 시세의 75%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.15 | 단독 | 129㎡ (39평) | 194.22㎡ (58.8평) | 3억 1,500만 |
| 2026.9.19 | 다가구 | 145㎡ (43.9평) | 148.35㎡ (44.9평) | 9,000만 |
| 2026.9.16 | 단독 | 96.5㎡ (29.2평) | 149.79㎡ (45.3평) | 3억 1,000만 |
| 2026.9.10 | 단독 | 152㎡ (46평) | 58.51㎡ (17.7평) | 1억 5,000만 |
| 2026.7.1 | 다가구 | 177.5㎡ (53.7평) | 192.7㎡ (58.3평) | 2억 3,320만 |
| 2026.6.4 | 단독 | 98.5㎡ (29.8평) | 83.8㎡ (25.3평) | 1억 6,000만 |
| 2026.6.3 | 단독 | 179.5㎡ (54.3평) | 150.71㎡ (45.6평) | 6억 500만 |
| 2026.6.2 | 다가구 | 167㎡ (50.5평) | 169.7㎡ (51.3평) | 3억 6,000만 |
| 2026.6.2 | 다가구 | 169.7㎡ (51.3평) | 90.81㎡ (27.5평) | 3억 6,000만 |
| 2026.4.2 | 단독 | 166㎡ (50.2평) | 179.11㎡ (54.2평) | 2억 5,300만 |
| 2026.2.2 | 단독 | 122㎡ (36.9평) | 194.7㎡ (58.9평) | 4억 6,000만 |
| 2025.12.31 | 단독 | 92.6㎡ (28평) | 96.76㎡ (29.3평) | 1억 8,000만 |
최근 전월세 8건
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.6 | 19.66㎡ (5.9평) | 2,000만 | 20만 |
| 2026.11.4 | 151㎡ (45.7평) | 2,000만 | 15만 |
| 2026.10.20 | 97.45㎡ (29.5평) | 5,000만 | 55만 |
| 2026.10.13 | 49.19㎡ (14.9평) | 100만 | 34만 |
| 2026.10.12 | 27㎡ (8.2평) | 500만 | 35만 |
| 2026.10.12 | 103.33㎡ (31.3평) | 300만 | 33만 |
| 2026.10.9 | 94.22㎡ (28.5평) | 300만 | 15만 |
| 2026.10.8 | 177.32㎡ (53.6평) | 200만 | 20만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면초읍동 단독·다가구이 최근 1년 평균 2억 9,663만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
부산 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 17건 | 5억 5,473만 | 2억 3,889만 | 34.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 3,599만 원입니다(감정가 3억 8,966만 원 × 34.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1974.1.11 (52년차)
- 주용도
- 단독주택
- 규모
- 지상 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 블록구조
- 대지 · 연면적
- 확인 필요 · 62.79㎡ (19평)
쉽게 말하면1974년에 사용승인된 건물입니다(지상 1층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
부산 부산진구 단독주택 경매 물건인 2025타경21851은 초읍동 423로, 부산지방법원 경매5계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 172㎡(52평), 건물 연면적은 62.79㎡(19평)입니다.
감정가 3억 8,966만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 2억 7,276만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 입찰전용법정(256호법정)이고, 입찰보증금은 2,728만 원입니다.
말소기준권리는 2025.4.29 경매개시결정 (이병찬지분 2022.11.10. 압류)입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 17장
자주 묻는 질문
2025타경21851 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2억 7,276만 원의 10%인 2,728만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 부산지방법원 입찰전용법정(256호법정)입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
초읍동 423 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 52평 기준으로 최저가는 1평당 524만원, 감정가는 1평당 749만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 9,093만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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1억 1,100만914만8%11.18입찰 3일 전
위치
부산광역시 부산진구 초읍동 423