경매2024타경122092서울 관악구 봉천동 서울대역 마에스트로 오피스텔
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
- 감정가
- 1억 5,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 252만 원
- 면적
- 전용 19.84㎡ (6평)
- 다음 회차 최저가
- 2,013만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.06.17. 확정일자 2022.06.07.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1억 2,833만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 5,350만 원(6건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 2,517만 원은 그 16%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.17 기준| 소재지 | 서울특별시 관악구 남부순환로218길 1, 13층1312호 (봉천동,서울대역 마에스트로)도로명: 남부순환로218길 1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 1억 5,000만 원전용 평당 2,499만 원 | |
| 전용면적 | 19.84㎡ (6평) | 2,517만 원(17%)전용 평당 419만 원 | |
| 3.77㎡ (1.1평) | 252만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2024.11.7(738일 지남) | 2억 597만 원 | |
| 2025.1.27(657일 지남) | 2024.3.28 가압류 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 한○○ |
기일내역
서울중앙지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.2.25 10:00 | 1억 5,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.4.1 10:00 | 1억 2,000만 원(80%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.5.6 10:00 | 9,600만 원(64%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.6.10 10:00 | 7,680만 원(51%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.7.15 10:00 | 6,144만 원(41%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.8.19 10:00 | 4,915만 원(33%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.9.22 10:00 | 3,932만 원(26%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.10.28 10:00 | 3,146만 원(21%) | 유찰 |
| 9차 | 2026.12.2 10:00 | 2,517만 원(17%) | 이번 입찰D-17 |
| 2차 | 2027.1.13 | 2,013만 원(13%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.24 | 1,611만 원(11%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.31 | 1,288만 원(9%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제4별관 2층 211호 경매법정|매각결정기일2026.12.9
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 8번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 17%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2,013만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악구청" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무용 및 상업용 부동산이 혼재하는 대로변 상업지대임.
- 교통
- 본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 수 군데 소재하고 북동측 직선거리 약150m 내외 거리에 2호선 서울대입구역이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제13층 제1312호로서, 외 벽: 복합판넬 및 드라이비트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호: 샷시 창호 등.
- 이용 상태
- 오피스텔 1실임. (상세사항 "건물개황도" 참조)
- 설비
- 기본적 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.
- 토지 형태
- 인접토지와 등고평탄시 되는 세로장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 북측으로 남부순환로, 북서측으로 남부순환로218길, 남서측으로 관악로17길과 각 접하고 있음.
- 용도지역
- 도시지역
- 일반상업지역
- 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.)))
- 광로3류(폭 40m-50m)(접합)
- 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
- 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>
- 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 중점경관관리구역(주요산 주변)
- 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))
- 기타
- 해당없음.
- 임대관계
- - 임대관계 미상임. - 본건의 이해관계인 부재 및 폐문으로 오피스텔의 내부구조 및 이용상황을 육안관측하지 못하여 건축물현황도를 기준하여 외부관측한 바, 실제와 다소 다를 수 있습니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2024.3.28 가압류배당요구종기 2025.1.27임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 2억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진우임차권 · 전유부분전부1312호 · 주거자점유 2022.06.18.2022.06.18.~2024.06.17. | 2021.6.17 | 2022.6.7 | 2억 원 | 미상 | 2024.11.6 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문
| 1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 등재된 자 없으며 2) 이건 부동산의 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 일응 점유미상으로 보고함. 단, 점유관계 별도의 확인 필요 |
매각물건명세서(작성 2026.11.17) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.17)| 2024.3.28 가압류 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.06.17. 확정일자 2022.06.07.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음) | ||
| 임차인 김진우 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 원. 전입 2021.6.17 · 배당요구 2024.11.6. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 승계인 채○○ · 채권자 주○○ · 채무자겸소유자 한○○ · 가압류권자 주○○ · 임차권자 김진우 | ||
| 관련 사건 | 서울중앙지방법원 2024차전203455 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,517만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.2최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.252만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,265만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,762만 ~ 2,013만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 2,517만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 17일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.22까지
- 입찰가 정하기최저가 2,517만 원과 시세 평균 1억 5,350만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.29까지
- 보증금 준비하기252만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.1까지
- 법원 가기서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.2 (수) 10:00
보고서
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
0원카카오 로그인
법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리
- 법원 자료·실거래가 정리
- 권리·임차인·예상 비용
- 입찰가 구간
- 등기부등본 확인
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
- 현장 방문
로그인 뒤 바로 보기
무료 보고서 보기심화 AI보고서
4,900원곧 열림
무료 내용에 등기부등본까지 확인
- 무료 AI 내용 모두
- 등기부등본 확인
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
- 현장 방문
준비 중
곧 열림권리 확인
전문가 보고서
99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
- 심화 AI 내용 모두
- 경매전문가가 직접 작성 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
- 현장 방문
입금 뒤 1영업일 · 11.30까지 신청 (D-15)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
390,000원부가세 포함
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
- 전문가 보고서 내용 모두
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.25까지 신청 (D-10)
현장탐문 신청하기보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(252만 원)의 3.9%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2012년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 5,350만 원 최근 1년 6건
- 감정가
- 1억 5,000만 원 시세의 98%
- 최저가
- 2,517만 원 시세의 16%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.10 | 서울대역 마에스트로 | 20.18㎡ (6.1평) | 13층 | 1억 6,000만 |
| 2026.6.24 | 서울대역 마에스트로 | 20.5㎡ (6.2평) | 14층 | 1억 5,700만 |
| 2026.5.18 | 서울대역 마에스트로 | 19.84㎡ (6평) | 2층 | 1억 4,300만 |
| 2026.4.18 | 서울대역 마에스트로 | 20.5㎡ (6.2평) | 7층 | 1억 5,500만 |
| 2026.2.3 | 서울대역 마에스트로 | 20.5㎡ (6.2평) | 13층 | 1억 5,800만 |
| 2025.12.31 | 서울대역 마에스트로 | 18.62㎡ (5.6평) | 14층 | 1억 4,800만 |
| 2025.10.22 | 서울대역 마에스트로 | 20.5㎡ (6.2평) | 2층 | 1억 5,900만 |
| 2025.9.6 | 서울대역 마에스트로 | 18.62㎡ (5.6평) | 5층 | 1억 4,500만 |
| 2025.3.16 | 서울대역 마에스트로 | 20.18㎡ (6.1평) | 7층 | 1억 5,800만 |
| 2025.3.15 | 서울대역 마에스트로 | 20.18㎡ (6.1평) | 2층 | 1억 4,500만 |
| 2025.2.14 | 서울대역 마에스트로 | 20.5㎡ (6.2평) | 11층 | 1억 5,800만 |
| 2025.2.7 | 서울대역 마에스트로 | 19.84㎡ (6평) | 3층 | 1억 5,300만 |
| 2024.12.31 | 서울대역 마에스트로 | 20.18㎡ (6.1평) | 10층 | 1억 4,900만 |
| 2024.12.28 | 서울대역 마에스트로 | 20.5㎡ (6.2평) | 4층 | 1억 5,500만 |
| 2024.12.12 | 서울대역 마에스트로 | 20.5㎡ (6.2평) | 3층 | 1억 4,900만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.9.19 | 20.18㎡ (6.1평) | 1,000만 | 80만 |
| 2026.8.21 | 19.84㎡ (6평) | 1,000만 | 75만 |
| 2026.8.1 | 20.5㎡ (6.2평) | 1,000만 | 80만 |
| 2026.4.8 | 19.84㎡ (6평) | 1억 3,000만 | 25만 |
| 2026.3.11 | 20.5㎡ (6.2평) | 1,000만 | 75만 |
| 2026.3.7 | 20.5㎡ (6.2평) | 1,000만 | 75만 |
| 2026.2.12 | 18.62㎡ (5.6평) | 1억 2,000만 | 20만 |
| 2026.2.4 | 20.5㎡ (6.2평) | 1,000만 | 75만 |
| 2026.1.31 | 20.5㎡ (6.2평) | 1억 3,000만 | 25만 |
| 2026.1.19 | 20.5㎡ (6.2평) | 2,000만 | 75만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 1억 5,350만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
관악구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9건 | 2억 1,267만 | 1억 4,055만 | 64.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9,630만 원입니다(감정가 1억 5,000만 원 × 64.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
봉천동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경103241 | 에이스 에이-존 · 오피스텔 | 1억 6,500만 | 2,768만 | 16.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 서울대역 마에스트로
- 사용승인일
- 2012.4.23 (14년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설외3
- 규모
- 지상 20층 · 지하 3층
- 세대·호수
- 84세대 · 213호
- 주차
- 128대 (세대당 1.52대)
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 799.3% · 52.11%
- 대지 · 연면적
- 1,167.6㎡ (353.2평) · 11,589.15㎡ (3,505.7평)
쉽게 말하면2012년에 사용승인된 건물입니다(지상 20층).
이 물건 한눈에 보기
서울 관악구 오피스텔 경매 물건인 2024타경122092은 봉천동 서울대역 마에스트로 13층1312호로, 서울중앙지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 19.84㎡(6평)이고 대지권은 3.77㎡(1.1평)입니다.
감정가 1억 5,000만 원에서 8번 유찰되어 이번 최저가는 2,517만 원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 제4별관 2층 211호 경매법정이고, 입찰보증금은 252만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.3.28 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.06.17. 확정일자 2022.06.07.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)"
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
2024타경122092 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2,517만 원의 10%인 252만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
서울대역 마에스트로 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 6평 기준으로 최저가는 1평당 419만원, 감정가는 1평당 2,499만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,013만 원(감정가의 13%)가 됩니다.
같은 동네 다른 경매 물건
관악구 경매 전체 보기
7,500만4,800만64%11.17입찰 2일 전
1억 7,100만8,755만51%11.17입찰 2일 전
1억 4,800만9,472만64%11.17입찰 2일 전
1억 6,300만1억 432만64%11.17입찰 2일 전
1억 8,000만1억 4,400만80%11.17입찰 2일 전
1억 8,030만1억 4,424만80%11.17입찰 2일 전
위치
남부순환로218길 1