서울 금천구 시흥동 지엠씨타워 오피스텔 경매 2025타경10159
전용 16.86㎡ (5.1평) · 대지권 6.56㎡ (2평) · 2018년 사용승인 · 제4층 제403호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
1억 240만 원80%
감정가 1억 2,800만 원 · 1회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,024만 원
- 시세 평균 대비
- +1,240만 원비쌈
- 이번에 안 팔리면
- 8,192만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 08:06
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 3,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?최저가가 시세 평균보다 +1,240만 원 높습니다.이유
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 9,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 240만 원은 그 114%입니다.
층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있으니 주변 매물 값도 확인하세요.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 3,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 240만 원에 낙찰된다고 보면2억 3,240만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,024만 원 → 잔금 날 9,216만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 3,000만 원
- 입찰 날 · 1.14입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,024만 원
- 잔금 날 · 2월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.9,216만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.7,168만 ~ 8,192만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 3,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 60일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기1.4까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기1.11까지
최저가 1억 240만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기1.13까지
1,024만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기1.14 (목) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
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입금 뒤 1영업일 · 1.12까지 신청 (D-58)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
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- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 1.7까지 신청 (D-53)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
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|---|---|---|---|---|
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,024만 원)의 1.0%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.10 기준| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 998-12 지엠씨타워 제4층 제403호도로명: 금하로5길 7 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 1억 2,800만 원전용 평당 2,510만 원 | |
| 전용면적 | 16.86㎡ (5.1평) | 1억 240만 원(80%)전용 평당 2,008만 원 | |
| 6.56㎡ (2평) | 1,024만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.5.30(534일 지남) | 1억 3,000만 원 | |
| 2025.9.3(438일 지남) | 2022.12.6 압류 | ||
| 채권자 | 장○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
기일내역
서울남부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.4.8 10:00 | 1억 2,800만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2027.1.14 10:00 | 1억 240만 원(80%) | 이번 입찰D-60 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 8,192만 원(64%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 6,554만 원(51%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 5,243만 원(41%) | – |
입찰 장소제112호 법정|매각결정기일2027.1.21
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 1.14낙찰
- 1.21
- 1.28결정 확정항고 기간 7일
- 2월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 3월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 8,192만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.12.6 압류배당요구종기 2025.9.3임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지윤주거 · 403호 · 주택임차권자점유 2022.02.19.~2024.02.18. | 2022.2.21 | 2022.2.22 | 1억 3,000만 원 | 미상 | 2025.6.10 | 있을 수 있음 |
| 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 장지윤 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.10) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.10)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
장지윤:신청채권자이며 임차권등기일은 2024.08.19.임.
오피스텔임.
채권자장○○|채무자겸소유자주○○|임차인장○○|가압류권자박○○|압류권자서○○, 금○○|교부권자금○○, 서○○|주택임차권자장○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2018년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 9,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 1억 2,800만 원 시세의 142%
- 최저가
- 1억 240만 원 시세의 114%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.25 | 지엠씨타워 | 16.93㎡ (5.1평) | 8층 | 9,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.9.4 | 17.18㎡ (5.2평) | 3,000만 | 45만 |
| 2026.9.2 | 16.93㎡ (5.1평) | 500만 | 55만 |
| 2026.7.9 | 16.93㎡ (5.1평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.6.2 | 18.31㎡ (5.5평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.5.19 | 16.86㎡ (5.1평) | 1,000만 | 58만 |
| 2026.3.25 | 16.93㎡ (5.1평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.3.9 | 16.86㎡ (5.1평) | 1,000만 | 58만 |
| 2026.3.9 | 16.86㎡ (5.1평) | 1,000만 | 58만 |
| 2026.1.28 | 17.46㎡ (5.3평) | 1억 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 9,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
금천구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 27건 | 2억 4,919만 | 1억 6,985만 | 67.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8,666만 원입니다(감정가 1억 2,800만 원 × 67.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
시흥동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 2026타경3026 | 시흥동 · 오피스텔 | 2억 8,700만 | 1억 9,649만 | 68.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하는 ""금천구청"" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 ""금천구청역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.
- 건물
- 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2018-12-07) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.
- 이용 상태
- 오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)
- 설비
- 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비 등이 설치되어 있음.
- 토지 형태
- 부정형 평지로서, 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 남측으로 약 28m, 북측으로 약 6m 도로에 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 준주거지역
- 지구단위계획구역(금천구심)
- 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
- 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시 설법>
- 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524 -3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
- 기타
- - 없음.
- 임대관계
- - 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금130,000,000원 임대차계약일자 : 2022년01월25일 임차권자 : 장지윤
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 지엠씨타워
- 사용승인일
- 2018.12.7 (8년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설,제2종근린생활시설
- 규모
- 지상 12층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 49호
- 주차
- 25대 (세대당 0.51대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 399.6478% · 54.99%
- 대지 · 연면적
- 349.2㎡ (105.6평) · 1,546.99㎡ (468평)
쉽게 말하면2018년에 사용승인된 건물입니다(지상 12층).
이 물건 한눈에 보기
서울 금천구 오피스텔 경매 물건인 2025타경10159은 시흥동 지엠씨타워 제4층 제403호로, 서울남부지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 16.86㎡(5.1평)이고 대지권은 6.56㎡(2평)입니다.
감정가 1억 2,800만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 240만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2027년 1월 14일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,024만 원입니다.
말소기준권리는 2022.12.6 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
2025타경10159 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 240만 원의 10%인 1,024만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2027년 1월 14일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 1월 21일(목)입니다.
지엠씨타워 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 5.1평 기준으로 최저가는 1평당 2,008만원, 감정가는 1평당 2,510만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8,192만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
지엠씨타워 2건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11658 | 제6층 제603호 | 전용 16.86㎡ (5.1평) | 1억 2,700만 | 3,329만26% | 11.18 |
| 2024타경121422 | 제3층 제302호 | 전용 16.93㎡ (5.1평) | 1억 2,200만 | 1,310만11% | 11.24 |
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