경매2025타경11396서울 금천구 시흥동 보성팰리스20차 빌라
매각기일 2026.12.9 (수) 10:00D-24
- 감정가
- 3억 4,500만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 724만 원
- 면적
- 전용 36.21㎡ (11평)
- 다음 회차 최저가
- 5,788만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2024.4.23.등기)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -2억 139만 원 저렴합니다. | 시흥동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 2억 7,374만 원(152건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 7,235만 원은 그 26%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 5,400만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.4 기준| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 888-13 보성팰리스20차 제10층 제1003호도로명: 시흥대로54길 29 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 3억 4,500만 원전용 평당 3,150만 원 | |
| 전용면적 | 36.21㎡ (11평) | 7,235만 원(21%)전용 평당 661만 원 | |
| 10.855㎡ (3.3평) | 724만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.8.6(466일 지남) | 3억 9,251만 원 | |
| 2025.11.10(370일 지남) | 2025.8.6 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 한○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
서울남부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.3.24 10:00 | 3억 4,500만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.4.29 10:00 | 2억 7,600만 원(80%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.6.11 10:00 | 2억 2,080만 원(64%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.7.29 10:00 | 1억 7,664만 원(51%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.8.28 10:00 | 1억 4,131만 원(41%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.10.7 10:00 | 1억 1,305만 원(33%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.11.6 10:00 | 9,044만 원(26%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.12.9 10:00 | 7,235만 원(21%) | 이번 입찰D-24 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 5,788만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 4,631만 원(13%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 3,705만 원(11%) | – |
입찰 장소제112호 법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 7번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 21%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5,788만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.
- 교통
- 본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임,
- 건물
- 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건중 10층 1003호로서 외 벽: 화강석 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.
- 이용 상태
- 다세대주택(방3,주방1,거실1,욕실1,발코니2)로 이용중임
- 설비
- 승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.
- 토지 형태
- 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 주상복합부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 북동측으로 약6m의 도로에 접함.
- 용도지역
- 일반상업지역
- 지구단위계획구역(금천구심)
- 가축사육제한구역
- 장애물제한표면구역(진입 표면구역)
- 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)
- 과밀억제권역
- 중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산 주변).
- 기타
- 없음
- 임대관계
- ①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.8.6 경매개시결정배당요구종기 2025.11.10임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 3억 5,400만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조동진주택 · 전부점유 2022.4.15. | 2022.4.14 | 2022.3.22 | 3억 5,400만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문
| 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가임대차 현황서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. |
매각물건명세서(작성 2026.8.4) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.4)| 2025.8.6 경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2024.4.23.등기)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 조동진 | 대항력 있을 수 있음 보증금 3억 5,400만 원. 전입 2022.4.14 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 조동진:주택임차권의 등기일자는 2024.4.23.임 한국주택공사가 임차인 조동진으로부터 임대차보증금반환채권을 양수하여 경매신청을 하였으며, 경매신청일(2025.8.5.)이 배당요구 신청임. | ||
| 이해관계인 | 채권자 한○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 교부권자 서○○ · 주택임차권자 조동진 | ||
| 관련 사건 | 서울남부지방법원 2024가단298770 (판결정본), 서울남부지방법원 2025카확1287 (기타집행권원) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 7,235만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.9최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.724만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6,512만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.5,065만 ~ 5,788만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3억 5,400만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.4억 2,635만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 24일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.29까지
- 입찰가 정하기최저가 7,235만 원과 시세 평균 2억 7,374만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.6까지
- 보증금 준비하기724만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.8까지
- 법원 가기서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.9 (수) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
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| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(724만 원)의 1.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
시흥동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1988년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 7,900만 원 최근 1년 152건 · ㎡당 769만 원
- 감정가
- 3억 4,500만 원 시세의 124%
- 최저가
- 7,235만 원 시세의 26%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.7 | (384-6) | 41.4㎡ (12.5평) | -1층 | 1억 800만 |
| 2026.11.4 | 하늘채(951-3) | 32.85㎡ (9.9평) | 2층 | 2억 4,000만 |
| 2026.11.3 | 타임아트빌(821-21) | 29.21㎡ (8.8평) | 4층 | 2억 7,000만 |
| 2026.11.2 | 한백아트 | 35.98㎡ (10.9평) | 5층 | 2억 1,700만 |
| 2026.10.31 | 원미아트빌라 | 41.23㎡ (12.5평) | 1층 | 2억 4,000만 |
| 2026.10.31 | 원창아트빌Ⅲ(879-40) | 37.57㎡ (11.4평) | 3층 | 3억 3,000만 |
| 2026.10.29 | 원창아트빌Ⅲ(879-40) | 38.86㎡ (11.8평) | 2층 | 3억 2,500만 |
| 2026.10.26 | 239-26 | 29.52㎡ (8.9평) | 2층 | 1억 8,000만 |
| 2026.10.24 | 신한팰리스 | 41.17㎡ (12.5평) | 3층 | 3억 3,000만 |
| 2026.10.20 | 원창아트빌Ⅲ(879-40) | 38.38㎡ (11.6평) | 4층 | 3억 2,600만 |
| 2026.10.15 | 현대빌라 | 39.48㎡ (11.9평) | 1층 | 4억 2,000만 |
| 2026.10.5 | 가온빌리지 | 37.2㎡ (11.3평) | 2층 | 3억 5,300만 |
| 2026.10.5 | 원미아트빌라 | 38.82㎡ (11.7평) | 2층 | 2억 1,300만 |
| 2026.10.3 | 금강파크빌 | 33.1㎡ (10평) | 2층 | 2억 7,800만 |
| 2026.9.30 | 미소드림빌B동 | 43.04㎡ (13평) | 2층 | 3억 2,000만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 41.7㎡ (12.6평) | 6,484만 | 23만 |
| 2026.11.10 | 29.71㎡ (9평) | 1억 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.10 | 29.98㎡ (9.1평) | 6,434만 | 17만 |
| 2026.11.7 | 29.57㎡ (8.9평) | 1억 9,800만 | 전세 |
| 2026.11.5 | 29.8㎡ (9평) | 1억 6,250만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 39.47㎡ (11.9평) | 2억 2,000만 | 전세 |
| 2026.10.31 | 39.02㎡ (11.8평) | 500만 | 52만 |
| 2026.10.30 | 29.88㎡ (9평) | 1억 8,300만 | 전세 |
| 2026.10.30 | 29.92㎡ (9.1평) | 2억 1,000만 | 전세 |
| 2026.10.26 | 31.87㎡ (9.6평) | 1,000만 | 40만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면시흥동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 2억 7,374만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
금천구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 24건 | 2억 7,925만 | 2억 1,308만 | 76.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 6,496만 원입니다(감정가 3억 4,500만 원 × 76.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
시흥동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경13478 | 웰트리움 · 빌라 | 2억 7,400만 | 2억 4,500만 | 89.4% |
| 2026.11.5 | 2024타경118372 | 금강파크빌 · 빌라 | 2억 5,400만 | 1억 8,517만 | 72.9% |
| 2026.10.30 | 2025타경14214 | 테라리움 · 빌라 | 2억 4,500만 | 1억 7,028만 | 69.5% |
| 2026.10.27 | 2025타경10701 | 프라우드빌 · 빌라 | 3억 2,300만 | 2억 6,000만 | 80.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 보성팰리스20차
- 사용승인일
- 2019.7.8 (7년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택,업무시설,제2종근린생활시설
- 규모
- 지상 11층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 12세대 · 11호
- 주차
- 16대 (세대당 1.33대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 440.88% · 59.77%
- 대지 · 연면적
- 263.6㎡ (79.7평) · 1,282.79㎡ (388평)
쉽게 말하면2019년에 사용승인된 건물입니다(지상 11층).
이 물건 한눈에 보기
서울 금천구 빌라 경매 물건인 2025타경11396은 시흥동 보성팰리스20차 제10층 제1003호로, 서울남부지방법원 경매12계에서 진행합니다. 전용면적은 36.21㎡(11평)이고 대지권은 10.855㎡(3.3평)입니다.
감정가 3억 4,500만 원에서 7번 유찰되어 이번 최저가는 7,235만 원(감정가의 21%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 724만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.8.6 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3억 5,400만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2024.4.23.등기)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경11396 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 7,235만 원의 10%인 724만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
보성팰리스20차 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 11평 기준으로 최저가는 1평당 661만원, 감정가는 1평당 3,150만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,788만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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2억 600만1억 6,480만80%11.17입찰 2일 전
2억 3,400만1억 8,720만80%11.17입찰 2일 전
2억 6,300만2억 1,040만80%11.17입찰 2일 전
2억 4,400만2억 4,400만100%11.17입찰 2일 전
위치
시흥대로54길 29