위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울동부지방법원 경매1계 · 02-2204-2405
서울 성동구 홍익동 애드하우징 근린시설 경매 2023타경3265
전용 31.38㎡ (9.5평) · 대지권 13㎡ (3.9평) · 2019년 사용승인 · 2층201호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.11.23 (월) 10:00 입찰D-9
3,436만 원13%
감정가 2억 5,600만 원 · 9회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 344만 원
- 이번에 안 팔리면
- 2,749만 원
- 입찰 장소
- 서울동부지법 입찰법정(제101호)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 06:23
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3,436만 원에 낙찰된다고 보면3,436만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 344만 원 → 잔금 날 3,092만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.23입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.344만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3,092만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 9일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.20까지
최저가 3,436만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.22까지
344만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.23 (월) 10:00
서울동부지방법원 입찰법정(제101호). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.20 기준| 소재지 | 서울특별시 성동구 무학로8길 14, 2층201호 (홍익동,애드하우징)도로명: 무학로8길 14 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 2억 5,600만 원 | |
| 전용면적 | 31.38㎡ (9.5평) | 3,436만 원(13%) | |
| 13㎡ (3.9평) | 344만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2023.11.27 | 2억 4,500만 원 | |
| 2024.2.12 | 2021.2.22 압류 | ||
| 채권자 | 이○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 9번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 13%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2,749만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울동부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.10.14 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 2억 5,600만 | 유찰 |
| 2024.11.18 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 2억 480만 | 유찰 |
| 2025.1.6 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 1억 6,384만 | 유찰 |
| 2025.2.24 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 1억 3,107만 | 유찰 |
| 2025.4.7 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 1억 486만 | 유찰 |
| 2026.6.8 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 8,389만 | 유찰 |
| 2026.7.27 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 6,711만 | 유찰 |
| 2026.9.7 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 5,369만 | 유찰 |
| 2026.10.19 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 4,295만 | 유찰 |
| 2026.11.23 10:00 | 매각기일 | 입찰법정(제101호) | 3,436만 | 진행 예정 |
| 2026.11.30 14:00 | 매각결정기일 | 입찰법정(제101호) | – |
이번에 낙찰되면
- 11.23낙찰
- 11.30
- 12.7결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2021.2.22 압류배당요구종기 2024.2.12임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종혜주거 · 201호전부 | 2020.1.31 | 2020.1.31 | 미상미상245,000,000 | 미상 | 2024.1.15 | 있을 수 있음 |
| 임차인으로 기재한 이종혜는 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여부나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.10.20) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.20)확인할 내용이 2건 있습니다
임차인 이종혜대항력 있을 수 있음전입 2020.1.31 · 배당요구 2024.1.15. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2021.2.22 압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
이종혜:대항력 있는 임차인이며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.
명세서 비고
1. 공부상 근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중으로 건축물대장 도면과 내부가 상이(내부구조가 다르고, 도면상 공용부분의 일부를 점유, 이용)한 것으로 확인되었는바, 향후 이에 대한 적법성 여부, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등에 관하여 관할 관청에 확인을 요함(감정평가서 참조). 2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에 위반건축물로 등재되어 있는바, 경매참여시 확인 요함.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 이○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 임차인 | 이○○ |
| 압류권자 | 국○○, 서○○ |
| 교부권자 | 국○○, 고○○, 군○○, 서○○, 의○○, 용○○, 파○○, 오○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 1,699만 원입니다(감정가 2억 5,600만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 5,600만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 31.38㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 816만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 소재 "서울무학초등학교" 북동측 인근에 위치하는 근 린생활시설(사무소) 애드하우징 제2층 제201호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주 택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "상왕십리역"이 소재 하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층건 중 2층 201호로서,(사용승인일 : 2019.01.15) 외벽 : 외장 석재붙임 및 판넬마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 본건은 공부상 근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중임. (후면 별첨 "내부구조도" 참조) |
| 설비 | 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차장시설 등이 되 어있음. |
| 토지 형태 | 인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본동 북측으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. |
| 기타 | 본건은 공부상 근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로 이용하고 있어 서로 상이함. |
| 임대관계 | 1) 임대관계는 미상이며, 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 현황도면, 표 준설비, 유사 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진행시 참조하시기 바람. 2) 본건은 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중이고 건축물대장 도면과 내부가 상이(내부구조가 다르고, 도면상 공용부분의 일부를 점유·이용) 한 것으로 확인 되었는 바, 향후 이에 대한 적법성 여부, 이행강제금 부과여부 및 원상회복 의무 발생여부 등 이와 관련된 사항은 경매참여시 해당 기관에 반드시 재확인 하시기 바람. 3) 본건은 집합건축물대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있는 바, 경매참여시 재확 인 하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2019년에 사용승인된 건물입니다(지상 7층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 애드하우징
- 사용승인일
- 2019.1.15 (7년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설
- 규모
- 지상 7층
- 세대·호수
- 18세대 · 4호
- 주차
- 10대 (세대당 0.56대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.57% · 48.03%
- 대지 · 연면적
- 401㎡ · 800.27㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 성동구 근린시설 경매 물건인 2023타경3265은 홍익동 애드하우징 2층201호로, 서울동부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 31.38㎡(9.5평)이고 대지권은 13㎡입니다.
감정가 2억 5,600만 원에서 9번 유찰되어 이번 최저가는 3,436만 원(감정가의 13%)입니다. 입찰은 2026년 11월 23일(월) 오전 10시 입찰법정(제101호)이고, 입찰보증금은 344만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.2.22 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
- 2023타경3265 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 3,436만 원의 10%인 344만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 23일(월) 오전 10시, 서울동부지방법원 입찰법정(제101호)입니다. 매각결정은 11월 30일(월)입니다.
- 애드하우징 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 9.5평 기준으로 최저가는 1평당 362만원, 감정가는 1평당 2,697만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,749만 원(감정가의 11%)가 됩니다.
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위치
무학로8길 14