서울 강서구 공항동 에스엠파크빌 빌라 경매 2025타경12335
전용 24.03㎡ (7.3평) · 대지권 14.82㎡ (4.5평) · 2018년 사용승인 · 제103동 제4층 제404호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
1억 8,048만 원64%
감정가 2억 8,200만 원 · 2회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,805만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 952만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1억 4,438만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 08:12
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 244,500,000원, 전입일자 2021.05.31., 확정일자 2021.05.11.).배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 4,450만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 952만 원 저렴합니다.
이유 보기
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 2억 9,000만 원(2건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 8,048만 원은 그 62%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 4,450만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 8,048만 원에 낙찰된다고 보면4억 2,498만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,805만 원 → 잔금 날 1억 6,243만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 4,450만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.1입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,805만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 6,243만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 4,450만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 17일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.21까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.28까지
최저가 1억 8,048만 원과 시세 평균 2억 9,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.30까지
1,805만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.1 (화) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
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입금 뒤 1영업일 · 11.29까지 신청 (D-15)
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현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,805만 원)의 0.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.11 기준| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제4층 제404호도로명: 공항대로4길 11 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 8,200만 원 | |
| 전용면적 | 24.03㎡ (7.3평) | 1억 8,048만 원(64%) | |
| 14.82㎡ (4.5평) | 1,805만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.10.14 | 2억 4,450만 원 | |
| 2026.1.13 | 2021.8.10 압류 | ||
| 채권자 | 이○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 4,438만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 8,200만 | 유찰 |
| 2026.10.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 2,560만 | 유찰 |
| 2026.12.1 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 8,048만 | 진행 예정 |
| 2026.12.8 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.1낙찰
- 12.8
- 12.15결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2021.8.10 압류배당요구종기 2026.1.13임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 4,450만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서진주거 · 전부 · 주택임 차권자 | 2021.5.31 | 2021.5.11 | 2억 4,450만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 이서진 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재자가 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.8.11) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.11)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 244,500,000원, 전입일자 2021.05.31., 확정일자 2021.05.11.).배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
이서진: 경매신청채권자로서 주택임차권등기일은 2024.09.09.이며, 배당요구일은 이 사건 신청일인 2025.09.24.임. 임차보증금 244,500,000원 중 192,000,000원(질권설정금액)에 대하여 근질권자 주식회사 하나은행이 배당요구함.
집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 이○○ |
| 근저당권부질권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 임차인 | 이○○ |
| 근저당권자 | 경○○, 조○○ |
| 압류권자 | 남○○, 국○○ |
| 교부권자 | 국○○, 경○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 신○○, 삼○○ |
| 주택임차권자 | 이○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 2억 9,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2018년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 2억 9,000만 원 최근 1년 2건
- 감정가
- 2억 8,200만 원 시세의 97%
- 최저가
- 1억 8,048만 원 시세의 62%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.16 | 에스엠파크빌 | 23.75㎡ | 4층 | 3억 |
| 2026.2.27 | 에스엠파크빌 | 24.03㎡ | 6층 | 2억 8,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.26 | 25.13㎡ | 3,000만 | 80만 |
| 2026.9.17 | 23.71㎡ | 2억 | 19만 |
| 2026.7.14 | 25.13㎡ | 2억 400만 | 17만 |
| 2026.7.3 | 24.32㎡ | 3,000만 | 95만 |
| 2026.6.24 | 23.71㎡ | 2억 200만 | 10만 |
| 2026.6.24 | 23.71㎡ | 2억 200만 | 10만 |
| 2026.5.11 | 23.71㎡ | 2억 280만 | 15만 |
| 2026.3.28 | 24.03㎡ | 1,000만 | 80만 |
| 2025.12.7 | 24.32㎡ | 1억 8,700만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
강서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 106건 | 2억 7,493만 | 1억 8,072만 | 66.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 8,640만 원입니다(감정가 2억 8,200만 원 × 66.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
공항동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 2025타경13673 | 미래스타빌 · 빌라 | 2억 9,000만 | 1억 8,510만 | 63.8% |
| 2026.11.11 | 2025타경13810 | 마곡대림밸리 · 빌라 | 2억 4,700만 | 1억 3,510만 | 54.7% |
| 2026.11.5 | 2026타경4221 | 위하우스 · 빌라 | 2억 4,200만 | 2억 1만 | 82.6% |
| 2026.10.27 | 2025타경10646 | 케이앤와이빌리지 · 빌라 | 3억 1,200만 | 2억 6,000만 | 83.3% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 8,200만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 24.03㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,174만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. |
| 교통 | 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 5호선 "송정역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2018.04.26.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(거실 및 주방, 방2, 욕실, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람. |
| 설비 | 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 "도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. |
| 기타 | 해당사항 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 등은 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2018년에 사용승인된 건물입니다(지상 8층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 에스엠파크빌
- 사용승인일
- 2018.4.26 (8년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설
- 규모
- 지상 8층 · 지하 1층 · 3개 동
- 세대·호수
- 55세대 · 25호
- 주차
- 없음
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 1360.4㎡ · 2985.84㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 강서구 빌라 경매 물건인 2025타경12335은 공항동 에스엠파크빌 제103동 제4층 제404호로, 서울남부지방법원 경매7계에서 진행합니다. 전용면적은 24.03㎡(7.3평)이고 대지권은 14.82㎡입니다.
감정가 2억 8,200만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 8,048만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 1일(화) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,805만 원입니다.
말소기준권리는 2021.8.10 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 4,450만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 244,500,000원, 전입일자 2021.05.31., 확정일자 2021.05.11.).배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2025타경12335 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 8,048만 원의 10%인 1,805만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 1일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 8일(화)입니다.
- 에스엠파크빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.3평 기준으로 최저가는 1평당 2,483만원, 감정가는 1평당 3,879만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 4,438만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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2억 4,200만2억 4,200만100%11.17입찰 3일 전
2억 4,800만2억 4,800만100%11.17입찰 3일 전
3억 2,000만2억 5,600만80%11.17입찰 3일 전
2억 8,900만1억 1,837만41%11.18입찰 4일 전
3억 500만2억 4,400만80%11.19입찰 5일 전- 공고 전9억 1,875만9억 1,875만100%11.24입찰 10일 전