경매2025타경479경기 시흥시 거모동 빌라
매각기일 2026.12.15 (화) 10:30D-30
- 감정가
- 1억 800만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 44만 원
- 면적
- 전용 49.38㎡ (14.9평)
- 다음 회차 최저가
- 305만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 1억 3,500만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -9,274만 원 저렴합니다. | 거모동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 9,710만 원(51건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 436만 원은 그 4%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 3,500만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.13 기준| 소재지 | 경기도 시흥시 거모동 1778-14 2층202호도로명: 도일로92번길 2 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 800만 원전용 평당 723만 원 | |
| 전용면적 | 49.38㎡ (14.9평) | 436만 원(4%)전용 평당 29만 원 | |
| 24.93㎡ (7.5평) | 44만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.7(618일 지남) | 1억 3,500만 원 | |
| 2025.5.26(538일 지남) | 2024.8.7 가압류 | ||
| 채권자 | 유○○ | 채무자·소유자 | 조○○ |
기일내역
수원지방법원 안산지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.11.25 10:30 | 1억 800만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.1.6 10:30 | 7,560만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.2.10 10:30 | 5,292만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.3.31 10:30 | 3,704만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.5.12 10:30 | 2,593만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.6.23 10:30 | 1,815만 원(17%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.8.11 10:30 | 1,271만 원(12%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.9.22 10:30 | 889만 원(8%) | 유찰 |
| 9차 | 2026.11.3 10:30 | 623만 원(6%) | 유찰 |
| 10차 | 2026.12.15 10:30 | 436만 원(4%) | 이번 입찰D-30 |
| 3차 | 2027.1.19 | 305만 원(3%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.23 | 213만 원(2%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소본관 1층 경매법정|매각결정기일2026.12.22
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.15낙찰
- 12.22
- 12.29결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 9번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 4%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 305만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 ""군자동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층건내 제2층 제202호(사용승인일 : 2001.05.03)로서 외벽 : 치방벽돌 쌓기, 일부 몰탕위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.
- 이용 상태
- ""다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)""으로 이용중임.
- 설비
- 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.
- 토지 형태
- 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""가장형""의 토지로 ""다세대부택 및 근린생활시설 건부지""로 이용중임.
- 도로
- 북측으로 노폭 약5미터의 포장도로와 접하고 있음.
- 용도지역
- 도시지역
- 제2종일반주거지역
- 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 기타
- 공부상 방이 3개이나. 현황 2개(주방으로 변경)임.
- 임대관계
- 기타 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2024.8.7 가압류배당요구종기 2025.5.26임차인 2명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 2명 · 그 보증금(확인된 것) 1억 3,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상필주거 · 미상점유 미상 | 2022.3.2 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 유현주주거 · 202호전부점유 2022.02.10.~현재 | 2022.2.10 | 2022.1.10 | 1억 3,500만 원권리신고: 135,000,000원 / 현황조사: 미상 | 미상 | 2025.2.28 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.3.13
| - 건물 외부에 `가림주택 나동`으로 표시되어 있음. - 2층 2개 호 중 우측임. |
매각물건명세서(작성 2026.10.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.13)| 2024.8.7 가압류 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 박상필 | 대항력 있을 수 있음 전입 2022.3.2 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 유현주 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 3,500만 원. 전입 2022.2.10 · 배당요구 2025.2.28. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 박상필:임차인 유현주가 세대주인 주민등록등본에 동거인으로 등재됨유현주:이 사건 경매신청채권자로 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 국토교통부장관의 전세사기 피해자 결정 있음. | ||
| 이해관계인 | 채권자 유○○ · 채무자겸소유자 조○○ · 임차인 유현주, 박상필 · 가압류권자 주○○ · 압류권자 남○○ · 교부권자 남○○, 구○○, 국○○, 시○○, 서○○ · 배당요구권자 주○○ | ||
| 관련 사건 | 인천지방법원 2024가단257101 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 436만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.15최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.44만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.392만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.305만 ~ 349만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 3,500만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1억 3,936만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 30일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.12.5까지
- 입찰가 정하기최저가 436만 원과 시세 평균 9,710만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.12까지
- 보증금 준비하기44만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.14까지
- 법원 가기수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.15 (화) 10:30
보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.13까지 신청 (D-28)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(44만 원)의 22.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
거모동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2001년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 9,100만 원 최근 1년 51건 · ㎡당 185만 원
- 감정가
- 1억 800만 원 시세의 119%
- 최저가
- 436만 원 시세의 5%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 드림하이츠나동 | 57.78㎡ (17.5평) | 3층 | 1억 500만 |
| 2026.10.26 | 다림빌라5차가동 | 58.94㎡ (17.8평) | -1층 | 4,700만 |
| 2026.10.22 | 경동맨션B동 | 39.95㎡ (12.1평) | -1층 | 4,500만 |
| 2026.10.22 | 진아빌라C동 | 55.57㎡ (16.8평) | -1층 | 4,700만 |
| 2026.10.21 | 금당베스트빌108동 | 59.18㎡ (17.9평) | 1층 | 1억 1,000만 |
| 2026.10.17 | 삼성리치빌B동 | 59㎡ (17.8평) | 3층 | 1억 800만 |
| 2026.10.15 | 이림하이텍빌나동 | 59.07㎡ (17.9평) | 4층 | 9,500만 |
| 2026.10.14 | 동완하이츠맨션 | 49.6㎡ (15평) | 2층 | 1억 |
| 2026.10.12 | 삼성하이츠맨션 | 54.95㎡ (16.6평) | -1층 | 5,200만 |
| 2026.10.11 | 진아하이츠빌라 | 58.09㎡ (17.6평) | 3층 | 1억 3,000만 |
| 2026.10.3 | 신한빌라(1758-6) | 49.83㎡ (15.1평) | 3층 | 8,700만 |
| 2026.9.16 | 현대하이츠빌라(나동) | 54.56㎡ (16.5평) | 1층 | 1억 1,000만 |
| 2026.9.8 | 장미빌라1차B동 | 57.18㎡ (17.3평) | 1층 | 1억 300만 |
| 2026.8.25 | 경동맨션B동 | 39.95㎡ (12.1평) | 3층 | 8,000만 |
| 2026.8.15 | 정일주택 | 59.14㎡ (17.9평) | 2층 | 1억 |
최근 전월세 1건 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.4.17 | 49.64㎡ (15평) | 7,350만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면거모동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 9,710만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
시흥시 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 1억 9,300만 | 1억 585만 | 61% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6,588만 원입니다(감정가 1억 800만 원 × 61%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
거모동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2025타경810 | 태영하이빌 · 빌라 | 6,500만 | 4,501만 | 69.2% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2001.5.3 (25년차)
- 주용도
- 공동주택 · 근린생활시설 및 주다세대주택
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 8세대 · 1호
- 주차
- 3대 (세대당 0.38대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 239.93% · 48.12%
- 대지 · 연면적
- 230.1㎡ (69.6평) · 552.08㎡ (167평)
쉽게 말하면2001년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
경기 시흥시 빌라 경매 물건인 2025타경479은 거모동 1778-14 2층202호로, 수원지방법원 안산지원 경매5계에서 진행합니다. 전용면적은 49.38㎡(14.9평)이고 대지권은 24.93㎡(7.5평)입니다.
감정가 1억 800만 원에서 9번 유찰되어 이번 최저가는 436만 원(감정가의 4%)입니다. 입찰은 2026년 12월 15일(화) 오전 10시 30분 본관 1층 경매법정이고, 입찰보증금은 44만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.8.7 가압류입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 1억 3,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
2025타경479 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 436만 원의 10%인 44만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 15일(화) 오전 10시 30분, 수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정입니다. 매각결정은 12월 22일(화)입니다.
거모동 1778-14 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 14.9평 기준으로 최저가는 1평당 29만원, 감정가는 1평당 723만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 305만 원(감정가의 3%)가 됩니다.
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8,000만5,600만70%11.17입찰 2일 전
위치
도일로92번길 2