경매2025타경71919경기 양주시 삼숭동 리치빌비 오피스텔
매각기일 2026.12.8 (화) 10:30D-23
- 감정가
- 2억 4,700만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 199만 원
- 면적
- 전용 67.72㎡ (20.5평)
- 다음 회차 최저가
- 698만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 5,900만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 5,900만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.10 기준| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 5층 502호도로명: 삼숭로58번길 83 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 2억 4,700만 원전용 평당 1,206만 원 | |
| 전용면적 | 67.72㎡ (20.5평) | 997만 원(4%)전용 평당 49만 원 | |
| 125.4777㎡ (38평) | 199만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.21(604일 지남) | 2억 5,900만 원 | |
| 2025.8.18(454일 지남) | 2023.10.18 체납압류 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
의정부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.9.30 10:30 | 2억 4,700만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2025.11.4 10:30 | 1억 7,290만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2025.12.9 10:30 | 1억 2,103만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.1.13 10:30 | 8,472만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.2.24 10:30 | 5,931만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.3.31 10:30 | 4,151만 원(17%) | 001 |
| 7차 | 2026.5.14 16:00 | – | 010 |
| 8차 | 2026.6.16 10:30 | 4,151만 원(17%) | 유찰 |
| 9차 | 2026.7.21 10:30 | 2,906만 원(12%) | 유찰 |
| 10차 | 2026.8.25 10:30 | 2,034만 원(8%) | 유찰 |
| 11차 | 2026.9.29 10:30 | 1,424만 원(6%) | 유찰 |
| 12차 | 2026.12.8 10:30 | 997만 원(4%) | 이번 입찰D-23 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 698만 원(3%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 488만 원(2%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 342만 원(1%) | – |
입찰 장소6호입찰법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 9번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 4%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 698만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 대상물건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 북서측 인근에 위치하는 구분건물 1개호이며, 주위는 주택, 아 파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위의 환경은 보통임.
- 교통
- 대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 주 간선도로와의 연계성 등으로 보아 전반적인 교통의 상황은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 규모의 건물에 속하는 구분건물 1개호로서, 외 벽: 적벽돌 치장 쌓기 마감 등임. 창 호: 시스템 창호 마감 등임.
- 이용 상태
- 현황 오피스텔임. ※ 상세 내부 구조 등은 후첨 '호별배치도 및 내부개황도'를 참조 바람.
- 설비
- 위생·급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 및 각종 소방설비 등이 되어있음.
- 토지 형태
- 일련번호 1~3) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 3필 일단 부정형의 토지로서, 현황 주거용 건부지임.
- 도로
- 남측으로 개설되어있는 포장도로(노폭 4m 내외)와 접함.
- 용도지역
- 일련번호 1~3) 토지: 제2종일반주거지역
- 지구단위계획구역(삼숭지구)
- 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 배출시설설치 제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>
- 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
- 기타
- -.
- 임대관계
- 대상물건은 수차례 현장 방문을 실시하였으나, 공동 현관문 보안 및 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란 한 상태이므로 부득이 건축물 현황도를 통하여 확인을 대체하였으니 경매 진행시 유의바람
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2023.10.18 체납압류배당요구종기 2025.8.18임차인 3명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 2억 5,900만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진경임차인 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 오은규주거 | 2024.10.7 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 이병연주거 · 전부 · 임차권자 | 2022.1.10 | 2022.1.19 | 2억 5,900만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.3.28
| -공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 공동주택(다세대주택)임 -현황은 외관상 공부상 용도와 같이 이용중인 것으로 보임. |
매각물건명세서(작성 2026.5.29) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 3명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.10)| 2023.10.18 체납압류 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 이병연 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 5,900만 원. 전입 2022.1.10 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 김진경:현황 조사서상 점유자로 조사됨이병연:주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 이병연의 임대차보증금반환채권 양수인임(우선변제권 승계) | ||
| 이해관계인 | 채권자 주○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 임차인 오은규, 김진경 · 압류권자 국○○ · 교부권자 영○○, 국○○, 남○○, 서○○, 광○○, 양○○ · 임차권자 이병연 | ||
| 관련 사건 | 인천지방법원 2024차전154769 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 997만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 20%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.199만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.797만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.698만 ~ 797만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 5,900만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 6,897만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 997만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기199만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기의정부지방법원 6호입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:30
보고서
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.6까지 신청 (D-21)
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.1까지 신청 (D-16)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(199만 원)의 5.0%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
경기 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 173건 | 2억 1,192만 | 1억 3,096만 | 60.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 5,042만 원입니다(감정가 2억 4,700만 원 × 60.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2021.6.30 (5년차)
- 주용도
- 업무시설 · 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)
- 규모
- 지상 7층
- 세대·호수
- 4세대 · 32호
- 주차
- 38대 (세대당 9.50대)
- 승강기
- 3대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 204.97% · 33.05%
- 대지 · 연면적
- 1,649㎡ (498.8평) · 3,379.88㎡ (1,022.4평)
쉽게 말하면2021년에 사용승인된 건물입니다(지상 7층).
이 물건 한눈에 보기
경기 양주시 오피스텔 경매 물건인 2025타경71919은 삼숭동 리치빌비 5층 502호로, 의정부지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 67.72㎡(20.5평)이고 대지권은 125.4777㎡(38평)입니다.
감정가 2억 4,700만 원에서 9번 유찰되어 이번 최저가는 997만 원(감정가의 4%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 30분 6호입찰법정이고, 입찰보증금은 199만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.10.18 체납압류입니다. 임차인 3명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 5,900만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2025타경71919 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 997만 원의 10%인 199만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 6호입찰법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
리치빌비 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 20.5평 기준으로 최저가는 1평당 49만원, 감정가는 1평당 1,206만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 698만 원(감정가의 3%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
리치빌비 3건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경72141 | 5층 503호 | 전용 67.72㎡ (20.5평) | 2억 4,800만 | 8,506만34% | 11.18 |
| 2025타경71494 | 7층701호 | 전용 58.9㎡ (17.8평) | 2억 1,000만 | 5,042만24% | 12.9 |
| 2025타경73700 | 6층 601호 | 전용 61.84㎡ (18.7평) | 2억 2,300만 | 1억 927만49% | 12.10 |
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