경매2025타경73406강원 철원군 갈말읍 (주)삼우재테크주택 빌라
매각기일 2026.12.8 (화) 10:30D-23
- 감정가
- 1억 1,200만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 269만 원
- 면적
- 전용 88.7㎡ (26.8평)
- 다음 회차 최저가
- 1,882만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.10 기준| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 856-18 (주)삼우재테크주택 1동 4층 402호도로명: 두루미로 50-5 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 1,200만 원전용 평당 417만 원 | |
| 전용면적 | 88.7㎡ (26.8평) | 2,689만 원(24%)전용 평당 100만 원 | |
| 111.38㎡ (33.7평) | 269만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.10.27(384일 지남) | 2억 1,508만 원 | |
| 2026.1.13(306일 지남) | 2025.10.27 개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
기일내역
의정부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.6.16 10:30 | 1억 1,200만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.7.21 10:30 | 7,840만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.8.25 10:30 | 5,488만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.9.29 10:30 | 3,842만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.8 10:30 | 2,689만 원(24%) | 이번 입찰D-23 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,882만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,318만 원(12%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 922만 원(8%) | – |
입찰 장소6호입찰법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 24%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,882만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 소재 "문혜초등학교" 남동측 인근에 위치하 는 (주)삼우재테크주택이며 주변지역은 주로 공동주택, 농경부락, 농경지 및 상업시설 등으 로 형성된 교외농촌역임.
- 교통
- 신철원중심지까지 승용차로 10분 정도이며 국도 및 지방도에 가까운 거리이므로 교통여건은 무난한 지역임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 5층 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 새시 유리 이중창. 사용승인일 : 2007.09.17
- 이용 상태
- 연립주택(방 3, 주방, 욕실2, 거실, 발코니 등)으로 이용되고 있음.
- 설비
- 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등
- 토지 형태
- 2필지 일단의 자루형 토지로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 공동주택부지임.
- 도로
- 남서측으로 노폭 12미터의 도로에 접하며 차량 출입 용이함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제2종일반주거지역
- 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부제한구역_모든가축)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 제한보호구역(전방지역:25km)(2023-12-29)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 군사격장(대형) 소음대책구역 제1종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격 장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>
- 군사격장(대형) 소음대책구역 제2종구역(2021-12- 29)(제2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>
- 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해 보상에 관한 법률>
- 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.10.27 개시결정배당요구종기 2026.1.13임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민숙주거 | 2024.7.22 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.11.26
| 가. 부동산의 현황 - 본건 부동산은 `철원군 갈말읍 문혜리 856-18, 856-26 (주)삼우재테크주택 1동 4층 402호`인 바, - 현장조사에 임하여 확인한 바, 도로명주소인 `철원군 갈말읍 두루미로 50-5`에 (주)삼우재테크주택 가동과 나동 등 2개동이 소재하고 있으며 - 본건 지번인 `철원군 갈말읍 문혜리 856-18`는 (주)삼우재테크주택 나동 5층 공동주택(연립주택)이 소재하고 있음(갈말읍주민센터 성명불상 직원에게 전화로 확인한 바에 의하면, 전입세대확인서 상 도로명주소인 `철원군 갈말읍 두루미로 50-5`에 (주)삼우재테크주택 1동 및 가동과 나동이 각 존재하는 것으로 되어 있다고 하나, 본건 지번인 `철원군 갈말읍 문혜리 856-18`에는 (주)삼우재테크주택 나동 5층 공동주택이 소재하고 있고, (주)삼우재테크 가동 4층 공동주택은 `철원군 갈말읍 문혜리 856-5`에 소재하고 있음) - 전입세대확인서 상 (주)삼우재테크 1동 4층 402호에는 등재된 내역이 없고, (주)삼우재테크 나동 4층 402호에는 임차인 김민숙 세대가 등재되어 있는 것으로 확인되나, 현장조사 시 폐문부재로 점유자 등 이해관계인을 만나지 못하였음 |
매각물건명세서(작성 2026.5.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.10)| 2025.10.27 개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 김민숙 | 대항력 있을 수 있음 전입 2024.7.22 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 삼우빌라트 나동으로 통칭되고 있음(감정평가서,현황조사서 참조) | ||
| 이해관계인 | 채권자 주○○ · 채무자겸소유자 박○○ · 임차인 김민숙 · 가압류권자 춘○○ · 교부권자 국○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,689만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.269만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,420만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,882만 ~ 2,151만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2,689만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 2,689만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기269만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기의정부지방법원 6호입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:30
보고서
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(269만 원)의 3.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
강원 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1건 | 1억 8,300만 | 6,320만 | 34.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,864만 원입니다(감정가 1억 1,200만 원 × 34.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- (주)삼우재테크주택
- 사용승인일
- 2007.9.17 (19년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(연립주택)
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 18세대
- 주차
- 18대 (세대당 1.00대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 174.64% · 45.74%
- 대지 · 연면적
- 798㎡ (241.4평) · 1,393.61㎡ (421.6평)
쉽게 말하면2007년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
강원 철원군 빌라 경매 물건인 2025타경73406은 갈말읍 (주)삼우재테크주택 1동 4층 402호로, 의정부지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 88.7㎡(26.8평)이고 대지권은 111.38㎡(33.7평)입니다.
감정가 1억 1,200만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 2,689만 원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 30분 6호입찰법정이고, 입찰보증금은 269만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.10.27 개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2025타경73406 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2,689만 원의 10%인 269만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 6호입찰법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
(주)삼우재테크주택 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 26.8평 기준으로 최저가는 1평당 100만원, 감정가는 1평당 417만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,882만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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위치
두루미로 50-5